2019年房地產(chǎn)市場盤點(diǎn)：波動(dòng)調(diào)整不斷趨穩(wěn)

　　各線城市在波動(dòng)中調(diào)整、不斷趨于穩(wěn)定，成為2019年我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)總體態(tài)勢?？v觀整個(gè)2019年，中國房地產(chǎn)市場有哪些具有標(biāo)志性意義的事件發(fā)生？

　　中央首提“不刺激”政策，堅(jiān)持三穩(wěn)

　　2019年7月30日，中央政治局召開會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，提出堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

　　事實(shí)上，在此前，已有政策收緊信號。在2019年4月19日和2019年5月18日，住建部已經(jīng)對多個(gè)城市進(jìn)行了約談和預(yù)警提示，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖的決心。

　　2019年7月20日，開封市住建局發(fā)布了《市住建局撤銷其作出的調(diào)整新購商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制的相關(guān)決定》，原因是未進(jìn)行充分市場調(diào)研。2019年7月24日，蘇州發(fā)布了年內(nèi)第二次收緊政策。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從2019年4月中旬開始出現(xiàn)了明顯收緊趨勢。之后的近兩個(gè)月間房地產(chǎn)調(diào)控近百次，密度在歷史上處于最高階段。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，是為了防范各地因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行壓力大而輕率松綁樓市，進(jìn)一步體現(xiàn)了“房住不炒”、“三穩(wěn)”的政策目標(biāo)導(dǎo)向，這也是2019年房地產(chǎn)調(diào)控中定性最為嚴(yán)厲的一次，其對于引導(dǎo)市場行為和預(yù)期是有積極作用的。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，此類政策的提出和上半年市場略偏熱有關(guān)。2019年3月份開始，樓市出現(xiàn)小陽春，隨之各類虛高房價(jià)和地價(jià)的問題開始出現(xiàn)。政策的出臺確保了既有政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防范各地政府隨意松綁樓市。

　　客觀來說，2019年上半年各地經(jīng)濟(jì)下行壓力總體還是比較大的，部分城市有政策松動(dòng)或調(diào)整的考慮。

　　從穩(wěn)定樓市的角度看，政策的調(diào)整需要謹(jǐn)慎和穩(wěn)妥。受中央及地方相關(guān)政策的影響，房地產(chǎn)以及關(guān)聯(lián)市場過熱的現(xiàn)象出現(xiàn)了變化。中國信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較2季度減少1480.67億元，這是自2015年第四季度以來，房市首次出現(xiàn)新增規(guī)模的環(huán)比增速負(fù)增長。

　　房價(jià)下跌城市數(shù)量增加，房價(jià)拐點(diǎn)來臨

　　縱觀2019年的中國房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了上下波動(dòng)——上半年，部分城市出現(xiàn)小陽春，房市升溫，地市更熱；下半年，全國樓市普遍出現(xiàn)降溫，部分城市新房打折促銷忙。

　　2019年11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手房價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量為35城，而上漲的城市數(shù)量為31城，是54個(gè)月以來首次下跌城市數(shù)量多于上漲城市。

　　同時(shí)，2019年下半年部分城市樓盤的新房也進(jìn)行降價(jià)大促銷。比如，2019年8月20日，恒大打響促銷第一槍，旗下樓盤陸續(xù)打折，部分項(xiàng)目打折幅度甚至達(dá)7.8折。再如，融創(chuàng)天津公司啟動(dòng)員工自購及全員泛營銷，非合資住宅項(xiàng)目全部打8.0～8.5折，商辦產(chǎn)品6.0～7.0折，車位最高5折，引起廣泛熱議。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，2019下半年，特別是進(jìn)入四季度，房企大幅促銷的行為，一方面表明在房地產(chǎn)融資政策大幅收緊以后，房企現(xiàn)金流壓力增大，年末有較大的資金回籠需求以應(yīng)對未來債務(wù)壓力；另一方面表明多地的房地產(chǎn)市場降溫明顯，新房銷售不理想，同時(shí)房企預(yù)期2020年市場發(fā)展空間有限，需要加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。

　　記者注意到，按照國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70城新房與二手房價(jià)格已經(jīng)分別上漲55和56個(gè)月，無論是上漲時(shí)間還是上漲幅度都遠(yuǎn)超以往幾次短周期，市場存在很強(qiáng)的調(diào)整需求。

　　“二手房價(jià)更能反映市場真實(shí)需求，房價(jià)下跌的城市數(shù)超過上漲城市數(shù)，標(biāo)志著房價(jià)拐點(diǎn)的來臨，2020年全國房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M(jìn)入全面調(diào)整階段。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　土地管理法新修定，集建用地入市有法可依

　　2019年以來，中央“一號文件”、兩會(huì)政府工作報(bào)告均指出將全面推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

　　2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過關(guān)于修改土地管理法的決定，該法律自2020年1月1日起施行。

　　值得關(guān)注的是，新法刪去了關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

　　記者注意到，在新土地管理法正式生效前，部分城市已經(jīng)積極進(jìn)行了試點(diǎn)，比如說在2019年9月份北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，一宗集體建設(shè)用地區(qū)級統(tǒng)籌地塊順利成交，將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。這是北京也是全國利用集體建設(shè)用地試點(diǎn)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的首個(gè)項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新土地管理法的通過，標(biāo)志著中國集體建設(shè)用地全面落實(shí)“同地同權(quán)同價(jià)”政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段。

　　2019年，各地集體建設(shè)用地改革試點(diǎn)的案例不斷增多、各類政策改革的紅利不斷釋放，同時(shí)相關(guān)法律制度也不斷修正，取得了突破性的調(diào)整。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一改革，是新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展過程中的重要變革，體現(xiàn)了“發(fā)揮市場配置資源的決定性作用”的導(dǎo)向，必將形成城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下的土地資源要素流動(dòng)的新趨勢。

　　不過，也需要注意，當(dāng)前在具體實(shí)操層面，我國土地管理仍處于“摸著石頭過河”的階段，以試點(diǎn)為主，各類法律和市場的空白點(diǎn)及隱性風(fēng)險(xiǎn)很多。

　　在集體建設(shè)用地入市、流轉(zhuǎn)和開發(fā)的過程中，關(guān)注點(diǎn)更多的還是在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民等層面上。嚴(yán)躍進(jìn)建議，未來應(yīng)加強(qiáng)從房企的角度研究此類土地性質(zhì)，助推房地產(chǎn)資本進(jìn)入集建地的開發(fā)。

　　貸款基礎(chǔ)利率發(fā)布，房貸定價(jià)機(jī)制調(diào)整

　　2019年8月17日，中國人民銀行發(fā)布消息稱，為深化利率市場化改革，提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，決定改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制。貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）由各報(bào)價(jià)行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。

　　2019年8月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心首次發(fā)布5年期貸款市場報(bào)價(jià)利率，為4.85。而原有的1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率為4.25，相比上一次數(shù)據(jù)4.31則有所下降。

　　2019年8月25日，央行發(fā)布今年第16號公告要求，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報(bào)價(jià)加60個(gè)基點(diǎn)。具體還要看各地不同銀行最后的定價(jià)。

　　“LPR基礎(chǔ)利率政策的出臺，體現(xiàn)了利率市場化的導(dǎo)向，這使得后續(xù)各類貸款的定價(jià)會(huì)更加市場化，有助于和國際市場定價(jià)機(jī)制接軌。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　從政策發(fā)布的要求來看，房地產(chǎn)調(diào)控思路仍在沿續(xù)，繼續(xù)控制個(gè)人房貸。張大偉說道，對于房地產(chǎn)市場來說，影響最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企業(yè)貸款成本，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR的降低，代表了房貸利率的下調(diào)也將成為趨勢。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，從房地產(chǎn)市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的則是5年期LPR。其中在2019年11月20日5年期LPR利率有所下調(diào)，即相比2019年10月份4.85有所下調(diào)，下調(diào)至4.80。此次LPR基礎(chǔ)利率的調(diào)整，總體上符合預(yù)期，體現(xiàn)了貸款市場降利率、降成本的導(dǎo)向，其對于刺激購房者入市和辦理貸款等都有較為積極的作用。

　　2019年12月28日人民銀行發(fā)布公告，存量貸款合同將按一定規(guī)則，切換至LPR定價(jià)。這次的改革，是讓LPR代替貸款法定利率，成為了新錨。

　　張大偉稱，整體看，預(yù)計(jì)房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢。“房住不炒”下，市場平穩(wěn)是主流。房貸利率波動(dòng)不會(huì)大。

　　縱觀2019年全年房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的政策環(huán)境仍然偏緊，中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策得到延續(xù)，各地出臺了力度不同、方向不同的調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。（記者 趙碧）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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