8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局連續(xù)發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》和《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，近期呼聲頗高的“降低存量房貸”等問題有了官方回應(yīng)，兩份文件被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“含金量高”。
與此同時，廣州、深圳、惠州、中山等城市宣布執(zhí)行“首套房認(rèn)房不認(rèn)貸”；多家銀行下調(diào)存款利率；國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于提高個人所得稅有關(guān)專項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知》，自2023年1月1日起，提高3歲以下嬰幼兒照護(hù)、子女教育、贍養(yǎng)老人專項(xiàng)附加扣除(以下簡稱“一老一小”扣除)標(biāo)準(zhǔn)。這或許在一定程度上釋放出一定購買力，也被視作刺激樓市的一項(xiàng)措施。
業(yè)內(nèi)人士指出，如果深圳一線等城市兌現(xiàn)政策利好，那么樓市回暖值得期待。
存量房貸降利率
《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。
截至目前，已有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行發(fā)布公告，稱正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作，后續(xù)具體操作指引及相關(guān)事宜擬通過銀行官網(wǎng)、網(wǎng)點(diǎn)、微信公眾號等渠道公布。
哪些房貸可以調(diào)整？調(diào)整幅度是多少？需要主動找銀行嗎，還是銀行會幫我調(diào)整？
問題1
哪些房貸可以調(diào)整？
三類“首套房”可申請
《通知》：存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
如何理解這一標(biāo)準(zhǔn)？從字面意義上看，關(guān)鍵詞是“首套房”。
“首套房”如何認(rèn)定呢？對此，權(quán)威人士解讀，主要包括三類人群：
一是發(fā)放時即按首套房政策執(zhí)行的房貸；
二是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；
三是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。
也就是說，除了買的時候就明確首套房的以外，這兩種情況也算：
一是小明此前在廣州“賣一買一”房子，因?yàn)椤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”利率定價采取了二套房的標(biāo)準(zhǔn)。但現(xiàn)在隨著廣州執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，他的這套房子也可以申請調(diào)整為首套利率了！
二是小明此前有兩套房子，但現(xiàn)在賣了一套房子后，其持有的原定價“二套房”利率的房貸，也可以申請調(diào)整為首套！
問題2
能下調(diào)多少？
平均降幅約為0.8個百分點(diǎn)
能降多少是大家最關(guān)注的。
根據(jù)《通知》，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
簡單來說，你房貸批下來的那年那一刻，所在城市定的最低房貸利率是多少，你現(xiàn)在就有機(jī)會降到這條線。
就是說，當(dāng)初銀行給你加碼的利率越多，這次你能省的錢就越多。
據(jù)接近監(jiān)管的人士透露，此次房貸利率下降，平均降幅在0.8個百分點(diǎn)左右。可節(jié)省一筆不小開支。
在實(shí)際執(zhí)行層面，涉及多方面復(fù)雜因素，仍需要各地政府按照“因城施策”，以及各金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化。
舉個例子：
2021年，在廣州市買首套房，當(dāng)時首套房貸利率不低于LPR+20BP，也就是4.85%。
但2021年時調(diào)控特別嚴(yán)，銀行不斷加點(diǎn)，給小明的利率是LPR+100BP，也就是5.65%。
9月25日之后，小明可以申請利率從“LPR+100BP”降到“LPR+20BP”，也就是降0.8個百分點(diǎn)。
若100萬元房貸，30年的房貸還款期，以等額本息方式計算，每月小明可少交約840元的房供；30年可節(jié)省約30萬元。
廣東首套房多地利率下限為LPR
9月1日下午，廣東市場利率定價自律機(jī)制公布2019年10月以來廣東省(不含深圳)內(nèi)各城市首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況，其中，2019年10月8日至今，廣州執(zhí)行的首套房利率下限為LPR(貸款市場報價利率)。
這意味著，廣州的存量房貸利率，調(diào)整后的利率不能低于LPR。
另外，廣東有十城目前階段性取消下限。
問題3
怎么調(diào)整？
三種方式可供選擇
《通知》提供了兩種方式：對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。
?、倏梢灾苯酉蜚y行申請調(diào)整房貸利率水平。
?、诳梢陨暾堃粋€新的房貸，來置換以前那個利率比較高的房貸。
③央行鼓勵銀行采取批量調(diào)整的方式。
選擇不同的方式，所確定的利率會有所不同嗎？據(jù)了解，預(yù)計采用不同的方式調(diào)整后的利率水平不會有明顯區(qū)別。
問題4
什么時候能申請？
9月25日之后
《通知》明確，從9月25日起可以向銀行提出申請。
《通知》發(fā)布之后，不少銀行深夜發(fā)文對新政進(jìn)行響應(yīng)。9月25日前，銀行將進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請材料。
問題5
受惠面有多廣？
三分之二的存量房貸
根據(jù)權(quán)威測算，我國住房貸款余額是39萬億元，其中符合這次條件的首套房的住房貸款余額是在25萬億元左右。按照比例來算，這次大概有三分之二的住房貸款可以申請下降房貸利率。
降低存款利率
存款利率下調(diào)，是否要提前還房貸？
銀行再度集體下調(diào)存款掛牌利率。9月1日起，多家國有大行的1年期、2年期、3年期、5年期存款利率調(diào)整為1.58%、1.85%、2.2%和2.25%，分別下降了10個基點(diǎn)、20個基點(diǎn)、25個基點(diǎn)和25個基點(diǎn)。
這是繼今年6月初全國性商業(yè)銀行下調(diào)存款掛牌利率后，時隔不到三個月的再度下調(diào)；也是2022年9月以來，商業(yè)銀行第三輪主動調(diào)整存款掛牌利率。
中長期下降更多，存款利率倒掛
通俗地講，存款利率下調(diào)，意味著錢存銀行所帶來的收益減少，會一定程度上促進(jìn)資金流向消費(fèi)和其他投資渠道。圍繞著存款利率的下調(diào)，一時間成為網(wǎng)上網(wǎng)下熱議的話題，它將多大程度上影響老百姓的投資理財，同時會給大家的生活帶來哪些影響呢？
此次調(diào)整中長期下降幅度更高，3年期存款利率已經(jīng)齊平5年期。以各家銀行的調(diào)整為例，2年期存款利率下降20基點(diǎn)，而3年期和5年期則下降了25基點(diǎn)。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，期限較長的定期存款、大額存單由于利率較高，下降幅度可能更大。
當(dāng)前，部分銀行出現(xiàn)存款利率倒掛現(xiàn)象，即5年期定期存款利率低于或與3年期定期存款利率持平。從記者獲得的廣州銀行整存整取定期存款表格顯示，該行3年期存款的1萬元起存金額和5萬元起存金額的利率為3.1%和3.15%，而5年期的利率為3.1%?？梢?萬元存3年，反而比5年期的利率更高。
對此，董希淼表示，存款利率倒掛現(xiàn)象反映了銀行對利率走勢的研判，即從中長期看存款利率呈現(xiàn)下降趨勢，銀行主動減少吸收當(dāng)前利率較高的中長期存款。
是否提前還房貸要具體分析
存款利率下調(diào)對樓市將帶來哪些影響？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存款利率的下調(diào)，意味著錢存在銀行的收益會進(jìn)一步降低，這在理論上會倒逼儲戶尋找其他的投資渠道，會在一定程度上促使資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
除實(shí)體經(jīng)濟(jì)外，買房也是一部分人的選擇，但在“房住不炒”的大背景下，特別是當(dāng)前樓市走勢仍不太明朗的情況下，會有多少增量資金進(jìn)入樓市，仍需要后續(xù)觀察。
購房者是否需要提前償還一部分甚至結(jié)清房貸，還需要具體問題具體分析，特別要結(jié)合自身的情況綜合決定。
首先，要看當(dāng)時簽貸款合同約定的還款方式。一般而言，等額本金比等額本息更適合提前還款；其次，要看房貸月供在家庭收入中的占比，如果月供占比過高，可考慮提前還款；再次，要判斷當(dāng)前是否有更可靠的投資渠道，如果沒有安全可靠的投資渠道，可以優(yōu)先考慮提前還貸。
轉(zhuǎn)自：南方網(wǎng)
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