鄭州二手房交易新系統(tǒng)運(yùn)行 給中介賺差價提供方便

從今年7月起，鄭州市“存量房交易價格申報評估系統(tǒng)”正式上線運(yùn)行。二手房申報的成交價格，必須通過地稅部門的審核，對于申報明顯偏低的，將按照核定稅價收取稅額。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，該系統(tǒng)上線后，將有效防止二手房交易中的“陰陽合同”現(xiàn)象。根據(jù)市民反映，記者在調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，這種新系統(tǒng)成為中介賺取差價的一種手段。

　　反映

　　中介賺取差價多收費(fèi)

　　前不久，張女士在農(nóng)業(yè)路看中一套二手房，每平方米8000元，共計70多萬元。通過中介，三方簽訂存量房買賣合同。張女士選擇托付中介“包干”，共支付中介7萬元，其中包括中介費(fèi)1萬元。

　　“我搬到新家后，找中介公司提供相關(guān)費(fèi)用的發(fā)票，可中介卻拒絕提供?！睆埮空f，她發(fā)現(xiàn)可疑后，通過咨詢小區(qū)內(nèi)其他買房者，發(fā)現(xiàn)同樣的交易價格下，房屋辦理的房產(chǎn)交易契稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等費(fèi)用，別人繳納的過戶費(fèi)也就5萬多元。

　　“我已經(jīng)支付過中介費(fèi)了，其他的費(fèi)用不應(yīng)該再多收了?！彪S后，張女士與中介公司交涉，可中介公司拿出來的證據(jù)卻讓她很吃驚。根據(jù)新系統(tǒng)報價，該房產(chǎn)價格為每平方米8000元左右，按照新系統(tǒng)的報價計算，這個費(fèi)用計算并沒有錯。

　　“中介按照地稅局新系統(tǒng)的報價來收費(fèi)，可在實際辦手續(xù)時，卻通過各種關(guān)系和操作，降低了交易實際費(fèi)用，從中賺取差價。”張女士給本報反映稱，這筆費(fèi)用不應(yīng)該加在消費(fèi)者身上。

　　調(diào)查

　　每平方米1.2萬元的房屋

　　1萬元即可通過評估

　　昨日，記者以購房者的身份，來到農(nóng)業(yè)東路一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。在詢問了記者所需地段和房屋類型后，該公司的劉經(jīng)理報出了房子的價格和過戶費(fèi)等各種費(fèi)用。

　　記者表示看中農(nóng)業(yè)東路某小區(qū)一套房子，100平方米。房東報價120萬元，按這個基數(shù)來計算，需要繳納費(fèi)用為11萬余元，其中包括1萬多元中介費(fèi)。

　　“費(fèi)用能不能再少一點？如果都交給公司代辦，需要多少錢？”記者詢問后，劉經(jīng)理稱，可以先看房子，如果滿意的話，可以進(jìn)一步協(xié)商。

　　經(jīng)過確定房子后，劉經(jīng)理表示，如果看中房子，中介費(fèi)用還可以商量。當(dāng)記者詢問“存量房交易價格申報評估系統(tǒng)”的情況時，劉經(jīng)理表示，“我們可以托人，幫你降低評估的價格，比如你要買的房子是每平方米1.2萬元，我們可以讓房屋不到1萬元即可通過評估?！彼Q，這種支付方法，必須是一次性交易，如果是貸款支付的話，則通不過銀行客戶端的評估。

　　計算

　　中介可從中賺取萬元差價

　　目前，根據(jù)當(dāng)前實施的稅費(fèi)征收規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未滿5年的房產(chǎn)，需繳納5.6%的營業(yè)稅，1.5%的個人所得稅。在此前提下若為普通住宅，且首次置業(yè)，那么契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為：90平方米以下為1%，90平方米以上為1.5%；二次以上包括二次置業(yè)且為普通住宅，契稅為3%。

　　按照實際交易價格，一套房原本需要繳納10萬元左右的稅費(fèi)，而按照“托人”后的價格，只需要繳納8萬元左右的稅費(fèi)，前后相差2萬元左右。

　　“如果你真想買的話，我可以給你搞到電腦估價，再根據(jù)這個價格協(xié)議一個更低的報價，這樣也能通過評估。”劉經(jīng)理說，可以省出不少過戶費(fèi)。

　　當(dāng)天，記者咨詢了東明路一家中介公司，發(fā)現(xiàn)中介工作人員都在用這樣的手段促銷二手房。當(dāng)記者咨詢中介公司是否存在賺差價的情況時，中介公司都選擇回避。

　　但一名房產(chǎn)中介從業(yè)者透露，這種賺差價的情況確實存在，如果消費(fèi)者一不留神，就會被賺取萬元以上差價。而中介內(nèi)部出現(xiàn)的這種情況，也與最近鄭州市推行的二手房交易系統(tǒng)有關(guān)。

　　評估

　　房屋報價與新系統(tǒng)評估標(biāo)準(zhǔn)相差不大即可通過

　　記者了解到，今年7月起，“存量房交易價格申報評估系統(tǒng)”正式上線，通過向契稅、房地產(chǎn)、國土、住建等部門提出數(shù)據(jù)需求，獲取個案房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在進(jìn)行實地調(diào)查勘驗、參照房地產(chǎn)市場交易信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計稅的基準(zhǔn)價格。經(jīng)過評估師綜合分析，確定每個小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房的價格。

　　據(jù)鄭州市地稅部門介紹，存量房評估系統(tǒng)生成價值后，地稅部門的計稅依據(jù)將分為三種情況。首先，按合同交易價確定。如果交易雙方申報的合同交易價大于等于計稅評估價值的，以合同交易價作為計稅依據(jù)。

　　其次，是按計稅評估價值確定，如果納稅人申報的合同交易價低于計稅評估價值且無正當(dāng)理由，并愿意接受稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)規(guī)定進(jìn)行稅收核定的，以該計稅評估價值作為計稅依據(jù)。

　　最后，是按復(fù)核價值確定。對納稅人申報的合同交易價低于計稅評估價值，又不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)以計稅評估價值作為計稅依據(jù)且提出復(fù)核申請的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定開展復(fù)核，并以復(fù)核價值作為計稅依據(jù)。

　　“這意味著，如果房屋報價與新系統(tǒng)評估標(biāo)準(zhǔn)相差不大，都可以通過系統(tǒng)。”地稅工作人員表示，所以難免會出現(xiàn)中介人員鉆漏洞的現(xiàn)象。

　　建議

　　新系統(tǒng)能否公開指導(dǎo)估價？

　　“新系統(tǒng)上線后，價格數(shù)據(jù)并沒有完全公開化，中介很容易就鉆了漏子，從中賺取差價，而消費(fèi)者也沒有得到任何好處。”鄭州市一名地稅工作人員說，往往消費(fèi)者足額繳納全額的稅款，而中介公司卻從中牟利，導(dǎo)致稅款的流失。

　　他表示，電腦估價執(zhí)行后，并沒有完全公開所有房屋價格，消費(fèi)者往往會被中介“蒙在鼓里”。而新系統(tǒng)上線后，根據(jù)鄭州市地稅局公布的情況，沒有出現(xiàn)一例納稅爭議。這種數(shù)據(jù)交換平臺能實現(xiàn)與銀行對接進(jìn)行實時交換，避免這種情況的發(fā)生。

　　有業(yè)內(nèi)人士建議，地稅征收系統(tǒng)可以建立與之前的最低指導(dǎo)價類似的基本價格，讓消費(fèi)者對指導(dǎo)價有個基本的了解，并適時公開價格走勢，這樣也有利于二手房市場的有序運(yùn)行。

（來源：大河報）

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