無法認(rèn)定“跳單”的情況下，應(yīng)支付居間服務(wù)費(fèi)用嗎？

自《中華人民共和國民法典》頒布以來，它作為“社會(huì)生活的百科全書”融入百姓生活的方方面面，用法治力量保障著我們的合法權(quán)益。德城區(qū)法院嚴(yán)格按照法典條文審理各類相關(guān)案件，服務(wù)百姓，營造法治化營商環(huán)境?，F(xiàn)開辟“以案說‘典’”專欄，選取所審理的涉及婚姻家庭、合同糾紛等方面的典型案例，展現(xiàn)民法典的為民情懷與法治溫暖。

德城區(qū)法院民法典適用典型案例4

居間合同糾紛案

裁判要旨

1.委托人與居間人簽訂的委托合同，為雙方真實(shí)意思表示，且無違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形及其他無效事由，涉案合同依法成立并生效，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守合同條款。

2.委托人作為消費(fèi)者擁有選擇服務(wù)更好、收費(fèi)更低的房屋中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人接受服務(wù)的自由，居間人以確認(rèn)單條款限制被告交易選擇權(quán)利的行為不符合公平原則。

3.委托人查看了居間人提供的房產(chǎn)，委托人實(shí)際接受了原告方的服務(wù)，在原告未提供證據(jù)證明其為被告提供居間服務(wù)所支出的合理費(fèi)用情形下，委托人應(yīng)支付居間人為居間服務(wù)所支出合理費(fèi)用。

基本案情

2020年9月5日，被告陳某某作為委托人、原告甲公司作為受托人，雙方簽訂了《房屋承購（承租）客戶看房確認(rèn)書》一份，該確認(rèn)書第一條委托事項(xiàng)條款載明：“按照委托人的意見尋找待出售/出租的房屋及其業(yè)主，經(jīng)出售/出租方同意，受委托方將下列房屋推薦給委托方，并按照下列時(shí)間與地點(diǎn)帶委托方（包括關(guān)聯(lián)方）實(shí)地查看房屋，并進(jìn)行居間介紹。委托方同時(shí)確認(rèn)，在此次看房之前沒有任何一家中介機(jī)構(gòu)及個(gè)人向本人及關(guān)聯(lián)方推薦和帶看下列房屋?！痹摯_認(rèn)書第三條委托期限條款載明：“本協(xié)議符合下列情形之一的，效力終止：（一）自簽訂本協(xié)議之日起滿12個(gè)月；（二）委托人與出售人簽訂了《房屋買賣合同》或《房屋租賃合同》?！痹摯_認(rèn)書第四條第一款第2條載明：“委托人（包括關(guān)聯(lián)方）在委托期限內(nèi)私下或通過其他途徑（第三方）與出售/出租方達(dá)成交易的，應(yīng)按照本協(xié)議書察看該物業(yè)報(bào)價(jià)的3%和月租金3倍的標(biāo)準(zhǔn)向受托人支付傭金。”被告陳某某與原告甲公司工作人員婁某某于該確認(rèn)書上簽字。確認(rèn)書簽訂后，甲公司工作人員婁某某帶領(lǐng)被告陳某某現(xiàn)場查看了確認(rèn)書中所載的德州市德城區(qū)某小區(qū)A、B兩套房屋。

2020年9月7日，被告陳某某與案外人乙公司簽訂《看房確認(rèn)單》，約定由乙公司為陳某某提供帶看A房屋的看房服務(wù)，被告陳某某與乙公司法定代表人張某某于《看房確認(rèn)單》上簽字。2020年9月9日，經(jīng)看房后，陳某某與A房屋所有權(quán)人于某某、陳某某、乙公司簽訂了《房屋買賣居間合同》，陳某某、于某某與乙公司法定代表人張某某在《房屋買賣居間合同》上簽字捺印。上述居間合同簽訂后，陳某某與于某某赴不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理了A房屋的不動(dòng)產(chǎn)變更登記手續(xù)。陳某某向乙公司支付了中介費(fèi)及代辦過戶費(fèi)。

裁判結(jié)果

一、被告陳某某給付原告德州某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介活動(dòng)必要費(fèi)用1000元，限于判決生效后十日內(nèi)付清。

二、駁回原告德州某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)219元，由原告德州某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)210元，由被告陳某某負(fù)擔(dān)9元。

案例解讀

2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》第九百六十一條至第九百六十六條規(guī)定了中介合同的相關(guān)內(nèi)容，其中第九百六十五條規(guī)定了司法實(shí)踐中常見的“跳單”情形，在適用該條款時(shí)，首先要界定是否屬于“跳單”的范圍，是否存在中介方打著防止“跳單”的旗號(hào)侵害委托方自由交易權(quán)的情形。同時(shí)，對(duì)于不屬于“跳單”的情形，應(yīng)當(dāng)審查中介方是否實(shí)際提供了中介服務(wù)，對(duì)于實(shí)際提供了中介服務(wù)的情形，應(yīng)當(dāng)適用第九百六十四條，由委托人向中介方支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

涉案《房屋承購（承租）客戶看房確認(rèn)書》由被告陳某某與原告公司工作人員婁某某簽訂，且經(jīng)原告公司追認(rèn)，系原、被告雙方真實(shí)意思表示，且無違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形及其他無效事由，涉案合同依法成立并生效。原告依據(jù)涉案合同第一條、第四條第一款第2條向被告主張中介費(fèi)，經(jīng)法院審查認(rèn)為，上述條款系在確認(rèn)書中設(shè)定的對(duì)于涉案房源委托人不再接受或者委托其他機(jī)構(gòu)及個(gè)人代理的獨(dú)家委托條款，目的是防范委托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。但本案中，統(tǒng)觀確認(rèn)書中各主要條款之間聯(lián)系，委托人不得自行或另行委托任何第三方居間，委托期限為十二個(gè)月或自雙方簽署本協(xié)議之日起至居間人完成委托事項(xiàng)之日止，這就導(dǎo)致委托人需長時(shí)間的放棄選擇其他居間人的權(quán)利，原告利用該確認(rèn)單強(qiáng)行性地對(duì)委托人規(guī)定了獨(dú)家買賣的義務(wù)，加重了被告作為委托人的義務(wù)，卻沒有承擔(dān)較之一般委托更重的獨(dú)家委托義務(wù)，造成二者之間權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，該條款可以認(rèn)定為系原告對(duì)被告設(shè)定的違背公平原則的格式條款。同時(shí)，原告未提交任何證據(jù)證明涉案房產(chǎn)系原告公司的獨(dú)家房源，被告作為消費(fèi)者擁有選擇服務(wù)更好、收費(fèi)更低的房屋中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人接受服務(wù)的自由，原告以確認(rèn)單條款限制被告交易選擇權(quán)利的行為不符合公平原則，因此法院認(rèn)定上述格式居間獨(dú)家委托條款無效。且被告系通過其他房屋中介機(jī)構(gòu)接受中介服務(wù)并最終簽訂房屋買賣合同，并非通過原告提供的信息私下接觸賣方人達(dá)成房屋買賣合同，原告無權(quán)據(jù)此主張被告支付居間報(bào)酬。

但本案中，原告公司工作人員婁某某陪同被告查看了包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的兩套房產(chǎn)，被告實(shí)際接受了原告方的服務(wù)，在原告未提供證據(jù)證明其為被告提供居間服務(wù)所支出的合理費(fèi)用情形下，綜合客觀事實(shí)酌情確定由原告支付被告為本次居間服務(wù)所支出合理費(fèi)用1000元，超出部分法院不予支持。

相關(guān)法條

《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第六十條

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第三條

《中華人民共和國民法典》第九百六十四條

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條

法官簡介

門玉華，德州市德城區(qū)人民法院民二庭庭長，員額法官

（門玉華 康子晗 趙新新）

新聞熱線：0534-8017166

　　轉(zhuǎn)自：德州市德城區(qū)人民法院

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