未來5年，趁早買房還是繼續(xù)觀望？樓市4大趨勢“透露”了答案

經(jīng)歷了四年多的樓市調(diào)控后，全國絕大多數(shù)城市的房價(jià)已經(jīng)開始穩(wěn)步調(diào)整，而且不少城市的房價(jià)還迎來了實(shí)質(zhì)性的下跌。比如，根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)》顯示，如果與2017年房價(jià)最高點(diǎn)的時(shí)候相比較，廊坊的房價(jià)跌幅高達(dá)46.9%，幾乎已經(jīng)腰斬了。

當(dāng)然，像廊坊這樣的房價(jià)跌幅并不多見。不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，即便房價(jià)跌幅達(dá)不到這個(gè)程度，只要房價(jià)不漲或漲幅比較少，考慮到利息成本、折舊成本、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等持有成本，房產(chǎn)也已經(jīng)出現(xiàn)了貶值的可能性。面對這種走向，最近一段時(shí)間，越來越多的購房者開始咨詢，未來5年房價(jià)還會(huì)再次抬頭嗎？究竟是趁早買房還是繼續(xù)觀望呢？

要想找到問題的答案，關(guān)鍵還是看房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向。畢竟，大家都知道，我國的房地產(chǎn)行業(yè)屬于比較特殊的政策市，政策的一舉一動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)的市場情緒、房價(jià)預(yù)期，從而影響到未來的房價(jià)走向。關(guān)注樓市的朋友應(yīng)該發(fā)現(xiàn)，最近一兩個(gè)月以來，從國家發(fā)布的“十四五”規(guī)劃，到住建部召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，都無一例外地對2021年甚至未來5年的房地產(chǎn)走向進(jìn)行了大篇幅的表態(tài)。根據(jù)這一系列的政策定調(diào)來推斷，未來5年，房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉?大趨勢，要不要買房的答案也基本清楚了。

趨勢一：房住不炒成為長期定位，房價(jià)難有大幅上漲空間。

眾所周知，2016年底，國家首次提出了“房住不炒”，如今四年多過去了，“房住不炒”早已深入人心，房價(jià)也開始慢慢回歸了平穩(wěn)。不過，盡管如此，“房住不炒”的定位仍舊沒有發(fā)生改變，而且還被寫進(jìn)“十四五”規(guī)劃，這意味著“房住不炒”已經(jīng)跨越周期，成為了樓市的長期定位，同時(shí)也看得出來，國家調(diào)控樓市，遏制房價(jià)的決心十分堅(jiān)定。對于這一點(diǎn)，大家應(yīng)該有清醒的認(rèn)識(shí)。可以肯定的是，在“房住不炒”的長期定位下，房地產(chǎn)會(huì)逐漸降低金融屬性，回歸居住的本質(zhì)屬性，房價(jià)很難再有大幅上漲的空間。

趨勢二：補(bǔ)足租賃住房的短板，“租購?fù)瑱?quán)”或迎來重要進(jìn)展。

在“房住不炒”的長期定位下，房價(jià)告別大漲已是大勢所趨。但不可否認(rèn)，伴隨城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對于人口不斷流入的一二線城市來說，買不起房的現(xiàn)象依然存在。因此，我們看到，國家用大篇幅的文章強(qiáng)調(diào)了住房租賃市場的發(fā)展，并將其作為解決大城市住房問題的重要方式。與此同時(shí)，國家還明確提出要“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”，其實(shí)就是我們常說的“租購?fù)瑱?quán)”。一旦在落戶、入學(xué)、醫(yī)療等方面實(shí)現(xiàn)同權(quán)，不僅租房和買房之間的差距會(huì)變得越來越小，而且還可以發(fā)揮分流商品房需求、抑制房價(jià)上漲的作用，這對無房者來說，是一個(gè)值得期待的好消息。

趨勢三：房地產(chǎn)稅征收原則敲定，未來5年或迎來實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

近年來，業(yè)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)稅出臺(tái)的呼聲居高不下，而且專家也提出了各種各樣的征收方案。不過，房地產(chǎn)稅遲遲都沒有太大的動(dòng)靜。如今，最重要的一個(gè)信號(hào)來源于財(cái)政部。在詳解“十四五”時(shí)期財(cái)稅改革任務(wù)時(shí)，財(cái)政部部長劉昆明確表示，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。中國社科院則在《中國住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》中建議，可以針對那些熱點(diǎn)城市率先開征房地產(chǎn)稅。實(shí)際上，據(jù)中國法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)顧問俞光遠(yuǎn)透露，房地產(chǎn)稅立法小組早在2018年就已經(jīng)成立了，目前正在調(diào)研，為立法做準(zhǔn)備。

顯然，房地產(chǎn)稅征收原則明確了，立法小組成立了，再加上房地產(chǎn)稅本身就是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，所以預(yù)計(jì)未來5年房地產(chǎn)稅或?qū)⒂瓉韺?shí)質(zhì)性推進(jìn)，筆者認(rèn)為，至少在立法方面會(huì)率先取得進(jìn)展，這意味著多套房持有者將面臨房產(chǎn)持有成本的增加。

趨勢四：房地產(chǎn)告別只漲不跌，進(jìn)入到了大分化時(shí)代。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，支撐房價(jià)上漲的各種因素已經(jīng)逐漸退出。但是，必須承認(rèn)，有些城市的房地產(chǎn)依然會(huì)迎來發(fā)展機(jī)會(huì)。最近一兩年，國家多次表態(tài)要培育和發(fā)展都市圈，發(fā)揮都市圈和城市群的帶動(dòng)引領(lǐng)作用。對此，中國發(fā)展研究基金會(huì)副理事長劉世錦甚至預(yù)言，今后5到10年時(shí)間，都市圈和城市群將是中國經(jīng)濟(jì)增長的“新風(fēng)口”。顯然，對于人口吸引力更強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)更好的都市圈和城市群而言，房價(jià)高位橫盤或穩(wěn)步上漲仍然是大勢所趨。反之，其他普通城市不可避免地要進(jìn)入房價(jià)持續(xù)調(diào)整的陣營。

當(dāng)然了，房地產(chǎn)走向分化不僅體現(xiàn)在城市與城市之間，也體現(xiàn)在城市內(nèi)部。對于一些占據(jù)地段、學(xué)區(qū)優(yōu)勢的房子來說，依然可以看作是“硬通貨”，房價(jià)抗跌能力較強(qiáng)，在最近一兩年的房價(jià)調(diào)整過程，這一點(diǎn)已經(jīng)體現(xiàn)得淋漓盡致了。

鑒于此，買不買房也基本清楚了，早做打算！

實(shí)際上，房地產(chǎn)這四大趨勢，都指向了一個(gè)共同的主題：時(shí)過境遷，國家對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變，在新的政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)將告別高歌猛進(jìn)，一路上漲的時(shí)代，進(jìn)入到平穩(wěn)調(diào)整、持續(xù)分化的新階段，這一點(diǎn)基本已經(jīng)明朗了。在這樣的局面下，關(guān)于要不要買房，購房者應(yīng)該做到心里有數(shù)，有所準(zhǔn)備。

對炒房客、囤房客來說，不僅炒房空間越來越小了，而且隨著房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，持有成本還將會(huì)進(jìn)一步增加，靠投資買房賺錢不容易了。當(dāng)然，這并不意味著所有的房子都將會(huì)失去價(jià)值。新的趨勢下，筆者認(rèn)為，持有房產(chǎn)在精不在多，可以考慮將手里競爭性較差的房產(chǎn)置換成競爭性較強(qiáng)的房產(chǎn)，比如頂級(jí)學(xué)區(qū)房或重點(diǎn)城市的房子，此類房子仍舊是“硬通貨”，跑贏通脹沒問題。

另外，對于剛需來說，在房價(jià)趨向平穩(wěn)的環(huán)境下，盲目負(fù)債越來越不明智，所以不著急買房的可以先等一等。如果確實(shí)面臨較大的買房壓力，不妨考慮先租后買或者先小后大，沒必要盲目追求一步到位，否則只會(huì)降低家庭抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。值得一提的是，隨著“租購?fù)瑱?quán)”的推進(jìn)，未來買房與租房之間的差距會(huì)變得越來越小，所以即便選擇長期租房，也未嘗不是沒有可能了。

責(zé)任編輯：孫莎然

　　轉(zhuǎn)自：橘子說房

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