樓市“金九銀十”較往年平淡政策密集出臺

　　今年的“金九銀十”似乎有些平淡。數(shù)據(jù)顯示，國慶假期，部分城市新房成交量同比有所增長，但環(huán)比出現(xiàn)下降。

　　政策持續(xù)加碼，樓市成交保持平穩(wěn)

　　9月、10月是樓市的傳統(tǒng)旺季，但今年的“金九銀十”似乎有些平淡。數(shù)據(jù)顯示，國慶假期，部分城市新房成交量同比有所增長，但環(huán)比出現(xiàn)下降。業(yè)內(nèi)人士認為，進入10月，北京地區(qū)的樓市延續(xù)了降溫勢頭，但隨著房企推盤進入高峰期，政策加碼或助市場成交保持平穩(wěn)。

　　政策繼續(xù)加碼

　　近期，樓市政策密集出臺。繼降息降準、不少城市松綁限購、公積金房貸二套房首付降至兩成、部分房地產(chǎn)開發(fā)項目最低資本金比例下調(diào)5%后，節(jié)前相關(guān)部門再度祭出重磅政策提振樓市。

　　9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同日，央行、財政部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于房地產(chǎn)投資增速下滑明顯，調(diào)整首套房貸款比例不一定會對存量住房的銷量產(chǎn)生大的影響，但這傳遞出穩(wěn)定市場的信號。對于二三線城市來說會鼓勵購房者積極購房，加速去庫存。

　　針對公積金異地貸款政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在一二線城市繳存公積金但買不起當?shù)刈≌哪贻p人，可能會回原籍購房，一定程度上對三四線城市的房地產(chǎn)市場帶來利好。一系列政策會對購房者心理產(chǎn)生影響。

　　張大偉認為，近期出臺一系列政策，說明了房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的影響較大。今年以來鼓勵住房消費的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存，這既關(guān)系到啟動需求，也關(guān)系到化解風(fēng)險。政府出臺財稅、信貸、公積金等政策鼓勵改善性需求入市，有助加快商品房庫存去化。

　　成交相對平穩(wěn)

　　據(jù)媒體報道，在上?！笆弧狈空箷?，人氣火爆，“拒絕讓利”和“待價而沽”成為開發(fā)商的關(guān)鍵詞。多數(shù)參展商明確表示，樓盤沒有任何折扣，甚至大部分樓盤連定價都沒有。2015年“十一”黃金周前六天1日-6日，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽540套，較去年“十一”黃金周前六天的405套相比上漲33.3%，網(wǎng)簽面積58182平方米；網(wǎng)簽均價為12315元/平方米，較去年同期的12070元/平方米上升2%。但與上個月前六天9月1日-9月6日網(wǎng)簽1152套相比，國慶黃金周前六天成交量環(huán)比下降113%；網(wǎng)簽均價則從14285元/平方米下降至12315元/平方米，環(huán)比下降16%。

　　節(jié)日期間北京樓市的表現(xiàn)相對平穩(wěn)。中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年國慶假期1-6日北京樓市新建商品住宅網(wǎng)簽量為319套。2015年9月北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為8210套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲64%，但比8月交易量則下跌30%，與今年7月交易高峰時相比則下跌42%。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，總體看，北京樓市從7月中旬開始整體降溫的勢頭在10月份仍在持續(xù)。國慶期間的新宅新增供應(yīng)量環(huán)比節(jié)前同期下降了逾四成，比去年同期更是大幅減少了逾六成，今年國慶期間成交量比2013年同期仍有近15%的差距。成交量的減少與國慶假期期間更多的人選擇外出旅游度假有關(guān)。此外，也與新盤供應(yīng)萎縮，購房需求減弱有關(guān)。雖然近期有公積金調(diào)低首付比例等利好政策，但對于購買標的更偏中高端和中高價位的置業(yè)升級改善型購房家庭來說，作用較小。

　　部分城市庫存下降

　　從供應(yīng)端來看，臨近年底房企推盤已逐步進入高峰階段。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，國慶節(jié)前一周十大城市共開盤88個項目，共推出超17000套房源，推盤個數(shù)較前一周大幅增加。一線城市共推出約4600套房源，廣州開盤10個項目，上海開盤8個項目，北京開盤3個項目，深圳開盤2個項目。

　　亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京商品住宅市場預(yù)計有36個項目入市，其中包括紫金印象、魯能·釣魚臺美高梅公館、釣云臺等17個純新盤，以及福海棠華苑、上林溪南區(qū)等在內(nèi)的諸多老項目后期。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，今年被稱為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”，大量被高地價托起的高端物業(yè)蓄勢待發(fā)，另外受到稀缺地理位置影響的市區(qū)老項目，以及受到周邊高價項目拉動的郊區(qū)老項目也出現(xiàn)了上調(diào)價格的現(xiàn)象，逐步邁入高端物業(yè)陣營。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，目前庫存總體上處于下滑態(tài)勢，基本上跌回到去年同期水平，反映了去庫存產(chǎn)生了實質(zhì)性效果。部分城市的庫存規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了明顯同比下跌態(tài)勢，這個時候需要積極補庫存。當然，四季度庫存規(guī)?；蛴欣^續(xù)上升的可能，主要原因是房企推盤節(jié)奏加快，這在部分一二線城市可能會較明顯。但此類庫存規(guī)模上升，并不代表市場基本面惡化，而可能是個短期現(xiàn)象。隨著今年房企投資規(guī)模的增速持續(xù)走低，后續(xù)市場的庫存不足風(fēng)險依然會存在。從市場交易來看，在利好政策的刺激下，四季度有望推升市場成交規(guī)模，刺激剛需購房者積極入市，進而帶來買賣雙方比較活躍的態(tài)勢。

　　北京二手房市場繼續(xù)降溫

　　中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手住宅網(wǎng)簽總量環(huán)比下跌9.7%，隨著交易量的回落，房價也出現(xiàn)滯漲。業(yè)內(nèi)人士認為，如果沒有更有力的利好政策出臺，北京二手房市場降溫勢頭將延續(xù)。

　　成交量連續(xù)下降

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月北京二手住宅網(wǎng)簽總量為17274套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲90%，但比8月交易量下跌9.7%，北京二手住宅交易量已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌。房價方面，2015年9月北京區(qū)域通過我愛我家達成的二手房交易成交均價為39758元/平米，雖然與去年同期相比房價漲幅達14%，但比8月房價漲幅僅為0.7%。

　　從區(qū)縣成交情況來看，65%的二手房交易仍發(fā)生在城市核心區(qū)，城六區(qū)仍是北京二手住宅的主力成交區(qū)域，在遠郊和近郊區(qū)縣的成交中，近60%的二手住宅交易發(fā)生在昌平、大興和通州三區(qū)，隨著這三個區(qū)域各方面配套設(shè)施的加速完善，成交占比也在逐步提升。

　　從各區(qū)縣的成交量對比來看，9月懷柔成為全市交易量漲幅最大的區(qū)域，樓市一直火爆的通州在8月中旬“加強版限購令”落地后，交易量明顯回落，成為全市交易量跌幅最大的區(qū)域。

　　各區(qū)縣房價方面，9月城市核心區(qū)城六區(qū)二手房成交均價為43072元/平米，環(huán)比上月微漲0.1%；遠郊和近郊區(qū)縣的二手房成交均價為23745元/平米，環(huán)比上月下跌1%。其中，備受關(guān)注的通州區(qū)9月二手房成交均價為22377元/平米，比上月下跌2%。

　　機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月6日，國慶節(jié)期間北京二手房住宅簽約套數(shù)為55套。2014年同期，二手房住宅簽約38套。整體來看，國慶期間北京二手房市場表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　房價或穩(wěn)中有降

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，北京樓市7月中下旬已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢頭。目前，北京二手房市場六七成以上的購房家庭都是改善型人群，雖然近期有公積金調(diào)低首付比例等利好政策，但對于購買標的物更偏中高端和中高價位的置業(yè)升級改善型購房家庭來說，作用微乎其微。

　　胡景暉表示，目前大部分改善型購房家庭都面臨著賣一買一，或賣二買一的需求，由于限購并未取消，所以大部分改善家庭仍需要先賣掉原有住房后獲得購房資格或回籠購房資金。由于改善需求經(jīng)過大半年的快速釋放后，一些低總價、低稅費的房源基本消耗殆盡，高總價、高稅費房源逐步增多，在一定程度上阻礙了房源的置換流轉(zhuǎn)，造成了交易量萎縮。正由于目前大部分賣房人大多是需要改善的買房人，房價逐步趨于穩(wěn)定。

　　對于通州二手房市場，胡景暉表示，8月中旬落地實施的“加強版限購令”對穩(wěn)定通州樓市尤其是通州房價起到了立竿見影的效果。隨著滿足購房資格的需求量減少，通州二手房交易量出現(xiàn)大幅回落，部分急需置業(yè)升級的改善型購房家庭，也不得不降價，以求盡快回籠資金或取得購房資格?！凹訌姲嫦拶徚睢钡穆涞兀彩沟貌糠仲彿啃枨筠D(zhuǎn)向其他遠郊區(qū)縣，刺激了通州周邊區(qū)縣和其他遠郊區(qū)縣二手房交易量的提升。

　　對于北京四季度的二手房市場，胡景暉預(yù)計，如果沒有更有力的利好政策出臺，比如適度放松限購、降低交易環(huán)節(jié)稅費、提高公積金貸款上限等，北京二手房市場的降溫勢頭或在四季度持續(xù)。隨著交易量的回落，北京二手房價或穩(wěn)中有降。

　　上市房企今年業(yè)績料保持穩(wěn)定

　　截至目前，A股148家房地產(chǎn)上市公司中已有31家公布了三季報業(yè)績預(yù)告?？傮w看，報憂公司家數(shù)超過報喜的公司家數(shù)。由于去年下半年以來市場回暖，今年上半年房企銷售收入出現(xiàn)較好增長。分析人士認為，下半年商品房銷售市場仍可保持在較好水平，房地產(chǎn)上市公司全年業(yè)績料保持穩(wěn)定，尤其是受區(qū)域發(fā)展規(guī)劃推動的公司業(yè)績可期。

　　10家公司預(yù)喜

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，A股148家房地產(chǎn)上市公司中已有31家公布了三季報業(yè)績預(yù)告。預(yù)增4家、略增3家、扭虧3家，預(yù)減3家、略減1家、續(xù)虧6家、首虧9家，不確定2家?？傮w來看，報喜公司家數(shù)合計為10家，報憂的公司為19家。

　　中關(guān)村、深深房A和中糧地產(chǎn)成為公布業(yè)績預(yù)告公司中增幅排名前三公司。不過，三家公司前三季度業(yè)績大增均與出售資產(chǎn)有關(guān)。

　　由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓形成投資收益，中關(guān)村成為已公布前三季度業(yè)績預(yù)告公司中增幅最大的公司。中關(guān)村預(yù)計今年前三季度實現(xiàn)盈利約1.5億元至1.8億元，而去年同期為虧損2959.48萬元。今年4月12日，中關(guān)村與北京錦秋知春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其全資子公司北京中科霄云資產(chǎn)管理有限公司95%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京錦秋，轉(zhuǎn)讓價款為3.7億元。截至6月30日已完成轉(zhuǎn)讓工作，中關(guān)村增加投資收益約2.07億元。隨后，中關(guān)村將中科霄云剩余5%股權(quán)以轉(zhuǎn)讓給俞愷。扣除轉(zhuǎn)讓中科霄云產(chǎn)生投資收益影響，中關(guān)村及控股子公司今年前三季度盈利情況較之上年同期無較大變動。

　　深深房A預(yù)計，今年前三季度實現(xiàn)凈利潤21億元至2.38億元，同比增長268.42%至317.54%。公司稱，凈利潤大幅增長主要原因是公司房地產(chǎn)項目銷售超過預(yù)期及公開出售了文錦倉庫1-5層。

　　中糧地產(chǎn)預(yù)計，今年前三季度實現(xiàn)盈利4.71億元至5.5億元，比上年同期增長200%-250%。本次公司預(yù)計本期業(yè)績同比增長的主要原因是2015年1-9月結(jié)轉(zhuǎn)商品房住宅銷售收入以及出售招商證券收益同比增加。

　　華聯(lián)控股、嘉凱城等公司業(yè)績下滑嚴重。華聯(lián)控股預(yù)計，前三季度虧損約3600萬元，主要原因是公司在建房地產(chǎn)項目未開始銷售。嘉凱城預(yù)計前三季度虧損6億元，主要原因是公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前三季度項目結(jié)算少，產(chǎn)生的營業(yè)收入及凈利潤較少。另外，公司城鎮(zhèn)生活平臺戰(zhàn)略處于投入階段，尚未產(chǎn)生收益。

　　政策持續(xù)發(fā)力

　　據(jù)統(tǒng)計，148家房地產(chǎn)上市公司今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入4122.85億元，同比增長40.15%；實現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤為405.60億元，同比增長25.81%。由于去年下半年以來市場不斷回暖，銷售收入出現(xiàn)較好增長，但銷售毛利率仍在下降，上半年銷售毛利率下降為29.03%，而2014年上半年為34.26%。

　　東興證券認為，政策依然對房地產(chǎn)行業(yè)精心呵護，上半年行業(yè)營業(yè)收入保持較好增長，下半年商品房銷售市場仍可以保持在較好水平，房地產(chǎn)上市公司全年的業(yè)績保持穩(wěn)定可期。

　　日前，國土資源部聯(lián)合發(fā)改委、科技部、工信部、住建部、商務(wù)部印發(fā)了《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地政策的意見》。海通證券報告認為，隨著國家大力鼓勵和支持大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，全社會的產(chǎn)業(yè)格局和發(fā)展主題將發(fā)生新的變化，不僅舊的產(chǎn)業(yè)用地政策跟不上新常態(tài)的步伐，而且土地存量優(yōu)化也亟需有更好的配套土地政策。該意見的出臺將加快我國創(chuàng)新活力的爆發(fā)，推進科技創(chuàng)新機制的形成，推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成長。這些政策將對現(xiàn)有的國家自主創(chuàng)新園區(qū)構(gòu)成利好。（李香才）

來源：中國證券報

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