廣東多地相繼劃定工業(yè)用地保護(hù)線(xiàn) 支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　工業(yè)是城市可持續(xù)發(fā)展的命脈，保護(hù)工業(yè)用地勢(shì)在必行，正逐漸成為各大工業(yè)城市的共識(shí)。

 

　　日前，廣東省發(fā)布《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》，在降低企業(yè)用地成本方面，劃設(shè)工業(yè)用地控制線(xiàn)。此前，深圳、東莞、佛山等市，相繼研究并出臺(tái)“工業(yè)用地保護(hù)線(xiàn)”相關(guān)政策，鼓勵(lì)土地二次開(kāi)發(fā)，提出“工改工”措施，旨在消除高房?jī)r(jià)下“工改商”“工改居”預(yù)期，在土地增量和存量上下功夫，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

 

 

　　今年上半年，東莞市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)6.1%，在珠三角9市中排名墊底；2016年這一數(shù)據(jù)為7.7%，距離年度目標(biāo)10%相差2.3個(gè)百分點(diǎn)。究其原因，早期的東莞粗放式快速發(fā)展，消耗了大量土地資源，因此缺乏可承載大項(xiàng)目的連片土地資源，難于滿(mǎn)足優(yōu)質(zhì)重大項(xiàng)目的需求。

 

　　同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫催高地價(jià)，企業(yè)出現(xiàn)找地難、用地難的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞214家試點(diǎn)企業(yè)共有51宗新增土地需求。土地需求在企業(yè)需求中排在首位。

 

　　“劃定工業(yè)保護(hù)線(xiàn)有利于穩(wěn)定地價(jià)。”東莞市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，劃定保護(hù)線(xiàn)的最終目的是實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)立市、工業(yè)強(qiáng)市”，打造國(guó)際制造業(yè)名城的目標(biāo)。8月中旬，東莞市規(guī)劃局召開(kāi)東莞市工業(yè)保護(hù)線(xiàn)劃定工作動(dòng)員大會(huì)。會(huì)議提出，東莞將劃定不小于365平方公里的工業(yè)保護(hù)線(xiàn)，占全市規(guī)劃建設(shè)用地比例不低于30%。

 

　　佛山市的順德區(qū)和南海區(qū)是全國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為活躍的地區(qū)，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30余年的發(fā)展，兩區(qū)整體土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已超過(guò)50%，土地不足成為制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。位于順德區(qū)的阿波羅環(huán)保器材有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，順德制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)需要空間。以阿波羅為例，隨著銷(xiāo)售額的快速增長(zhǎng)，企業(yè)需要擴(kuò)大產(chǎn)能，現(xiàn)有的廠(chǎng)房空間已顯得不夠用了，但周?chē)](méi)有空閑土地，企業(yè)又不希望外遷到其他地方，始終在去留之間掙扎。

 

　　“要像保護(hù)耕地一樣保護(hù)工業(yè)用地，任何時(shí)候都要保障制造業(yè)有地可用。”佛山市市長(zhǎng)朱偉在全市土地管理工作會(huì)議上表示。今年年初，順德區(qū)提出劃定產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)，區(qū)人大通過(guò)了《關(guān)于建設(shè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)暨整治提升村級(jí)工業(yè)園區(qū)報(bào)告的決議》，順德將在2017年完成產(chǎn)業(yè)用地總規(guī)模不少于18萬(wàn)畝的產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)劃定目標(biāo)。

 

 

　　如何盤(pán)活存量土地，提高工業(yè)用地集約利用程度？是每個(gè)城市必須面對(duì)的課題。

 

　　當(dāng)前，“工改工”成為各市打破瓶頸的辦法之一。“工改”不再簡(jiǎn)單定義為“城市更新”，而是向招商引資靠攏，成為高端優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的載體。

 

　　梳理珠三角各市關(guān)于工業(yè)用地保護(hù)線(xiàn)的劃定，備受“高房?jī)r(jià)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)”爭(zhēng)議的深圳更早地進(jìn)行了探索。

 

　　2016年2月，深圳出臺(tái)《關(guān)于支持企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的若干措施》，提出劃定產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線(xiàn)，確保中長(zhǎng)期內(nèi)全市工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里，占城市建設(shè)用地比重不低于30%。“十三五”期間，深圳將提高“工改工”比例，嚴(yán)格控制工業(yè)區(qū)塊線(xiàn)范圍內(nèi)的“工改商”和“工改居”。

 

　　“工改工”類(lèi)城市更新能夠提高土地產(chǎn)出率、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、完善城市功能，已成為東莞市“三舊”改造的主方向。由于東莞土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與深圳相當(dāng)，但東莞的土地單位產(chǎn)出率僅為深圳的30.2%，因而提高土地產(chǎn)出率，成為東莞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要手段。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去幾年，東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)項(xiàng)目改造后當(dāng)年期產(chǎn)值比改造前增長(zhǎng)了1.4倍。東莞市政府出臺(tái)系列政策鼓勵(lì)舊廠(chǎng)房用地整合改造，發(fā)展傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，如果滿(mǎn)足一定條件，工業(yè)生產(chǎn)使用部分可分割出售，分割出售部分可辦理獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

 

 

　　目前，佛山順德的工業(yè)用地改造用于產(chǎn)業(yè)升級(jí)比例過(guò)低，僅占全區(qū)城市更新總認(rèn)定面積的15.97%。據(jù)《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投融資策略報(bào)告》顯示，自2010年全面鋪開(kāi)“三舊”改造試點(diǎn)以來(lái)，東莞改造的項(xiàng)目中，地產(chǎn)項(xiàng)目占83.6%，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H有13.6%。

 

　　東莞市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)S著房?jī)r(jià)的上漲和用地矛盾的日益突出，部分開(kāi)發(fā)商將工業(yè)用地改為居住用地。另外，報(bào)批手續(xù)繁雜、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大，成為“工改工”項(xiàng)目的制約因素。下一步，東莞市將大力支持“工改工”，調(diào)動(dòng)資金保護(hù)現(xiàn)有的工業(yè)平臺(tái)，同時(shí)進(jìn)行園區(qū)的升級(jí)改造，打造孵化器、文創(chuàng)園等平臺(tái)，提升舊廠(chǎng)區(qū)的“顏值”，減少企業(yè)對(duì)“工改居”“工改商”的預(yù)期。

 

　　下調(diào)“工改商”項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是順德的經(jīng)驗(yàn)。8月1日，順德發(fā)布《關(guān)于調(diào)整以?huà)熨~收儲(chǔ)方式實(shí)施改造的城市更新項(xiàng)目土地出讓收入分配原則的通知》，原工業(yè)用地改造后用于商住或居住用途開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整：改造后地塊公開(kāi)出讓成交的樓面地價(jià)不高于5000元/平方米部分，對(duì)原權(quán)屬人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)該部分土地公開(kāi)出讓成交價(jià)的50%；高于5000元/平方米但不高于7500元/平方米部分，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)25%；高于7500元/平方米部分，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)10%。項(xiàng)目認(rèn)定前無(wú)合法用地批準(zhǔn)文件部分，原土地權(quán)屬人的土地收益將按上述標(biāo)準(zhǔn)的90%執(zhí)行。

 

　　可見(jiàn)，發(fā)展“工改工”，嚴(yán)控“工改居”“工改商”，將是政策與市場(chǎng)不斷博弈的過(guò)程。在先行一步的深圳，2013年以前，深圳的“工改”市場(chǎng)可謂“野蠻生長(zhǎng)”，開(kāi)發(fā)商通常進(jìn)入“工改”市場(chǎng)后并不做產(chǎn)業(yè)，而是變相地賣(mài)辦公用房、廠(chǎng)房，大多數(shù)項(xiàng)目利潤(rùn)率可以超過(guò)100%。隨后深圳出臺(tái)一系列的細(xì)化政策，實(shí)行從前后端雙控到動(dòng)態(tài)控制的政策監(jiān)管，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入冷靜期。（特約記者肖乃花  通訊員梁錦弟 史曉然 盧凱陽(yáng) 陳奕啟）