國(guó)務(wù)院新政鼓勵(lì)住房租賃發(fā)展 允許商用房改建用于租賃

　　6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》下文簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作，并從培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管六個(gè)方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體政策措施。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，自2015年1月住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》以來(lái)，國(guó)家已經(jīng)逐步展示出了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的重視、關(guān)心和支持，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展迎來(lái)了巨大契機(jī)?！兑庖?jiàn)》對(duì)國(guó)家“購(gòu)租并舉”戰(zhàn)略的推進(jìn)具有重大的意義，而政策對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際推動(dòng)效果，還有賴于各地執(zhí)行落地細(xì)則的跟進(jìn)出臺(tái)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，《意見(jiàn)》明確了推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。過(guò)去十年，由于房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)展速度過(guò)快，導(dǎo)致租買(mǎi)這個(gè)良性的循環(huán)不能建立，更多的是成為住有產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)在則要實(shí)現(xiàn)租賃市場(chǎng)成為居住需要的一個(gè)重要補(bǔ)充。未來(lái)租賃市場(chǎng)將更加發(fā)揮調(diào)節(jié)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格與供應(yīng)的作用，形成新建商品房、二手房與租賃三者的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。最終的目的是居者有其屋，而不是居者有產(chǎn)權(quán)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰也認(rèn)為，這一政策印證了權(quán)威人士關(guān)于“房子是用來(lái)住的”的表態(tài)，也有助于解決當(dāng)前房地產(chǎn)一些地區(qū)庫(kù)存過(guò)大問(wèn)題。

　　胡景暉表示，此次《意見(jiàn)》是國(guó)家近兩年一系列政策的進(jìn)一步強(qiáng)化和規(guī)格提升，將國(guó)家對(duì)住房租賃的支持政策進(jìn)行了更多的細(xì)化和具化，如明確了對(duì)住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠措施等。

　　不少業(yè)內(nèi)人士都注意到政策關(guān)于土地權(quán)屬的一項(xiàng)調(diào)整：“允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效?！?/br>

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，京投發(fā)展總裁高一軒認(rèn)為，這是一種針對(duì)租賃市場(chǎng)的新型的商改住，是房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革的非常有益的嘗試。出現(xiàn)的背景主要是商業(yè)物業(yè)供給的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，和住宅領(lǐng)域租售比持續(xù)擴(kuò)大。從商業(yè)物業(yè)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，對(duì)原有商業(yè)進(jìn)行部分改住，維持部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，引入聯(lián)合辦公等復(fù)合業(yè)態(tài)，有助于構(gòu)建新的生態(tài)系統(tǒng)，提高物業(yè)收益坪效，對(duì)抗電商沖擊。

　　高一軒認(rèn)為，這是一種創(chuàng)新業(yè)態(tài)。比如原有商場(chǎng)租金比較低的高樓層完全可以通過(guò)改造為辦公和租賃住宿以提高收益能力。同時(shí)這些租客和辦公人群也是底樓商業(yè)物業(yè)的潛在消費(fèi)人群。同時(shí)商業(yè)物業(yè)在層高等空間上比較靈活，與傳統(tǒng)住宅物業(yè)相比，在設(shè)計(jì)產(chǎn)品上有比較大的創(chuàng)新空間，可以滿足租賃市場(chǎng)的更多元需求。同時(shí)商業(yè)物業(yè)大多業(yè)主比較集中，租客和業(yè)主簽訂的租賃合同長(zhǎng)期穩(wěn)定，不會(huì)面臨頻繁換房的被動(dòng)體驗(yàn)，改善了客戶體驗(yàn)。而本次引入民水民電，也降低了使用成本，與其他住宅租賃物業(yè)在同一起跑線競(jìng)爭(zhēng)。這類(lèi)商改住不會(huì)與住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)椴话l(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，也沒(méi)有推高銷(xiāo)售價(jià)格的嫌疑。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前細(xì)則尚未落實(shí)。但商改租，更大的可能針對(duì)的是企業(yè)行為。企業(yè)拿到商業(yè)用地或者公建用地之后，如果用于租賃，就可以按照民用水電氣去收取， 這樣可以調(diào)整前期一些地塊規(guī)劃不合理的情況，也令這部分商業(yè)和公建土地庫(kù)存得到去化。另外，商業(yè)用房改為租賃之后，也可以彌補(bǔ)當(dāng)前由于二手房成交量過(guò)高導(dǎo)致租賃房源減少，導(dǎo)致租金過(guò)高，解決租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求空白點(diǎn)現(xiàn)象。同時(shí)鼓勵(lì)剛需形成梯級(jí)消費(fèi)，不要一進(jìn)入社會(huì)就要買(mǎi)房，而是鼓勵(lì)租房。

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