5月5日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》發(fā)布，作為現(xiàn)階段推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展頂層設(shè)計(jì)的文件，所涉及的農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化受到諸多關(guān)注。
探索宅基地“三權(quán)分置”
上述文件指出，要穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。加快完成房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置房屋。在符合規(guī)劃、用途管制和尊重農(nóng)民意愿前提下，允許縣級(jí)政府優(yōu)化村莊用地布局，有效利用鄉(xiāng)村零星分散存量建設(shè)用地。
建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。加快完成農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證。按照國(guó)家統(tǒng)一部署，在符合國(guó)土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市；允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市；推動(dòng)城中村、城邊村、村級(jí)工業(yè)園等可連片開(kāi)發(fā)區(qū)域土地依法合規(guī)整治入市；推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)房地一體、分割轉(zhuǎn)讓。
盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置房屋、允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市這兩項(xiàng)舉措，為農(nóng)村土地市場(chǎng)的改革開(kāi)出了一條新的道路。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此舉為土地市場(chǎng)的供應(yīng)端口打通了一個(gè)新渠道，可以減少閑置土地的浪費(fèi)，緩解土地的供應(yīng)矛盾，提高土地的集約運(yùn)用率。同時(shí)也可以增加農(nóng)民的收入，促進(jìn)村民市民化，助力新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。
但國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司處長(zhǎng)劉春雨在發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，“穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。需要注意的是城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地的口子不能開(kāi)，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制的原則不能突破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。”
對(duì)于這一規(guī)定，盧文曦表示，這個(gè)口子肯定不能開(kāi)，因?yàn)橥恋貙傩圆荒芨淖儯绻试S城里人自由買(mǎi)賣(mài)宅基地，就會(huì)造成更多的小產(chǎn)權(quán)房，市場(chǎng)會(huì)越搞越亂，而小產(chǎn)權(quán)房本身就是要清理的。這一政策是用于土地供應(yīng)上的新突破，解決更多人的住房問(wèn)題，而不是解決個(gè)別人奢侈性用房的問(wèn)題，需要從根本上杜絕土地浪費(fèi)。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市發(fā)展
實(shí)際上，我國(guó)農(nóng)村土地制度的改革并不是一蹴而就，而是多年來(lái)逐步推進(jìn)的結(jié)果，上述文件提到的穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度、建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度也并非第一次提及。
中國(guó)指數(shù)研究院提供的資料顯示， 2008年十七屆三中全會(huì)從概念上提出了逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。2013年十八屆三中全會(huì)提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。同年，深圳、廣東、溫州、江蘇、安徽等省市開(kāi)始發(fā)文試點(diǎn)。2014年中央一號(hào)文件和國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃又對(duì)入市進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。
2015年，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十三次會(huì)議確定了農(nóng)地入市三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))。其中15個(gè)地區(qū)試點(diǎn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度改革，后又將試點(diǎn)進(jìn)行了擴(kuò)大，這是改革重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
2017年，13個(gè)城市開(kāi)展利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)獲批。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的轉(zhuǎn)化方向通過(guò)租賃房向“住”邁進(jìn)了重要的一步，也是改革重要的突破點(diǎn)。目前，北京、福州、南昌等城市相繼試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，其中，北京2018年已開(kāi)工6個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目，提前完成了全年建設(shè)任務(wù)。
2018年1月15日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。
隨后，2018年的中央一號(hào)文件也提道，要深化農(nóng)村土地制度改革。系統(tǒng)總結(jié)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，逐步擴(kuò)大試點(diǎn)。完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。
2018年，最新的土地管理法草案刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定，擬允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市。
放寬落戶(hù)不等于放松調(diào)控
上述文件還要求，要健全農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化機(jī)制。有力有序有效深化戶(hù)籍制度改革，放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶(hù)限制。建立健全由政府、企業(yè)、個(gè)人共同參與的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔(dān)機(jī)制，全面落實(shí)支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財(cái)政政策、城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)數(shù)量掛鉤政策，以及中央預(yù)算內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)數(shù)量較多的城鎮(zhèn)傾斜政策。維護(hù)進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，支持引導(dǎo)其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益。提升城市包容性，推動(dòng)農(nóng)民工特別是新生代農(nóng)民工融入城市。
中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前承接農(nóng)村人口市民化的主要是中小城市，這些城市的落戶(hù)已經(jīng)基本都放開(kāi)了，中小城市吸納農(nóng)村人口的話，可以減少一些大城市病。但一線城市由于人口布局的因素，口子相對(duì)較小。
同時(shí)發(fā)改委在發(fā)布會(huì)上也指出，放寬落戶(hù)不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。不管戶(hù)籍制度怎么改，習(xí)近平總書(shū)記提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位是必須堅(jiān)持、不能動(dòng)搖的。因此應(yīng)該始終把房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展這個(gè)底線堅(jiān)持好，城市既要滿足剛性和改善性的住房需求，同時(shí)又要堅(jiān)決避免投機(jī)者借機(jī)“鉆空子”，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，防止房?jī)r(jià)大起大落。
朱曉紅還表示，目前中國(guó)城鎮(zhèn)化的水平還不夠，不僅是城鎮(zhèn)化率要繼續(xù)，質(zhì)量也需要進(jìn)一步提高。城鎮(zhèn)化并不只是解決農(nóng)民居住問(wèn)題，農(nóng)民的生活方式、工作方式、生產(chǎn)方式等一系列的東西都需要改變，農(nóng)民能不能解決就業(yè)問(wèn)題，是不是享受市民待遇，這些都是問(wèn)題的關(guān)鍵，中國(guó)城鎮(zhèn)化的路未來(lái)還很長(zhǎng)。（陸肖肖）
轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)
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