金九銀十或迎樓市降價(jià)潮 樓市新政正制定細(xì)則

　　從今年6月內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市首先取消房屋限購以來，國內(nèi)不少城市陸續(xù)取消房屋限購政策。而就在近日，在諸多地區(qū)樓市全面解除限購的同時(shí)，樓市利好消息又將接連出臺(tái)。

　　據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解，涵蓋多個(gè)方面的樓市新政目前正在緊鑼密鼓地制定實(shí)施細(xì)則，這其中包括公積金貸款、購房稅費(fèi)補(bǔ)貼、銀行貸款支持在內(nèi)的多重利好政策。其中以無錫為例，公積金最高貸款額擬調(diào)至60萬元，這是繼7月26日起90平方米以上住房的限購取消之后，無錫樓市迎來二次松綁，也意味著無錫全面取消限購。

　　除此以外，杭州余杭區(qū)也正醞釀“降低購房落戶門檻、購房可獲最高3萬元購房補(bǔ)貼”的政策；而就在西安也宣布9月起全面取消限購，不限戶籍不限套數(shù)。而在四川、福建、武漢、紹興、包頭等地，也相繼發(fā)文，通過財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式刺激樓市。

　　一時(shí)間，多地二次松綁樓市。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，土地財(cái)政的存在使得各地在樓市降溫的情況下，救市的政策出臺(tái)愈加頻繁，力度越來越大，救市政策出臺(tái)的底線越來越低，尺度越來越大。

　　“從目前市場(chǎng)看，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)漲幅放緩，導(dǎo)致各地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度明顯上升。在這種情況下，預(yù)計(jì)各地的救市熱情將持續(xù)上漲，年內(nèi)市場(chǎng)存在出現(xiàn)反彈的可能性。特別是已經(jīng)開始涉及的信貸松動(dòng)，一旦銀行實(shí)施執(zhí)行，預(yù)期購房者將被刺激入市?！睆埓髠フf道。

　　成交反彈&成色不足

　　8月以來，各地新房市場(chǎng)成交走勢(shì)略有好轉(zhuǎn)，根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的全國40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，8月1日~17日新建住宅成交面積較7月同期小幅上升6.8%。分城市來看，各線城市成交均有所回升，一線、二線及三四線城市分別上升11.4%、10.9%、3.2%。

　　而根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布《8月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》內(nèi)容顯示，8月份，北、上、廣、深4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為243萬平方米，環(huán)比增長20%。不難發(fā)現(xiàn)，一線城市8月成交反彈明顯。具體城市看，4個(gè)一線城市分別出現(xiàn)了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的環(huán)比增幅。

　　由此，不難發(fā)現(xiàn)，雖然一線城市呈現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了10個(gè)月之久，但近兩個(gè)月其同比跌幅卻在持續(xù)收窄。

　　不過，跌幅的收窄在多位業(yè)內(nèi)人士看來，限購松綁或取消，對(duì)樓市的拉動(dòng)作用非常有限。

　　江浙地區(qū)的一位開發(fā)商告訴記者，就拿寧波來說，雖然寧波8月1日~17日新房成交量較7月同期大增超過七成，但其實(shí)這只是前幾個(gè)月線下積累交易的成果。

　　“因?yàn)楹芏鄻潜P此前已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了線下合約，但并沒有在房管部門備案。只是當(dāng)限購解除后，這部分交易才在房管局備案登記。所以，從表面上來看是限購的利好直接引起的成交量上漲?！鄙鲜鋈耸空f道。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池認(rèn)為，限購確實(shí)抑制了一些買房需求，也直接造成了樓市成交的低迷，但需要看到的是，為當(dāng)前樓市尋找出路，并不簡(jiǎn)單是松綁限購就能辦到的?！八山壪拶徔梢栽黾右徊糠肿》啃枨螅皇墙鉀Q樓市問題的最好方式?！?/p>

　　與此同時(shí)，張大偉也表示，雖然一些局部放開的城市轉(zhuǎn)而全面取消，也不會(huì)造成普遍利好影響。

　　“從6~7月開始，一線城市出現(xiàn)了土地流標(biāo)的個(gè)案，而且從上半年經(jīng)濟(jì)增長看，一線城市中的北京和上海兩地的GDP增長速度分別為7.2%和7.1%，拖了全國后腿。如果到四季度整體經(jīng)濟(jì)再次出現(xiàn)降速，不排除在一線城市也出現(xiàn)局部區(qū)域、局部類型房源松綁限購的可能性。另外，在限購的對(duì)象上，在四季度以后利用工作居住證等措施增加可購房人數(shù)的政策也有可能出現(xiàn)在一線城市?！睆埓髠フf道，從全國范圍看，限購政策已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會(huì)放松，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢(shì)的唯一最關(guān)鍵因素。

　　去庫存仍艱難

　　一線城市一直被視為樓市的“風(fēng)向標(biāo)”“晴雨表”，因此備受市場(chǎng)關(guān)注。盡管8月份有些許數(shù)據(jù)向好，但降價(jià)幅度普遍不是很大，致使市場(chǎng)成交量并不樂觀。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，目前，市場(chǎng)上買賣雙方仍然處于較為激烈的博弈狀態(tài)，鑒于房企目前降價(jià)的范圍和幅度仍然有限，因而短期內(nèi)庫存去化依然艱難。

　　“取消限購本質(zhì)上是市場(chǎng)化因素的作用過程，利好成交量和成交價(jià)格的上升。但實(shí)際過程中，這個(gè)作用機(jī)制是比較緩慢的過程。目前困擾成交的兩個(gè)因素是觀望情緒和信貸層面。很多人即使符合購買條件，也不愿意入市，希望繼續(xù)等待價(jià)格下跌。而很多人希望入市，但發(fā)現(xiàn)銀行信貸申請(qǐng)很難。這個(gè)是困擾成交量上升的一個(gè)癥結(jié)?！眹?yán)躍進(jìn)說道。

　　換句話說，盡管有取消限購等針對(duì)調(diào)控的定向?qū)捤纱胧?，各個(gè)地方政府也在“奮力救市”，但這對(duì)市場(chǎng)成交量反彈的作用十分有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。

　　“因此，從整體市場(chǎng)成交量表現(xiàn)看，并沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說道。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以看出，70 個(gè)城市新建商品房環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)達(dá)到了歷史最多，環(huán)比平均下調(diào)幅度達(dá)到0.93%。而按照一二三線城市分類，環(huán)比跌幅分別為1.2%、1.0% 和0.9%，也就是說，從結(jié)構(gòu)上看，一線城市跌幅最大。

　　其中，北京市新建商品房住宅銷售價(jià)格環(huán)比跌幅達(dá)1.3%，這也是北京新房價(jià)格自2012 年以來環(huán)比首次由漲轉(zhuǎn)跌。上海新建商品房價(jià)格環(huán)比跌1.4%，廣州新建商品房價(jià)格環(huán)比跌幅和北京一樣達(dá)到了1.3%，且根據(jù)廣州公布的數(shù)據(jù)看，7 月份，廣州新房及二手房成交量跌到了今年以來的最低谷。另外，作為一線城市的深圳環(huán)比下跌幅度最小為0.6%。

　　相比新房，二手房的跌幅稍小，北上廣深四個(gè)城市的跌幅分別為0.8%、0.9%、1.1% 和0.6%。與此同時(shí)，另根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，7 月份，一線城市新建商品房成交均價(jià)為22428 元/ 平方米， 環(huán)比減少了2.4%；成交均價(jià)相比6 月下跌540元/ 平方米。

　　“因此，從未來9~10月市場(chǎng)成交量預(yù)期來看，在房貸利率還沒有實(shí)質(zhì)性下調(diào)的市場(chǎng)背景下，如果還沒有大幅降價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)，‘金九銀十’市場(chǎng)銷售量能否持續(xù)回升令人擔(dān)心?！睆埡陚ヅ袛?，在“金九銀十”這個(gè)時(shí)間段里，樓市“降價(jià)潮”可能會(huì)真正來臨，甚至?xí)恢背掷m(xù)到年底。對(duì)于上市房企來講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前樓市成交量的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)房企年度銷售業(yè)績指標(biāo)與當(dāng)前市場(chǎng)“千方百計(jì)消化庫存”的關(guān)鍵。此時(shí)，適度的價(jià)格策略調(diào)整甚至大幅降價(jià)就成為大多數(shù)房企去庫存的最優(yōu)選擇。

來源：中國經(jīng)營報(bào)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀