房貸新政落地首周，樓市回暖了嗎？記者實地走訪廣深

　　9月6日，珠海官宣執(zhí)行“認房不認貸”。至此，“認房不認貸”在珠三角9市全部落地。8月30日，廣州、深圳率先明確實施“認房不認貸”。隨后，降低首付比例、存量房利率調整等房貸新政密集出臺。

　　新政執(zhí)行首周，各項政策落地情況如何？廣深兩地樓市情況如何，能否因新政迎來“金九銀十”？連日來，記者走訪廣、深兩地多個樓盤，廣泛采訪了購房者、一線銷售、銀行等市場參與者，實探新政落地首周樓市情況。

　　從實地走訪看，在售樓盤普遍人氣大增，中心城區(qū)熱點樓盤則已經轉化成實際成交量。廣州在新政后三天的成交量甚至比過去三個月還多。隨著新政傳導效應加速落地呈現，業(yè)內人士期望今年“金九銀十”迎來更多收獲。

　　一線走訪

　　廣深熱點樓盤人氣倍增

　　“新政出臺后，每天來訪30多組客戶，人氣和成交量相比七八月都好太多了，增加了將近一倍，從8月30日至9月5日，就這么幾天我們就成交了1.2億元?！?9月6日，粵?！ぴ聘鄢窍嚓P負責人告訴記者，對廣大剛需和改善型群體來說，最實在利好就是降低了購房門檻和成本，住房消費者的信心有望進一步被激發(fā)和強化。

　　向記者傳來捷報的還有廣州越秀地產。在廣州，越秀地產是擁有項目最多的房企，除南沙外，其他10個城區(qū)均有項目在售，數量超過30個。由于推盤集中、貨量較大，新政前的去庫存壓力可想而知。為搶到新政利好“頭啖湯”，過去一周該區(qū)域開足馬力，大批量、成體系、分片區(qū)向市場推出多種專門滿足剛改群體需求的戶型，人氣和實際成交量均有大幅提升。據越秀地產初步統(tǒng)計，8月28日至9月3日，廣州區(qū)域單周來訪量近4000組，環(huán)比增長近50%，新房成交環(huán)比增長135%。

　　珠實地產一位營銷負責人告訴記者，新政執(zhí)行疊加“金九銀十”的開端，上周末該公司旗下多個樓盤可以用“人滿為患”來形容，珠江花城兩天就成交20套。

　　深圳的一手樓市場同樣受到新政提振。9月6日下午3點半，記者在深房光明里看到，營銷中心內約有四五批購房者正在看房，記者在現場停留約15分鐘，又有四五批購房者到訪。“周末人流還會多一些，今天是工作日?！爆F場一開發(fā)商銷售表示，新政之后營銷中心人流會高一些，以復訪客戶為主。樓盤可售住宅僅388套房源，目前儲蓄客戶已一兩千批，預計最終認籌超1000批。

　　9月6日下午5時，記者在深圳世界之窗旁的新樓盤綠景白石洲看到，營銷中心停車場近百個停車位幾乎沒有空缺，而在營銷中心，約百來號購房者在營銷中心了解樓盤情況。“新政落地后，在多重因素積極作用下，來訪購房者比新政前多出三成?！庇袖N售人員披露，目前已登記購房者約1200批，人數持續(xù)增加中。

　　市場觀察

　　用好新政 變人氣為成交量

　　春江水暖鴨先知。廣州、深圳是國內一線城市較早落地“認房不認貸”的城市，作為處在房地產交易第一線的售樓人員，是最早感知“池暖水溫變化”的業(yè)內人士。9月6日，兩地多家房地產公司相關負責人告訴記者，從目前情況來看，新政對樓市的利好還是非常明顯。

　　在廣深兩地走訪中，多個樓盤銷售負責人向記者坦言，“認房不認貸”“首付兩成”確是過去一周樓市“回暖跡象初顯”的核心驅動力。有業(yè)內人士粗略統(tǒng)計過，針對剛改型住房需求群體，廣州至少有20多個樓盤已經率先打出“首付兩成”的營銷海報（或橫幅）標語來吸引客戶。不過，最終將如何辦理“兩成首付”的房貸，銷售人員表示最終還是要以銀行審批為準。

　　廣州萬科黃埔新城是黃埔區(qū)一個體量龐大的剛需盤，該項目售樓部9月3日便在各種宣傳渠道上發(fā)出一批新的營銷廣告，在排版設計上特意對“即日起執(zhí)行最低首套房首付比例20%的政策”的描述作了突出處理。珠江實業(yè)旗下的云湖花城也已經宣稱開始執(zhí)行兩成首付。據透露，該公司在售的另外兩個樓盤珠江花城和天河壹品，目前仍按照三成首付對外銷售，不過這兩家樓盤都已經在與合作銀行接洽推進，已有銀行表示愿意嘗試接件。

　　除此以外，記者了解到，新世界旗下的耀勝新世界、新世界星輝、新世界云耀等在售項目，也均在宣傳海報中表示即日起響應政策執(zhí)行最低首套20%首付比例，并注明具體操作以銀行審批為準。

　　不過，也有樓盤銷售人員告訴記者，過去一周到訪看房的人的確有了大幅增加，但最終“轉化率”有多高仍有待觀察。

　　據某龍頭房企深圳分公司市場部張先生透露，該公司目前在深圳龍崗、南山和寶安有三個新盤在售。單價從1萬多到8萬多元不等?！罢J房不認貸”新政出臺后，“來的人多了一些，成交仍有待觀察”。

　　記者在實地走訪中了解到，為加快人氣和流量的價值變現，一些樓盤已經在著手推出“一口價”“特價房”“降價兩千元”“多重好禮”等五花八門的“新優(yōu)惠”，準備趁熱打鐵，在“金九銀十”打一場漂亮翻身仗。譬如，珠江實業(yè)旗下的珠江花城就推出了10套一口價單位來吸引成交。耀勝新世界在海報上也打出新品加推折扣、專場限時折扣等六重好禮來吸引客戶。

　　市場趨勢

　　區(qū)域和板塊行情分化 中心城區(qū)仍為關注熱點

　　除了如何將急漲的人氣變現為實際成交量以外，當前不同城區(qū)、板塊和項目之間日益嚴重的行情分化，亦是近日記者在廣深實地走訪中發(fā)現的突出現象。譬如中心城區(qū)比新興城區(qū)人氣更旺、熱點樓盤比一般樓盤成交更多。

　　過去一周，廣州萬科旗下的黃埔新城、城市之光、都會四季、幸福譽、增城萬科城、萬科·瑧山府等在售和新開樓盤，到訪客群明顯增多了一到兩倍。但是，該公司相關負責人通過對比發(fā)現，中心城區(qū)人氣明顯更高。譬如，8月28日—9月3日，萬科黃埔新城客戶到訪量超240組，一半在周末兩天，實際成交34套，有一些就是萬科在增城項目的客戶轉來中心城區(qū)買房的。

　　“中心城區(qū)憑借其綜合優(yōu)勢，明顯已經成為在這一輪新政利好中搶到‘頭啖湯’的受益者。新興城區(qū)的人氣雖然也比以前有了大幅提升，但實際成交量與中心城區(qū)相仍有不小差距。”增城一家主要面向剛需群體的樓盤中盛順和家園相關負責人告訴記者，過去幾天他們項目看樓的人雖然多了很多，但實際成交的只有3套。期望新政利好加快傳導速度，為市場回暖增加更多動能。

　　深圳一家開發(fā)商在采訪中向記者坦言，預計新政策對于剛需購房者或改善型的購房者觸動比較大，特別是名下有一套房的改善群體，所以對于福田、南山等深圳核心區(qū)域的樓盤正面影響會更大一些。

　　多位接受記者的業(yè)內人士表示，從短期來看，“認房不認貸”新政在促進市場交易、推動行業(yè)回暖的作用相當明顯，但長遠來看，仍期待各地因城施策、進一步靈活發(fā)揮政策工具箱作用，推出更多有助于提振市場消費信心、促進產業(yè)良性循環(huán)的利好新政，助力房地產市場平穩(wěn)健康和提質換擋發(fā)展。

　　■鏈接：新政落地情況

　　銀行公布存量房利率調整具體指引

　　廣東有銀行已“調試好系統(tǒng)”

　　房貸新政出臺一周，廣深兩地落地情況如何？記者從多渠道獲悉，廣深商業(yè)銀行已施行“認房不認貸”政策，目前公積金“認房不認貸”政策也在研究當中。降低存量首套房貸利率方面，廣東金融主管部門已召開座談會，并鼓勵銀行選擇批量方式操作。有國有大行已經調試好系統(tǒng)，待上線后就能直接申請。

　　商業(yè)銀行已落實“認房不認貸”

　　截至9月6日，珠三角地區(qū)已經全面實施“認房不認貸”政策。多家銀行稱，已全面執(zhí)行“認房不認貸”新政。

　　當前，市民對公積金貸款“認房不認貸”的進展也十分關注。以廣州為例，鏈家地產中介陳風宇（化名）介紹，目前廣州住房公積金貸款執(zhí)行的是“認房認貸”政策，即有貸款記錄就算二套房，結清貸款需要四成首付，未結清則需七成首付。“之前是全款買房或沒有購房記錄，用公積金是三成首付”。

　　具體來說，當前純公積金貸款買房，按上述的政策執(zhí)行。用組合貸款，政策也是“認房又認貸”。如果是純商貸，則可以根據“認房不認貸”政策，按首套首貸執(zhí)行。

　　那么公積金貸款能否實施“認房不認貸”？何時能施行？記者從廣州公積金領域業(yè)內人士處獲悉，目前關于公積金“認房不認貸”政策也在研究中。

　　降低首付新政方面，記者也以客戶身份咨詢了廣州市內的銀行。當前包括工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行、招商銀行、民生銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等銀行的首套房貸首付比例是30%、房貸利率最低為LPR，二套房貸為LPR+60基點。

　　對于全省何時實施降低首付新政，這取決于地方“因城施策”及銀行的經營策略。有銀行業(yè)內人士透露，具體執(zhí)行情況須上級部門通知，相關措施正在等待落地。

　　監(jiān)管鼓勵銀行采取批量操作方式

　　對于降低“存量首套房貸利率”，居民最為關注。哪些屬于可調整范圍？什么時候才能申請辦理？針對市民關注的問題，近日多家銀行陸續(xù)發(fā)表公告進行了答疑。

　　根據各家銀行的公告，銀行降低存量首套房貸的范圍指的是存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，包括因“認房又認貸”按二套住房利率辦理的、賣掉房子后現在住房是家庭唯一住房等情況。在辦理指引中，建設銀行等銀行均表示，這些情況需提供“相應證明材料”。

　　怎么辦理是居民關心的主要問題之一。對此，各家銀行答復“首套房貸款客戶無需提供相關材料”，但二套房貸款客戶申辦需提供當前住房“符合首套住房標準的證明材料”。

　　針對辦理過程中的細節(jié)，如選擇固定利率的居民是否可以申報等問題，銀行的指引里也有答復。如光大銀行回復，固定利率客戶可以申請降低首套房貸款利率，調整后，利率類型仍為固定利率。

　　在具體落地中，采取新發(fā)放貸款置換和協(xié)商變更合同利率的兩種方式有什么不同？哪一種方式優(yōu)惠力度更大？商業(yè)銀行也逐一答復。如工商銀行表示，兩種方式調整的結果無明顯區(qū)別，工商銀行主要采取變更合同利率方式，有服務需求可以聯系貸款經辦行。

　　隨著存量首套房貸利率調整的腳步越來越近，廣東的落地情況是“老廣”們最為關心的問題。記者了解到，日前，廣東金融主管部門與相關銀行召開座談會，推進降低存量首套房利率事宜，并了解銀行的相關進展。會上，金融主管部門鼓勵銀行選擇批量操作，減少協(xié)商成本。

　　這意味著，9月25日后，銀行或將主動、批量通知符合條件的客戶降低存量房貸利率，無需客戶另行申請。記者還了解到，有復雜個案不在批量調整的操作范圍內，可以單獨向銀行提出降低利率申請。

　　據了解，廣東省某國有大行已經調試好系統(tǒng)，系統(tǒng)上線后“供房一族”就能直接提出申請。

　　■聲音

　　新政能否讓樓市迎來“金九銀十”？

　　將率先提振首套和“賣一買一”換房需求

　　當前，已進入房地產傳統(tǒng)的“金九銀十”時期，對于近期出臺的一攬子政策，不少業(yè)內人士持樂觀態(tài)度，認為政策對穩(wěn)定房地產市場能起到積極作用，尤其將率先提振首套剛需和改善型住房需求。

　　今年“金九銀十”樓市較為樂觀

　　每年9月—12月，是房地產市場的傳統(tǒng)銷售旺季。廣東城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一攬子政策出臺的目的很明確，就是要利用好9月—12月的窗口期，將近期快速下墜的市場情緒和交易規(guī)模盡快穩(wěn)住?！叭衾玫煤?，有望能實現全年樓市‘U型’走勢?！睎|吳證券研究所宏觀首席分析師陶也川認為：“當前是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，此時是地產政策集中落地形成合力的最佳窗口期。”

　　“從目前的交易情況看，政策取得了積極效果，且后續(xù)市場良好發(fā)展態(tài)勢會延續(xù)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進近期持續(xù)觀察市場。他認為，“認房不認貸”等政策意義重大，也是2017年以來一線城市政策放松力度最大的政策，充分體現了一線城市基于供求關系的變化，對購房政策做出寬松、積極優(yōu)化調整的動作導向。

　　一攬子政策直接降低了購房首付成本、降低入市門檻，相關群體看房的意愿、交易的頻率正在提升。

　　以廣州為例，中指研究院華南分院總經理楊紅俠介紹，廣州新房熱度有所上升，9月2日—3日廣州網簽商品住宅216套，較上上周末（8月26日—27日）上升91%，中心城區(qū)及近郊區(qū)域新房項目到訪和認購熱度上升。同時，二手房市場方面掛牌量小幅上升，中介帶看量上升。據廣州貝殼官網數據，截至9月4日，廣州貝殼二手房在售房源為136797套房。

　　嚴躍進也表示：“感受到市場在回暖，‘量升價穩(wěn)、預期向好’是‘金九銀十’的重要特征，同時這波行情會持續(xù)，市場情緒也總體上處于積極樂觀的一面。”

　　“賣一買一”改善型需求將提振

　　多位專家也進一步指出，此次政策將率先對首套和改善型住房需求有較大提振作用。

　　中信證券分析認為，政策優(yōu)化更好體現了“房住不炒”的精神，房屋價值將進一步聚焦居住屬性。政策利好下，一批長期被壓抑的真實居住需求將得到釋放，主要是賣舊買新、賣小買大的改善型需求。

　　李宇嘉也表示，不論是首付還是房貸利率下降，都具有扶持改善型需求的政策指向，也順應了目前改善型需求占主導的市場特征，從而讓商品房循環(huán)鏈條加速。其中，會釋放此前被政策壓制的一些急迫需求，比如“賣一買一”、首套剛需會受到提振入場，因此帶動9月、10月樓市回升。

　　國金證券分析師杜昊旻也認為，“認房不認貸”與其他寬松政策將形成一線城市的政策“組合拳”，促進置換需求及改善需求的釋放。

　　政策落地將有助樓市企穩(wěn)

　　系列房貸“組合拳”能否帶來新一輪樓市企穩(wěn)回升？

　　華泰證券分析認為，8月下半月以來地產政策落地節(jié)奏和力度超市場預期，明確了國家托底房地產市場的決心。歷史來看，全國尤其是一線城市，政策對成交的傳遞快速并有效，一線城市有望率先復蘇，穩(wěn)定房價預期和購房需求。

　　從當前市場看，“賣一買一”增多，不少房東已加快掛牌。“所以我預計，現在二手房掛牌的數據，還沒完全體現在交易數據上。后續(xù)二手房消化后，會有第二波購房需求，即換房需求?！眹儡S進表示，他也認為仍有一些待解決的問題，包括部分房源在之前推出，后續(xù)如何適用“認房不認貸”等規(guī)則還需調整，同時公積金方面的“認房不認貸”也需優(yōu)化、適應。

　　“從整體上來看，樓市今年最后四個月的行情會好很多，從全年來看相對實現企穩(wěn)?！崩钣罴伪硎荆芊裼忻黠@回升還有賴于居民需求端的修復。

　　轉自：南方+

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