按照國土部此前公布的“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”相關(guān)時間表，需在2015年內(nèi)健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記配套制度，并力爭在年底前完成省、市、縣三級職能整合；2016年全面形成制度體系；最終于2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。
據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)的報(bào)道，原本工作嚴(yán)重滯后的市、縣級不動產(chǎn)整合工作近期開始明顯改觀。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從國土資源部了解到，近半個月內(nèi)，先后有多個市、縣就不動產(chǎn)登記工作密集表態(tài)。此外，不動產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則已經(jīng)修訂完善，將在近期頒布實(shí)施。
7月13日，江西省表示已經(jīng)在省內(nèi)建成不動產(chǎn)登記“縣級模板”。據(jù)悉，江西省共青城市是省級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作試點(diǎn)縣市之一。通過試點(diǎn)，在共青城市不動產(chǎn)登記工作基礎(chǔ)上，江西省建成了“可全面承擔(dān)各類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，比較標(biāo)準(zhǔn)、較為規(guī)范的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記模式”。
不僅僅是江西省，7月7日，四川省瀘州市宣布已經(jīng)完成市縣不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合。作為全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記示范建設(shè)單位，瀘州市針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)的整合工作推進(jìn)積極。目前，瀘州市所屬4縣3區(qū)已全部完成了不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和機(jī)構(gòu)設(shè)置，成為全省第一個全部完成市縣不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和機(jī)構(gòu)設(shè)置的地級市。
事實(shí)上，市、縣級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記整合一度是制度推進(jìn)的瓶頸。記者從國土資源部了解到，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施以來，市、縣兩級登記工作一直嚴(yán)重滯后。國土資源部黨組成員、副部長王廣華此前曾經(jīng)表示，國家層面不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)建設(shè)基本完成，但市縣一級的職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作普遍沒有啟動。“不動產(chǎn)登記工作關(guān)鍵在地方，特別是具體承擔(dān)不動產(chǎn)登記工作的市、縣一級”。
“《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后，如果不動產(chǎn)登記的職責(zé)和機(jī)構(gòu)沒有整合到位，不能按照條例的規(guī)定實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，就可能面臨行政違法的尷尬局面”。對此，王廣華說，從全國來看，市、縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作嚴(yán)重滯后，已成為當(dāng)前制約不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進(jìn)、制約《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施的最大難題和障礙。
國土部3月底公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國300多個地市州盟、2800多個縣市區(qū)旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產(chǎn)登記職責(zé)整合，占比分別不到16%和4%。這意味著當(dāng)時八成以上的市、縣級不動產(chǎn)整合工作尚未完成。而且，即使已經(jīng)完成職責(zé)整合的市、縣，大多數(shù)也尚未將相應(yīng)的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合，具體從事登記的工作人員尚未整合到位。
一位地方國土部門人士表示，不動產(chǎn)登記原本多頭管理，類別繁雜，基層的工作尤為混亂。職能統(tǒng)一之后，地方的各部門之間觀念相對滯后，房管、林業(yè)、土地各部門相互交接需要過渡期，所以整合工作一直進(jìn)展不大。
事實(shí)上，國土部、中央編辦曾聯(lián)合下發(fā)相關(guān)指導(dǎo)意見，多次督促各地加快推進(jìn)不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作，以確保在年內(nèi)完成。但是進(jìn)展甚微。
不過，這一局面在7月份開始有所改觀。記者了解到，6月底，國土部要求地方省、市、縣“以年底前完成各級職責(zé)機(jī)構(gòu)整合為目標(biāo)，細(xì)化任務(wù)，倒排時間，落實(shí)責(zé)任并迎接國務(wù)院和國家土地督察機(jī)構(gòu)的專項(xiàng)督查”。同時，國土部派出八大督導(dǎo)組負(fù)責(zé)督導(dǎo)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職能整合的工作進(jìn)展?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》地方版的實(shí)施細(xì)則，在完成公開征求意見階段后，目前已經(jīng)修改完善且通過審批，將擇期頒布實(shí)施。
7月份以來，除了上述的江西省和四川省瀘州市，還有多個市、縣開始就區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)登記工作密集發(fā)聲。7月13日，重慶市表示當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在層層推進(jìn)。截至6月1日，有11個區(qū)縣完成了不動產(chǎn)登記職責(zé)整合，占全市區(qū)縣的37%。7月15日，江西吉安市表示已經(jīng)出臺《市本級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)施方案》，年內(nèi)將完成房屋、土地、林地等不動產(chǎn)登記職責(zé)整合、機(jī)構(gòu)組建、資料移交、窗口設(shè)立和流程再造等工作。7月17日，四川眉山市出臺不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和機(jī)構(gòu)設(shè)置文件。決定將市級有關(guān)部門分別承擔(dān)的土地登記、房屋登記、林地登記的職責(zé)整合，統(tǒng)一交由市國土資源局牽頭承擔(dān)。
按照國土部此前公布的“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”相關(guān)時間表，需在2015年內(nèi)健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記配套制度，并力爭在年底前完成省、市、縣三級職能整合；2016年全面形成制度體系；最終于2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。
詳解不動產(chǎn)融資租賃案例
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)的報(bào)道，自去年以來，廣州出臺了融資租賃系列政策，廣州融資租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟常務(wù)副理事長兼秘書長羅軍表示，廣州南沙若能率先制定法律標(biāo)準(zhǔn)，明確融資租賃不動產(chǎn)規(guī)則，確定融資租賃不動產(chǎn)合法性，將有望啟動萬億元級別的不動產(chǎn)融資租賃市場。
“不動產(chǎn)利益豐厚，大家都希望分一杯羹，融資租賃也不例外，無論國內(nèi)國外，大家都在探索不動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的模式和方向?！痹谏钲谌谫Y租賃沙龍上，一位不愿具名的融資租賃公司總經(jīng)理詳解了不動產(chǎn)融資租賃操作及風(fēng)險控制案例。
廣州融資租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟常務(wù)副理事長兼秘書長羅軍表示，若廣州南沙能率先制定法律標(biāo)準(zhǔn)，明確融資租賃不動產(chǎn)規(guī)則，確定融資租賃不動產(chǎn)合法性，將有望啟動萬億級別的不動產(chǎn)融資租賃市場。
不動產(chǎn)能否作為售后回租的標(biāo)的？盡管法無禁止，這一業(yè)務(wù)依然存在諸多風(fēng)險和操作難題。
據(jù)從事不動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的前述總經(jīng)理介紹，不動產(chǎn)租賃物主要包括兩大類型，即預(yù)售新房和二手房?！拔覀冎簧婕邦A(yù)售房產(chǎn)業(yè)務(wù)?！痹摽偨?jīng)理稱。他表示，從融資租賃法律和稅務(wù)風(fēng)險評估角度看，沒有房產(chǎn)證的預(yù)售房，更適合開展融資租賃業(yè)務(wù)。
2014年初，其公司為云南某知名房地產(chǎn)開發(fā)公司提供融資，租賃標(biāo)的物為昆明某大型商住區(qū)配套獨(dú)立商業(yè)房產(chǎn)1.86萬平米，以及1000多個地下停車位。該大型物業(yè)分三期開發(fā)，第一期商住部分已銷售95%，預(yù)售登記價值合計(jì)4.53億元。
該融資租賃公司與該房地產(chǎn)的交易總額為4.53億元。值得注意的是，實(shí)際合同約定融資金額為1.53億元，期限5年，一次性收取1%手續(xù)費(fèi)。同時，合同特別條款中，將余下3億元設(shè)定為回購保證金。
對于保證金額高于融資額的設(shè)定，上述總經(jīng)理解釋稱，這是出于法律風(fēng)險控制的考慮。
“這里有合同風(fēng)險，一般的履約保證金，如果出現(xiàn)違約，就是從保證金里抵扣。我們對合同進(jìn)行了強(qiáng)制公證，將租賃標(biāo)的物登記在中登網(wǎng)和商務(wù)部租賃信息網(wǎng)，如果違約了我們就處置房產(chǎn)?！?/br>
深圳一融資租賃人士表示，“3億元的回購保證金結(jié)構(gòu)，以往不常見，經(jīng)濟(jì)下行情況下，這種設(shè)計(jì)可降低租賃公司風(fēng)險?！?/br>
在前述總經(jīng)理看來，不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)最大的風(fēng)險是價值風(fēng)險。“至于是否辦房產(chǎn)證，租賃標(biāo)的物”一女二嫁“等，可能性都不大。”他指出，這類業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的核心不外乎兩大方面，一是合理評估租賃物的價值，包括現(xiàn)值、地緣價值和市場價值，二是充足的現(xiàn)金流，保證資金安全返還。
實(shí)際操作中，不動產(chǎn)融資租賃還面臨多重稅務(wù)的成本控制難題。
“要規(guī)避的稅務(wù)風(fēng)險，首先是讓當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T，認(rèn)可這項(xiàng)行為是融資行為，不是真實(shí)的賣房行為，”上述總經(jīng)理稱，“不動產(chǎn)一個項(xiàng)目幾個億十幾個億，一旦交易過程納入納稅范疇，這個業(yè)務(wù)就沒有做下去的必要了?！?/br>
按照相關(guān)規(guī)定，賣房需要繳納增值稅、交易稅等。眾多稅務(wù)壓力中，最令他頭疼的是契稅。
他指出，不動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)最核心的環(huán)節(jié)，是必須取得不動產(chǎn)的憑證，即房產(chǎn)證。根據(jù)國家稅務(wù)局2010年發(fā)布的《關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》即13號文，辦理房產(chǎn)變更手續(xù)的必要條件之一是繳納契稅。
由于涉及登記問題，以不動產(chǎn)進(jìn)行租賃往往需要收取兩次契稅。據(jù)該總經(jīng)理介紹，目前契稅稅率為3%至5%，各地區(qū)有所不同。
他認(rèn)為，這個稅種對融資租賃企業(yè)有很大不合理性?！拔覀冊诓粍赢a(chǎn)生命周期中僅僅是短暫的插曲，卻要支付整個周期的辦證費(fèi)用?！?/br>
據(jù)悉，為回避契稅壓力，融資租賃公司與承租人簽訂融資租賃合同后，往往再簽訂三方合同，將此不動產(chǎn)的抵押物抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)?！澳壳昂芏嗖僮靼咐径际沁@個模式?！鄙鲜隹偨?jīng)理表示。而這一做法被認(rèn)為具有一定的法律糾紛風(fēng)險。
萬億市場法律空白待補(bǔ)
至今，《融資租賃法》遲遲未出臺，業(yè)內(nèi)對融資租賃中租賃物的界定尚未統(tǒng)一，不動產(chǎn)融資租賃也處于法律模糊地帶。
今年7月初，福能租賃登陸新三板，成為第二家登陸新三板的融資租賃企業(yè)。值得注意的是，該公司所從事的不動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)，在上市過程被認(rèn)為有法律瑕疵。
為消除該上市障礙，福能租賃于今年6月聲明，決定在目前政策環(huán)境下，不再開展此類業(yè)務(wù)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2012年，曾有一篇《內(nèi)資融資租賃企業(yè)管理辦法》征求意見稿在行業(yè)內(nèi)流傳，但該辦法最終并未面世。
而《外商投資租賃業(yè)管理辦法》自2005年沿用至今。今年3月份，商務(wù)部下發(fā)“關(guān)于就《外商投資租賃業(yè)管理辦法》的補(bǔ)充規(guī)定公開征求意見的通知”，將“工業(yè)廠房、倉儲用房、商用地產(chǎn)、附著于不動產(chǎn)的其他設(shè)備如電梯、空調(diào)系統(tǒng)等等其他用于生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)”納入租賃物范圍。不過，這一管理辦法同樣未正式出臺。
此前，包括民生金融租賃在內(nèi)的多家金融租賃公司，都開展了不動產(chǎn)的金融租賃。銀監(jiān)會窗口指導(dǎo)叫停銀行系金融租賃公司這項(xiàng)業(yè)務(wù)后，新增不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)走向停滯。
據(jù)前述不動產(chǎn)融資租賃公司總經(jīng)理介紹：“2004年上海完成國內(nèi)第一單物業(yè)融資租賃，到現(xiàn)在為止，金融類融資租賃企業(yè)大約有十幾單不動產(chǎn)融資租賃的典型案例，總的來說，不動產(chǎn)融資租賃大概有70-80宗，在整個融資租賃行業(yè)中比例不高?！?/br>
廣東金唐律師事務(wù)所律師石柱華指出，目前監(jiān)管思路在變，關(guān)鍵是把控好風(fēng)險。
自去年以來，廣州出臺了融資租賃系列政策，廣州融資租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟常務(wù)副理事長兼秘書長羅軍表示，廣州南沙若能率先制定法律標(biāo)準(zhǔn)，明確融資租賃不動產(chǎn)規(guī)則，確定融資租賃不動產(chǎn)合法性，將有望啟動萬億元級別的不動產(chǎn)融資租賃市場。
中國租賃聯(lián)盟等組織最新發(fā)布的《中國融資租賃業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2015年6月底，全國融資租賃合同余額約為3.7萬億，比上年底增長14.2%。中國租賃聯(lián)盟召集人、藍(lán)皮書主編楊海田預(yù)計(jì)，2016年上半年以前，全國融資租賃業(yè)務(wù)總量可達(dá)到5萬億元。
不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)市場調(diào)整無直接關(guān)系
另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)的報(bào)道，不動產(chǎn)登記與是否開征房產(chǎn)稅沒有直接關(guān)聯(lián)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不以征收房產(chǎn)稅為目的，且并非是房產(chǎn)稅開征的必要條件。
房產(chǎn)稅屬于地方稅種，目前來看，現(xiàn)有房屋登記數(shù)據(jù)已能夠滿足征稅要求。當(dāng)然，不同的房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計(jì)思路和方案，需要不同的登記數(shù)據(jù)支撐，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會因采用不同的稅制而對市場產(chǎn)生影響。
自不動產(chǎn)登記出臺以來，不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)市場的關(guān)系被高度關(guān)注。
國土部不動產(chǎn)登記中心副主任佟紹偉認(rèn)為，不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)市場并無直接關(guān)系，而是后此關(guān)系。
所謂后此關(guān)系即指因?yàn)橐患掳l(fā)生在另一件事情的前面，造成人們誤認(rèn)為前者是后者的原因。
“房地產(chǎn)市場的波動主要受供求關(guān)系，金融政策等不同因素的影響，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會一定程度上影響房地產(chǎn)市場的預(yù)期，但其本身是行政管理行為，短期來看對市場的影響并不明顯?！辟〗B偉如是介紹。
2014年底，經(jīng)過中央編辦批復(fù)，中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心國土資源部土地爭議調(diào)處事務(wù)中心更名為國土資源部不動產(chǎn)登記中心國土資源部法律事務(wù)中心，主要承擔(dān)不動產(chǎn)登記相關(guān)政策、業(yè)務(wù)、技術(shù)等方面支撐工作和國土資源法律事務(wù)工作。
為了貫徹實(shí)施《不動產(chǎn)登記暫行條例》，國土部于2015年3月選取了徐州等15個地方作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口建設(shè)的聯(lián)系點(diǎn)，該15個聯(lián)系點(diǎn)亦被市場人士解讀為不動產(chǎn)登記的首批市場。
據(jù)佟紹偉介紹，國土部不動產(chǎn)登記中心也對窗口聯(lián)系點(diǎn)的市場運(yùn)行情況進(jìn)行跟蹤分析，情況亦表明不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)市場影響并不明顯。
不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)市場調(diào)整無直接關(guān)系
《21世紀(jì)》：不動產(chǎn)登記的推進(jìn)和此波房地產(chǎn)市場的調(diào)整恰逢同一時間點(diǎn)，也因此，有分析稱，不動產(chǎn)登記是引發(fā)房地產(chǎn)市場波動的原因之一，你是否認(rèn)可？
佟紹偉：我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，最基本特征是經(jīng)濟(jì)增速換擋回落，從過去10%左右的高速增長轉(zhuǎn)為7%~8%的中高速增長。而作為經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分，我國房地產(chǎn)市場也將進(jìn)入中高速增長的新常態(tài)。
這其中受很多因素的影響，比如房價的持續(xù)上漲制約了居民購買力，持續(xù)的供應(yīng)導(dǎo)致庫存高企等。這一波房地產(chǎn)的調(diào)整最主要的特征是自發(fā)性調(diào)整。
不過，新型城鎮(zhèn)化也在深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間仍在，“白銀10年”可期。
不動產(chǎn)登記的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場調(diào)整恰逢同一個時間點(diǎn)，但并非互為因果，而是后此關(guān)系。所謂后此關(guān)系即指因?yàn)橐患掳l(fā)生在另一件事情的前面，造成人們誤認(rèn)為前者是后者的原因。
《21世紀(jì)》：有觀點(diǎn)認(rèn)為，不動產(chǎn)登記可以力促二手房入市，倒逼投資投機(jī)性需求，你怎么看？不動產(chǎn)登記將對樓市帶來什么影響？
佟紹偉：的確，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的推進(jìn)并非對房地產(chǎn)毫無作用，不動產(chǎn)登記制度是一項(xiàng)摸清家底、保護(hù)公有和私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)之間合法交易的制度。有利于住房信息聯(lián)網(wǎng)，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，推進(jìn)房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)。
完善的不動產(chǎn)登記所登記的數(shù)據(jù)也可以為房地產(chǎn)市場變化與供求波動及監(jiān)管提供數(shù)據(jù)支撐、完善不動產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供支撐。
此外，不動產(chǎn)登記也為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、改革完善宅基地管理制度，為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙。
房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭的市場，政府適度的參與調(diào)控是不可或缺的，但政府又不能直接干預(yù)而只能采用間接手段，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，政府可采取的宏觀調(diào)控措施無外乎行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、金融手段、稅收調(diào)節(jié)，而所有這些手段或措施只能是暫時的或者說在一定期限內(nèi)發(fā)揮作用，長期趨勢必然與其它市場一樣由供需關(guān)系來決定。不動產(chǎn)登記的推進(jìn)可以促進(jìn)決策者制定更科學(xué)、有效的長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
《21世紀(jì)》：不動產(chǎn)登記也被寄予是征收房產(chǎn)稅的厚望，不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅的開征是何關(guān)系？
佟紹偉：不動產(chǎn)登記與是否開征房產(chǎn)稅沒有直接關(guān)聯(lián)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不以征收房產(chǎn)稅為目的，且并非是房產(chǎn)稅開征的必要條件。
按照《立法法》，房產(chǎn)稅的征收須遵循稅收法定原則，即稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度都須由法律規(guī)定。無論是否實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，房產(chǎn)稅的設(shè)立都需要按照科學(xué)立法、民主立法和開門立法的要求，廣泛征求各方意見，充分考慮征收目的、技術(shù)條件、實(shí)際用途以及與相關(guān)稅費(fèi)的銜接問題，也必須嚴(yán)格履行法定程序。如果開征房產(chǎn)稅的時機(jī)已經(jīng)成熟，即使在分散登記模式下，房產(chǎn)稅的立法程序也完全可以隨時啟動。
房產(chǎn)稅屬于地方稅種，目前來看，現(xiàn)有房屋登記數(shù)據(jù)已能夠滿足征稅要求。當(dāng)然，不同的房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計(jì)思路和方案，需要不同的登記數(shù)據(jù)支撐，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會因采用不同的稅制而對市場產(chǎn)生影響。
來源：中國經(jīng)營網(wǎng)
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