住宅“70年大限”終于有說法了：研究續(xù)期法律安排

　　11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布。

　　引人矚目的是，意見在多處對于公眾關(guān)心的土地與房屋財(cái)產(chǎn)問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。

　　意見的發(fā)布，將對公民的土地與房屋權(quán)益保護(hù)釋放哪些新信號？新華社“新華視點(diǎn)”記者采訪了權(quán)威專家進(jìn)行深入解讀。

　　焦點(diǎn)一：70年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦？關(guān)鍵點(diǎn)：研究續(xù)期法律安排

　　【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

　　【專家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，意見尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔(dān)心是不必要的。

　　今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續(xù)期呢？

　　中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

　　楊立新認(rèn)為，續(xù)期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)；三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機(jī)關(guān)立法決定。

　　中國海南改革發(fā)展研究院院長遲福林認(rèn)為，意見提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問題，實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。

　　專家認(rèn)為，意見也是強(qiáng)化物權(quán)法的表現(xiàn)，回應(yīng)了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應(yīng)當(dāng)按照民主、科學(xué)、透明立法的原則，通過法律手段來細(xì)化相關(guān)規(guī)定。

　　焦點(diǎn)二：如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾？關(guān)鍵點(diǎn)：不將公共利益擴(kuò)大化

　　【文件精神】完善土地、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，完善國家補(bǔ)償制度，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶?、形式和?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償。

　　【專家解讀】憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個別地方政府打著公共利益的旗號，占用和征收土地，只付出低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，轉(zhuǎn)手進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。最終，政府和開發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長遠(yuǎn)社會問題。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，為遏制上述亂象，國土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，并問責(zé)有關(guān)負(fù)責(zé)人。遲福林認(rèn)為，意見的一個重點(diǎn)，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴(kuò)大化。接下來，有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)這個精神進(jìn)行科學(xué)研究，確定好公共利益的邊界。

　　中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門或者其他強(qiáng)勢的受益主體如果主張某一項(xiàng)目的建設(shè)是為了社會公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　近期，四川查處多起基層干部套取征地拆遷補(bǔ)償款案件。四川省人民檢察院反貪局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，四川共查辦涉農(nóng)村土地資源開發(fā)利用領(lǐng)域的職務(wù)犯罪108人，占上半年查辦涉農(nóng)扶貧領(lǐng)域總?cè)藬?shù)的23%。

　　楊立新、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關(guān)。意見提到細(xì)化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，關(guān)鍵是及時(shí)。到底是事前、事中還是事后？補(bǔ)償費(fèi)用是多少？都要在征收之前就應(yīng)該談好。

　　中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議，在適用實(shí)際損失賠償原則的過程中，應(yīng)當(dāng)引入價(jià)格評估程序，且評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機(jī)構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見，應(yīng)由法院指定評估機(jī)構(gòu)。如果評估有誤，評估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　焦點(diǎn)三：農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障？關(guān)鍵點(diǎn)：落實(shí)用益物權(quán)

　　【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益。

　　【專家解讀】“這項(xiàng)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確。”劉俊海等專家說，過去，農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來一系列問題導(dǎo)致農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。

　　記者采訪了解到，去年2月，全國人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個試點(diǎn)縣市、區(qū)行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個試點(diǎn)縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)。試點(diǎn)主要針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式；探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

　　“過去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會保障權(quán)利。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進(jìn)城，不少地區(qū)宅基地社會保障權(quán)利弱化，財(cái)產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出?！睂O憲忠說，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會保障作用的基礎(chǔ)上，有序賦予宅基地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。

　　據(jù)了解，經(jīng)過一年多的試點(diǎn)，不少宅基地試點(diǎn)縣市已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。湖北省宜城市對當(dāng)?shù)卣赝瓿蓽y量確權(quán)后，首批5戶已獲得共46萬元的農(nóng)房抵押貸款，8個試點(diǎn)村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。

　　劉俊海、常鵬翱等專家認(rèn)為，意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實(shí)宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動，最后變成“活資源”。

來源：新華社

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