土地增值稅法意見稿首提集建地房地產納稅

　　近日，財政部、國家稅務總局就《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》(下稱《意見稿》)向社會公開征求意見。

　　“《意見稿》的最大亮點就是在轉讓國有土地及地上建筑物、構筑物繳納土地增值稅的基礎上，首次將出讓集體土地使用權、地上建筑物及其附著物納入征稅范圍。”8月10日，中國政法大學財稅法研究中心主任施正文接受《華夏時報》記者采訪時表示。

　　而財政部條法司在今年財政部立法工作安排中明確提到，力爭年內完成土地增值稅法內部起草工作，及時上報國務院。

　　土地增值稅是對房企實際盈利有很大影響的稅種，甚至有人將其稱為反房地產暴利稅。數(shù)據(jù)顯示，2018年我國土地增值稅收入達到5642億元，同比增長14.9%，今年上半年全國征收的土地增值稅為3565億元，同比增長10.3%。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓接受《華夏時報》記者采訪時表示，當初設計土地增值稅的目的，就是為調節(jié)房地產企業(yè)過高的利潤。

　　跟其他多部稅種條例上升到法律類似，此次土地增值稅法也是平移了現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例(下稱“暫行條例”)，征稅范圍、計稅方式、稅率等基本保持不變。對此，施正文認為，土地增值稅從國務院“條例”上升到全國人大“法律”，在稅收要素設計和征管上肯定會更加規(guī)范。

　　抑制房地產泡沫

　　對于土地增值稅入法，有人認為不過是暫行條例平移為正式的法律，而官方公布的“立法說明”也強調，“宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負水平總體不變”。因此有人判斷，土地增值稅法基本上和普通購房者無關。

　　不過施正文卻認為，其實未必。他表示，從《意見稿》條文看，它為國務院或各地方政府保留了很大的“調控空間”，土地增值稅抑制房地產泡沫和調節(jié)土地增值收益分配的作用，隨時可派上用場。

　　從1994年1月1日開始實施的暫行條例，當時規(guī)定的四級超率累進稅率非常嚴厲。與暫行條例一樣，《意見稿》以轉移房地產所取得的增值額為計稅依據(jù)，并實行30%、40%、50%、60%的四級累進稅率。“只要轉讓房地產，就需繳納土地增值稅，且稅率是累進制的，上漲越多，繳稅越多。”施正文說。

　　以開發(fā)商拿地來說，一塊地的地價是1億元，建成房子之后賣了5億元，期間支付了開發(fā)、建設、配套、稅金、利息等成本1億元，這樣開發(fā)商的所有成本是2億元(扣除金額)，增值額是3億元。這里的“增值額”是“扣除金額”的150%，應該分三段納稅，分別是30%、40%和50%的稅率。如此計稅很復雜，但可以引入速算扣除系數(shù)，以簡化計稅，即增值額未超過扣除項目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%；增值額超過扣除項目金額超過50%，未超過100%的，土地增值稅稅額=增值額×40%——扣除項目金額×5%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%，土地增值稅稅額=增值額×50%——扣除項目金額×15%；增值額超過扣除項目金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%——扣除項目金額×35%。其中，5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

　　由此，開發(fā)商應繳納的土地增值稅為：3×50%——2×15%=1.2億元。也就是說，開發(fā)商開發(fā)這塊土地的收益是3億元，要繳納1.2億元的土地增值稅，留在公司賬上的是1.8億元。

　　“此外，開發(fā)商還要繳納增值稅及其附加等流轉稅，企業(yè)所得稅加上分紅還要繳納個人所得稅，耕地占用稅、印花稅等財產稅，稅收調節(jié)作用可見一斑。”施正文說。

　　“個人免征”新變化

　　在1998年房改之后，房地產開始成為國民經濟的支柱產業(yè)，土地增值稅的免征對象也進一步擴容。當時，財政部、國稅總局發(fā)文規(guī)定：自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。到了后來，不僅僅普通住宅免征，所有個人擁有的住宅性質房屋買賣時都免征。

　　但此次《意見稿》并沒有將個人轉讓住房納入法定免稅范圍。

　　據(jù)住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯(lián)盟主席顧云昌此前透露，目前全國的房子總計有5.13億套，而華遠地產公布的數(shù)據(jù)則顯示，全國的城鎮(zhèn)住房為3億套。如果配套法規(guī)不規(guī)定免稅政策，不管是5億套還是3億套，若有轉讓，就都得繳納土地增值稅?？梢哉f，過去20年個人住宅免征是被“限制使用”。

　　那么這一次會不會繼續(xù)免收呢？《意見稿》明確，國務院可以根據(jù)國民經濟和社會發(fā)展的需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報全國人大常務委員會備案。“國務院有免征的權利，只需要報全國人大備案就行了，不需要前置或后置審批。”謝逸楓表示。不過他認為，今后普通個人土地增值稅免征，也是有條件的，不會一律免征。

　　記者注意到，《意見稿》中還明確了“納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金20%的；因國家建設需要依法征收、收回的房地產”等情況，可以免征，而在暫行條例的規(guī)定中僅前者可免征。

　　此外，《意見稿》還將“增值率低于20%的普通住宅”免稅的規(guī)定，調整為授權省級政府結合本地實際決定減征或是免征，增加了“授權省級人民政府對房地產市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)集體房地產減征或免征土地增值稅”的規(guī)定。“這意味著土地增值稅的更多調節(jié)權讓渡給了各地方政府，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策的房地產調控政策導向。”施正文表示。

　　“未來個人買賣住宅可能都要繳納土地增值稅，這影響最大的可能是炒房客。”謝逸楓表示。他建議，個人住宅轉讓實行土地增值稅，可能先從大城市開始試點，采取成交備案價的5%到10%來征收，類似目前個人買賣公寓、寫字樓、商鋪的土地增值稅征收方式。（楊仕?。?

　　轉自：華夏時報

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