"因城施策、維穩(wěn)調(diào)控"成為2019年樓市發(fā)展亮點

　　在“房住不炒”的背景下，2019年以來，集體土地入市迎來政策性的突破。同時，在區(qū)域發(fā)展方面，粵港澳大灣區(qū)和長三角一體化規(guī)劃的出臺成為2019年區(qū)域發(fā)展的亮點。另外，在舊房改造、租賃市場規(guī)范方面都有了進(jìn)一步的提升。

　　辭舊迎新，各行業(yè)回顧過往，展望未來的場景再次上演，房地產(chǎn)市場也不例外。

　　在“房住不炒”的背景下，2019年以來，集體土地入市迎來政策性的突破。同時，在區(qū)域發(fā)展方面，粵港澳大灣區(qū)和長三角一體化規(guī)劃的出臺成為2019年區(qū)域發(fā)展的亮點。另外，在舊房改造、租賃市場規(guī)范方面都有了進(jìn)一步的提升。

　　集體土地入市流轉(zhuǎn)

　　2019年8月，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定。

　　當(dāng)中，新修改的《土地管理法》刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定，并增加了新的規(guī)定，對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。同時，需要經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

　　不得不說，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，是對現(xiàn)行土地管理制度一個重大的一個突破，這使得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地和國有建設(shè)用地享受同等的待遇，同等入市，同權(quán)同價，破除城鄉(xiāng)二元體制。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，對城鄉(xiāng)發(fā)展而言，有利于存量土地的開發(fā)，增加老百姓收入，尤其是在土地方面，可以提高農(nóng)民未來財產(chǎn)性收入；其次，有利于集體土地價值的提升，同時可以增加房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，達(dá)到供需平衡，益于延長房地產(chǎn)市場的開發(fā)周期；另外，還可以消除城鄉(xiāng)發(fā)展壁壘，在土地方面有利于解決城鄉(xiāng)發(fā)展差別、差距化障礙；此外，集體土地入市，有利于解決城鄉(xiāng)土地價值差別化的弊端，對我國城鄉(xiāng)發(fā)展有著積極的作用和意義。

　　新土地管理法的頒布，可謂是最近15年間較大的法律調(diào)整，其對于房地產(chǎn)等領(lǐng)域的影響是深遠(yuǎn)的。尤其是土地管理法中部分內(nèi)容的調(diào)整，具有很高的歷史地位，可以說是1978年家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制改革后土地市場最重大的一次調(diào)整。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，新法規(guī)定，確定為工業(yè)和商業(yè)用途的并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，允許交易，交易方式為出讓或出租。但需要強(qiáng)調(diào)的一點是，依法登記的含義是不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證的概念，沒有確權(quán)的用地是不允許入市的，這條規(guī)定實際上是這幾年農(nóng)村土地市場變動最大的一條內(nèi)容，是集體建設(shè)用地同權(quán)同價精神的體現(xiàn)，也使過去地方政府行政法規(guī)允許入市的精神真正寫入到了法律文本中。

　　新藍(lán)圖新機(jī)遇顯現(xiàn)

　　改革開放以來，特別是在香港、澳門回歸祖國后，隨著粵港澳合作不斷深化實化，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)實力、區(qū)域競爭力顯著增強(qiáng)，已具備建成國際一流灣區(qū)和世界級城市群的基礎(chǔ)條件。

　　2019年2月18日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，引發(fā)社會強(qiáng)烈關(guān)注。其中明確，打造粵港澳大灣區(qū)，建設(shè)世界級城市群。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這不僅有利于豐富“一國兩制”實踐內(nèi)涵，進(jìn)一步密切內(nèi)地與港澳交流合作，為港澳經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展以及港澳同胞到內(nèi)地發(fā)展提供更多機(jī)會，保持港澳長期繁榮穩(wěn)定；還有利于貫徹落實新發(fā)展理念，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快培育發(fā)展新動能、實現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新力和競爭力不斷增強(qiáng)提供支撐；同時，有利于進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開放，建立與國際接軌的開放型經(jīng)濟(jì)新體制，建設(shè)高水平參與國際經(jīng)濟(jì)合作新平臺；另外，還有利于推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)，通過區(qū)域雙向開放，構(gòu)筑絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路對接融匯的重要支撐區(qū)。

　　2019年12月1日，中共中央、國務(wù)院又印發(fā)了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡稱《規(guī)劃綱要》），《規(guī)劃綱要》提出，到2025年，長三角地區(qū)將要辦六件大事，即基本形成城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展格局，基本建立科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系，基本實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，顯著提升生態(tài)環(huán)境共保聯(lián)治能力，明顯提高公共服務(wù)便利共享水平，建立更加有效一體化體制機(jī)制。

　　其中，《規(guī)劃綱要》對地產(chǎn)相關(guān)規(guī)劃作出說明，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。推動土地要素市場化配置綜合改革，提高資源要素配置效能和節(jié)約集約利用水平。深化城鎮(zhèn)國有土地有償使用制度改革，擴(kuò)大土地有償使用范圍，完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，建立健全城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)激勵約束機(jī)制和存量建設(shè)用地退出機(jī)制。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”改革，用好跨省補(bǔ)充耕地、國家統(tǒng)籌機(jī)制等。

　　國家發(fā)展和改革委員會副主任羅文指出，長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略的實施，是引領(lǐng)全國高質(zhì)量發(fā)展、完善我國改革開放空間布局、打造我國發(fā)展強(qiáng)勁活躍增長極的重大戰(zhàn)略舉措。推動長三角一體化發(fā)展，既有利于提升長三角在世界經(jīng)濟(jì)格局中的能級和水平，引領(lǐng)我國參與全球合作和競爭；也有利于深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，探索區(qū)域一體化發(fā)展的制度體系和路徑模式，引領(lǐng)長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，為全國區(qū)域一體化發(fā)展提供示范；同時，還有利于充分發(fā)揮區(qū)域內(nèi)各地區(qū)比較優(yōu)勢，提升長三角地區(qū)整體綜合實力。

　　謝逸楓告訴記者，作為國家戰(zhàn)略，長三角一體化與粵港澳大灣區(qū)的打造，可以成為未來中國經(jīng)濟(jì)增長級的新平臺之一。這既有利于加強(qiáng)周邊城市的融合與發(fā)展，也增強(qiáng)了中國經(jīng)濟(jì)中心城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義。另外，通過大城市帶動小城市，讓更多的城市加入城市群，推動中國城市影響力，這對國家而言有利于國家城市格局發(fā)展。此外，長三角一體化和粵港澳大灣區(qū)的打造，還有利于周邊產(chǎn)業(yè)新一輪的升級，進(jìn)一步增強(qiáng)國家競爭力，推動中國經(jīng)濟(jì)的巨大發(fā)展。

　　老舊小區(qū)改造升級

　　為了讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。早在2015年，中央城市工作會議上，就要求加快老舊小區(qū)改造，不斷完善城市管理和服務(wù)，徹底改變粗放型管理方式。

　　2016年2月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　2019年的《政府工作報告》中，李克強(qiáng)總理對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作作出部署，又在6月19日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件。

　　2019年7月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院的決策部署，按照2019年6月19日國務(wù)院常務(wù)會議有關(guān)要求，指導(dǎo)各地今年扎實開展試點探索，抓緊摸清城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的類型、居民改造愿望等需求，在此基礎(chǔ)上明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)和對象范圍。

　　吹風(fēng)會后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合相關(guān)部委，對全國老舊小區(qū)改造工作進(jìn)行了密集調(diào)研。

　　在業(yè)內(nèi)看來，老舊小區(qū)改造，承載著人們對美好生活的向往，也是城市品質(zhì)提升過程中的一項重要工作。

　　而對于房地產(chǎn)而言，老舊小區(qū)改造也可謂意義深遠(yuǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過重點改善老舊小區(qū)水電等配套設(shè)施，以及加裝電梯等工作，實現(xiàn)了在不搞“大拆大建”的前提下，提升居民居住體驗的目標(biāo)。既可以改善居民的居住福利，又實現(xiàn)了存量資源的優(yōu)化利用。

　　謝逸楓則認(rèn)為，舊小區(qū)改造有效解決了老百姓生活的問題。目前許多老舊小區(qū)路面坑坑洼洼，缺少路燈，導(dǎo)致居民出行不便，同時許多小區(qū)還存在私搭亂建侵占消防通道的現(xiàn)象，安全隱患較大，因此老舊小區(qū)的改造有助于改善居民生活環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，是改善民生的重要措施。另外，老舊小區(qū)改造升級，是房地產(chǎn)投資開發(fā)的新增長點，在有利于房產(chǎn)投資的同時，也有利于增加市場經(jīng)濟(jì)的增長點，尤其是對電梯制造業(yè)具有一定的推動性。

　　住房租賃成調(diào)控重點

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，租賃市場也逐漸成為調(diào)控重點。

　　2019年7月，財政部、住建部發(fā)布《2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單公示》，明確北京、長春等16個城市進(jìn)入2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點范圍。

　　住建部部長王蒙徽在新聞發(fā)布會上表示，大力發(fā)展和培育住房租賃市場，總結(jié)推廣12個城市住房租賃試點的經(jīng)驗，落實各項支持政策，增加租賃住房有效供應(yīng)，著力解決新市民等群體的住房問題。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2007年全國建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房共1000多萬套，到2018年，全國累計開工建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房約7000萬套，還有2200多萬困難群眾領(lǐng)取了公租房租賃補(bǔ)貼，這也意味著幫助了約2億群眾解決了住房困難問題。

　　黨的十八大以來，全國開工建設(shè)的各類保障性住房和棚改安置住房4000多萬套，惠及了1億多住房困難群眾。到現(xiàn)在，城鎮(zhèn)低保和低收入家庭基本實現(xiàn)了應(yīng)保盡保，新市民的住房困難問題也得到了緩解，城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房條件明顯改善，人民群眾的獲得感、幸福感和安全感也不斷增強(qiáng)。

　　然而，要解決更多人的租房問題，謝逸楓認(rèn)為，我國還需要有更多的保障性住房、福利住房和廉租住房，因為只有不斷地完善住房制度，才能真正解決中國14億人的住房問題。（記者 趙琳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

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