國家發(fā)文：對公租房免征房產(chǎn)稅

　　近日， 財政部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(下稱公告)明確，對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對公租房免征房產(chǎn)稅。執(zhí)行期限為2019年1月1日至2020年12月31日。

　　公告全文

　　公告稱，為繼續(xù)支持公共租賃住房(以下稱公租房)建設(shè)和運營，現(xiàn)將有關(guān)稅收優(yōu)惠政策公告如下：

　　一、對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　二、對公租房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。

　　三、對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

　　四、對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　五、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

　　個人捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

　　六、對符合地方政府規(guī)定條件的城鎮(zhèn)住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼，免征個人所得稅。

　　七、對公租房免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

　　公告同時規(guī)定，享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準(zhǔn)建設(shè)(籌集)，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建?！?010〕87號)和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。

　　此外，公告指出，納稅人享受本公告規(guī)定的優(yōu)惠政策，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行免稅申報，并將不動產(chǎn)權(quán)屬證明、載有房產(chǎn)原值的相關(guān)材料、納入公租房及用地管理的相關(guān)材料、配套建設(shè)管理公租房相關(guān)材料、購買住房作為公租房相關(guān)材料、公租房租賃協(xié)議等留存?zhèn)洳椤?br />
　　誰將是受益者？

　　早在2015年底，財政部和原國家稅務(wù)總局就曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》(簡稱《通知》)，有效期自2016年1月1日至2019年1月1日。而此次《公告》與此前的《通知》在主要內(nèi)容方面并無明顯差異，可以說此次《公告》是上述《通知》的延續(xù)。

　　稅收優(yōu)惠對住房租賃行業(yè)來說無疑意味著政策紅利，但在微領(lǐng)地研究院院長胡峰看來，作為住房租賃行業(yè)的絕對主力，長租公寓運營機(jī)構(gòu)卻無法享受到上述政策紅利。

　　“公租房的相關(guān)稅費一直都是免征或有優(yōu)惠的，因為政策都有有效期，這次的政策只是之前優(yōu)惠政策的延續(xù)。”胡峰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“但長租公寓運營機(jī)構(gòu)目前還享受不到上述優(yōu)惠政策，因為它們的房源不屬于公租房范疇。”

　　上述《公告》對享受稅收優(yōu)惠的公租房進(jìn)行了明確界定，“主要范圍為納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準(zhǔn)建設(shè)(籌集)，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。”

　　顯然，以在市場上“采購”商品住房，進(jìn)而再改造出租為主要模式的長租公寓運營機(jī)構(gòu)，其房源并不屬于上述公租房范疇。

　　那么，哪類企業(yè)將享受到上述稅收優(yōu)惠的政策紅利呢？根據(jù)運營主體的不同，目前長租公寓主要由房企系、酒店系、長租公寓運營機(jī)構(gòu)系等。而此次稅收優(yōu)惠政策紅利，主要的受益方是房企系。

　　稅收優(yōu)惠力度又有多大呢？

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述稅收優(yōu)惠主要涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅中，城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅的標(biāo)準(zhǔn)為0.6元至30元每平方米土地；房產(chǎn)稅稅率為按房產(chǎn)余值計征的年稅率為1.2%，按房產(chǎn)租金計征的年稅率為12%；一般納稅人出租不動產(chǎn)的增值稅稅率為11%。

　　顯然，對受益方而言，上述稅收優(yōu)惠幅度“相當(dāng)給力”。

　　以上海為例，底價摘得租賃住房用地的上海本地國企將是上述政策紅利的最大受益方，其盈利壓力不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于傳統(tǒng)長租公寓運營機(jī)構(gòu)，還明顯低于土拍時須自持配建租賃住房的房企。

　　政策利好后續(xù)公租房加快發(fā)展

　　“稅收減免的政策利好，有利于降低公租房房源的籌集、運營等成本，增加企業(yè)的盈利機(jī)會，有利于吸引更多市場化機(jī)構(gòu)或資本參與到公租房建設(shè)、運營過程中來，并最終促進(jìn)租賃住房市場的持續(xù)健康發(fā)展。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似稅費減免和免征政策主要體現(xiàn)在供應(yīng)端、交易端、經(jīng)營端和需求端等領(lǐng)域。

　　從供應(yīng)端看，政策明確包括公租房項目和其他配套建設(shè)公租房項目，都可以享受免征城鎮(zhèn)土地使用稅的內(nèi)容。同時對于類似舊房轉(zhuǎn)讓來充當(dāng)公租房房源的，也可以享受相應(yīng)的土地增值稅免征等效應(yīng)。類似政策利好降低相關(guān)房源籌集成本和用地成本。

　　從交易端看，政策提到，對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅?？紤]到契稅成本相對比較高，所以這也可以理解為后續(xù)公租房經(jīng)營機(jī)構(gòu)經(jīng)營過程中，其相關(guān)稅費壓力減少，這利好房源的籌集和公租房事業(yè)的推進(jìn)。

　　從經(jīng)營端看，政策提到，公租房將免征房產(chǎn)稅。這其實也是保障了公租房的相關(guān)經(jīng)濟(jì)收益。尤其是公租房本身盈利點不多，若是稅費壓力大，那么往往會挫傷此類公租房經(jīng)營的積極性。類似減稅，利好增加公租房的盈利機(jī)會。

　　從需求端看，政策規(guī)定，住房租賃補(bǔ)貼免征個人所得稅。類似規(guī)定其實也是進(jìn)一步促進(jìn)住房租賃補(bǔ)貼政策的推進(jìn)，有助于實現(xiàn)相關(guān)住房租賃群體降低租賃成本，也更為積極地去申請相關(guān)公租房服務(wù)等。

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

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