上海中心城區(qū)最大城中村“蝶變”提供雙贏新思路

　　原紅旗村村民歸惠莉不曾想過，有朝一日她能回到出生成長的地方繼續(xù)工作生活。只不過，紅旗村早已今非昔比：2016年，這座上海中心城區(qū)規(guī)模最大的“城中村”啟動改造，短短數(shù)年后，占地近1平方公里的商住辦公綜合體“真如境”項目從原址崛起。

　　3月27日，“真如境”最高天際線“中海中心”A座正式封頂，不同功能板塊均在年內竣工啟用。開發(fā)建設雖然告一段落，但面向村民的造血機制仍在持續(xù)，包括歸惠莉在內的部分村民已成為首批受益者。

　　記者從上海市“兩舊一村”改造工作專班獲悉，全市62個“城中村”改造項目將在2032年底全面完成改造。紅旗村項目作為首批改造試點，為實現(xiàn)擴大集體資產和助推區(qū)域發(fā)展的雙贏提供新思路。

　　裝上“就業(yè)增收”雙保險

　　這三年，歸惠莉等6名村民在“中海中心”駐點辦公，參與項目開發(fā)企業(yè)中海地產的具體工作，有人學招商，有人學物業(yè)管理，幾年下來早已融入團隊。不同的是，他們肩負紅旗村村集體重任。

　　業(yè)內人士告訴記者，“城中村”改造“動”的是集體土地，首先保證村民利益不受損，建立可持續(xù)造血機制。上海興隆實業(yè)有限公司作為紅旗村集體經濟組織，以入股形式參與“真如境”項目開發(fā)，收益再按規(guī)定量化給每個村民，同時回購一棟寫字樓，形成多元化的增收長效機制。

　　紅旗村集體資產回購的持有型物業(yè)為“中海中心”C座，又名“鴻企中心”，“鴻企”二字取“紅旗”諧音。但是，集體企業(yè)缺乏高端商辦管理經驗，便委托中海地產商務管理團隊進行第一批次轉租，邊建立專業(yè)運作模式，邊為村集體培養(yǎng)人才團隊，確保未來招商品質不走下坡路。

　　“鴻企中心雖是村集體資產，但和‘真如境’整體開發(fā)，我們從產品定位、設計、工程、協(xié)調，再到招商推廣、運營管理提供全鏈條服務，相當于村集體的服務商?！敝泻Ｆ髽I(yè)發(fā)展集團商業(yè)公司華東區(qū)域總經理陸鳳存說。

　　經過村集體層層選拔，歸惠莉成為首批派駐的培養(yǎng)人才?！爸泻５禺a有成熟且先進的招商營商經驗，我在這里踏踏實實學，以后才能幫村民們管好集體資產，讓大家的錢袋子鼓起來。”她說。

　　曾在紅旗村生產隊工作的許文彥，借著“城中村”改造契機得到新的工作機會，成為寫字樓物業(yè)管理人員。

　　隨著村民動遷搬進不遠處的安置房小區(qū)，歸惠莉全家也決定回搬?！靶r候的村居生活好像回來了，只是換了更好的環(huán)境。”如今，歸惠莉不僅和父母同住一個小區(qū)，曾經的好友鄰居也相距不遠，時時串門，生活格外方便。

　　加速度推動區(qū)域產業(yè)導入

　　紅旗村586畝土地上，曾分布著90家印刷廠、207個冷庫、16家“四小”場所、9個大型初級集貿市場，1000多個攤位共6萬多名流動人口，僅用三年時間便徹底清退，同時拆去了真如城市副中心發(fā)展的“枷鎖”。

　　隨著真如城市副中心開發(fā)建設全面提速，紅旗村改造項目開發(fā)單位想方設法全力提速，為“城中村”地塊重新搭建筋骨、豐其血肉、留其精魂。

　　中?！罢嫒缇场表椖抗こ特撠熑送鮽チ纸榻B，“真如境”引入TOD理念，地下有軌道交通線路穿越，與綜合體融為一體。為了不影響地鐵正常運營，建設團隊選擇提高施工難度，采用地上和地下空間同步開發(fā)，其復雜程度如同“雞蛋殼上造大樓”。位于地鐵上方的建筑底板體量巨大，由400多人不間斷進行一次性澆筑，時間長達8天8夜，屬于上海同行業(yè)少見。

　　自開工以來，每天有3000多名建設者在紅旗村原址奮戰(zhàn)，從拿地到中海中心第一棟超高塔樓封頂僅用時兩年半。環(huán)宇城MAX、高端寫字樓、長租公寓、住宅、劇院、山姆會員店等各類業(yè)態(tài)落地，高端商務產業(yè)集聚區(qū)的筋骨呼之欲出。

　　“在產業(yè)定位上，A座和B座雙子塔將引入100多家企業(yè)，以世界和國內500強企業(yè)為主?！标戻P存說，結合普陀區(qū)發(fā)展定位，“真如境”打造海納小鎮(zhèn)作為數(shù)字化轉型示范區(qū)，與杭州“云棲小鎮(zhèn)”、無錫“雪浪小鎮(zhèn)”遙相呼應，目前已聚集了一批海內外數(shù)字經濟產業(yè)。

　　為區(qū)域注入血肉之余，“城中村”改造項目也為城市留魂。在改造過程中，紅旗村唯一一棵擁有500多年歷史的古銀杏被保護下來，由開發(fā)單位聘請專業(yè)機構為這棵古樹量身定制維護保養(yǎng)方案。

　　環(huán)宇城MAX臨街面向內凹陷的設計，也是古樹保護方案之一。中?！罢嫒缇场表椖靠偙O(jiān)趙維茂告訴記者，為了讓古銀杏獲得充分日照，環(huán)宇城MAX商業(yè)體主動“后退”30米，為其預留充足生長空間。留白空間設計成銀杏廣場，疊加景觀橋和真如港水系，形成別致的城中一景。“城市更新必須算大賬，用商業(yè)面積換來古樹的健康意義重大。開發(fā)地塊里有一棵百年古樹很難得，我們希望它能長到一千年，帶著不同階段的城市印記走下去?！?/p>

　　受益覆蓋面在擴大

　　眼下，中心城區(qū)最大的“城中村”項目建設進入尾聲，從城市民生洼地變?yōu)閰^(qū)域產業(yè)高地，僅耗時5年。這也成為全市“城中村”改造提速的一個縮影。

　　上海市房管局征收辦工作人員介紹，“城中村”改造不僅提速，受益覆蓋面也在擴大。2014至2020年認定的49個“城中村”改造項目，涉及村民、單位約2.66萬戶。動遷收尾已完成40個項目，已完成改造23815戶，征收安置房開工率93.2%。2021至2022年第二輪新批準13個項目，涉及村（居）民8800戶。其中，有7個項目已啟動房屋土地征收，其中4個項目已處于收尾階段，已完成改造約2900戶。

　　今年起的三年，上海還將啟動“城中村”改造項目30個，讓至少1.3萬戶村（居）民受益。目前，上海相關部門正在加大改造力度。加快已批項目動遷收尾和征收安置房開工建設，以及后續(xù)開發(fā)建設。加快新項目認定。突出改造重點，將中心城區(qū)周邊及五大新城范圍的“城中村”，優(yōu)先納入2023至2025年“城中村”改造計劃。

　　在后續(xù)開發(fā)中，引進優(yōu)質主體。通過公開擇優(yōu)途徑，選擇資金實力雄厚、信用等級好、改造經驗豐富的優(yōu)質大型企業(yè)作為“城中村”改造項目的合作單位，發(fā)揮它們的綜合開發(fā)優(yōu)勢和融資優(yōu)勢，解決“城中村”改造資金問題。

　　堅持問題導向，需求導向，進一步細化完善“城中村”改造相關支持政策，為“城中村”改造的提速擴容夯實基礎保障。同時，打造精品項目。堅持將“城中村”改造與新城建設、名鎮(zhèn)名村保護、撤制鎮(zhèn)改造、鄉(xiāng)村振興等緊密結合，通過全方位的綜合改造，實現(xiàn)居住環(huán)境、空間形態(tài)、功能開發(fā)、社會管理、產業(yè)發(fā)展、歷史文化傳承的綜合提升效應。

　　轉自：解放網

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