四川：混合用地改革試點，試出了什么？

　　按現(xiàn)行土地供應制度，土地“招拍掛”時，一宗地只允許有一種用地性質，商業(yè)就是商業(yè)，工業(yè)就是工業(yè)。

　　2020年以來，四川探路混合用地改革試點，成都、瀘州、綿陽為試點市，推動產業(yè)用地由單一性質向制造與倉儲物流、科研、辦公、商業(yè)等融合發(fā)展。推進3年多，試點基本結束，究竟試出了什么？

　　為何試點

　　是深化土地要素市場化配置改革的要求，更是市場主體的現(xiàn)實需求

　　瀘州市合江縣先市鎮(zhèn)，緩緩流淌的赤水河旁，醬油香氣彌漫。先市釀造食品有限公司是“前店后廠”，積極“跨界”，不僅是一家醬油釀造廠，更是一處工業(yè)旅游地，游客可以一邊品嘗醬油冰淇淋，一邊體驗國家級非物質文化遺產醬油傳統(tǒng)釀造技藝。

　　“推動產業(yè)升級和三產融合發(fā)展，我們正在開辟‘工業(yè)+文旅’新賽道。”先市釀造食品有限公司相關負責人指了指赤水河對岸，“對面是我們的新項目，將建成集生態(tài)釀造、非遺技藝傳承、研學旅行、參觀互動及體驗購物于一體的沉浸式非遺傳承釀造基地。”廠區(qū)按照功能需求劃分為生產、研發(fā)中試、工業(yè)旅游接待等多個功能分區(qū)，同一區(qū)域滿足了企業(yè)生產、存儲、銷售、配送、展示、辦公等需求，形成研發(fā)設計、基礎生產、展示、營銷等環(huán)節(jié)串成互通互聯(lián)的閉環(huán)。

　　“現(xiàn)行‘一宗土地只有一種用地性質’模式，無法滿足企業(yè)生產、研學等多種土地用途需求?！睘o州市自然資源和規(guī)劃局利用科科長程劍介紹，當?shù)貫槠湫马椖抗嘶旌嫌玫?，工業(yè)用地兼容倉儲用地。

　　不僅是企業(yè)，城市也對土地混合利用提出要求。成都市產業(yè)能級提升、城市多元化場景打造、公共服務體系打造、城市空間綜合開發(fā)等都有了混合利用的需求。比如，青白江區(qū)招引制造企業(yè)需要倉儲用地，物流項目也有冷鏈加工等用地需求?！皞鹘y(tǒng)單一的工業(yè)用地模式，難以滿足當下企業(yè)的要求，也不利于產業(yè)融合發(fā)展?！背啥际幸?guī)劃和自然資源局相關負責人說。

　　“混合用地改革是深化土地要素市場化配置改革的要求，更是市場主體的現(xiàn)實需求?！弊匀毁Y源廳相關負責人總結說。

　　針對新產業(yè)新業(yè)態(tài)在用地上呈現(xiàn)出的多種用地類型混合的特點，此次混合用地改革明確任務，要在規(guī)劃的編制調整、土地用途的確定、地價的形成、土地的供應方式以及項目的監(jiān)管方面積極探索，有針對性地完善相關制度、技術標準等，努力形成新產業(yè)新業(yè)態(tài)用地在規(guī)劃和土地管理方面的政策和程序閉合。

　　試點關鍵

　　以產業(yè)需求為導向，確定具體混合功能以及兼容比例，合理確定土地出讓價格等

　　復合化需求也提出了新的課題——用地規(guī)劃必須跟上：還未完成控制性詳細規(guī)劃編制的區(qū)域，需要合理布局適當比例混合用地；已完成控制性詳細規(guī)劃編制的區(qū)域，要根據(jù)主導產業(yè)及新產業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展調整規(guī)劃。

　　在這個過程中，有一個關鍵步驟需要探索——確定具體混合功能以及兼容比例等。3個試點地，均給出了自己的“解題思路”。

　　例如，瀘州形成《城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》《城市建設用地兼容表》等制度，規(guī)范規(guī)劃技術指標，對混合用地具體混合功能、混合比例、建設規(guī)模等進行控制；成都則編制混合用地正負面清單，按照《成都市推進混合用地改革試點工作指引》，確定商業(yè)主導混合型、商務金融主導型、工業(yè)主導型等八類混合用地，明確鼓勵混合、允許混合、禁止混合用地類型，促進產業(yè)發(fā)展和規(guī)劃編制的深度融合。

　　在此基礎上，試點地逐步梳理準入機制、供應機制、登記管理以及供后監(jiān)管等環(huán)節(jié)流程，以產業(yè)需求為導向，確定主導用途用地類型，合理確定土地出讓價格，明確出讓年限等要素。

　　綿陽市游仙區(qū)自然資源局利用股工作人員尹姮全過程參與了綿陽首宗混合用地的出讓。該宗混合用地位于游仙區(qū)石馬鎮(zhèn)，面積27.91畝，于去年12月出讓，計劃建設游仙區(qū)高新企業(yè)加速器二期項目。

　　“我們在編制片區(qū)控制性詳細規(guī)劃時，綜合考慮了產業(yè)融合、建筑兼容等因素，明確混合用地主導用途為工業(yè)用地，兼容用途為物流倉儲用地?！币鼕榻B，根據(jù)產業(yè)園區(qū)準入標準、產業(yè)發(fā)展規(guī)劃等，明確投資強度、稅收產出率、產能等準入指標，“這宗地按照標準地供應，約定的項目投資強度不低于400萬元/畝，產值不低于500萬元/畝，稅收不低于15萬元/畝。”

　　地價評估也是一大難題。“我們隨機抽選3家評估公司對土地價值進行綜合評估，選取了平均值，合理確定土地出讓價格和方案?！币鼕f。

　　截至目前，成都、綿陽、瀘州三地共出讓14宗混合用地，工業(yè)用地主導、兼容物流倉儲占多數(shù)。成都還“解鎖”出讓一宗科研混合工業(yè)用地、一宗體育混合商業(yè)用地。

　　試點成效

　　為土地利用方式轉變給予支撐，也為后續(xù)產業(yè)升級打開空間

　　11月15日，記者走進成都市青白江區(qū)成都金屬云商總部及區(qū)域中心項目。這里是四川首宗出讓的混合用地，主導用途為物流倉儲用地，兼容用途為工業(yè)用地。去年4月，這塊地由成都云鋼聯(lián)物流有限公司競得，同年7月開工，建設鋼材分揀中心、鋼材庫房、鋼材加工中心3個庫房。其中2個庫房已經投產，另外1個庫房年底入場建設。

　　“物流倉儲用地用于鋼材分揀和倉儲，工業(yè)用地用于鋼材生產。換句話說，鋼材生產加工、儲放、分揀和配送，在這一宗地就能完成。”公司行政部主管張晗介紹，項目著力打造一站式加工、倉儲、配送服務平臺，目前招引近50家企業(yè)入駐，混合用地與企業(yè)的發(fā)展方向非常契合。

　　成都市青白江區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關負責人進一步解釋，如果按照以往的產業(yè)用地供應模式，項目除了需在以物流倉儲為主的產業(yè)功能區(qū)選址物流倉儲用地外，還需在其他產業(yè)園區(qū)選址工業(yè)用地，拉長了企業(yè)從購地到規(guī)劃建設、投產達效的周期，也增大企業(yè)用地及貨物運輸?shù)瘸杀尽?/p>

　　多位受訪者表示，混合利用改革為土地利用方式轉變給予了支撐，也為后續(xù)產業(yè)升級打開空間。

　　試點的終點是沉淀經驗，形成更容易推廣的體制機制。

　　瀘州已有相關動作。今年3月，結合前期研究成果及案例經驗，瀘州印發(fā)《混合用地改革試點工作實施指引》，總結提煉全市混合用地試點工作經驗，為后續(xù)混合用地改革工作提供參考。

　　自然資源廳相關負責人介紹，試點市完成試點任務后，我省將對試點工作開展成果驗收和總結評價，吸納改革經驗，力爭形成一批可復制、可推廣的改革成果和經驗。

　　新聞多一點

　　節(jié)約集約土地四川還有這些舉措

　　自然資源廳聚焦用地管理關鍵環(huán)節(jié)，多措并舉，促進全省節(jié)約集約用地水平有效提升。近日，記者從自然資源廳獲悉，今年以來，我省已處置批而未供土地47.89萬畝、處置閑置土地5.62萬畝，提前超額完成自然資源部下達的年度處置任務。

　　自然資源廳相關負責人表示，各地嚴格執(zhí)行“凡用地、先挖潛”，新增用地與存量土地消化嚴格掛鉤，多措并舉加大批而未供和閑置土地盤活處置力度。同時，開展低效工業(yè)用地清理整治，按照“一企一策”、先易后難原則逐步推動低效用地再開發(fā)，促進工業(yè)用地提質增效。

　　加強開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用。今年4月，自然資源廳會同省發(fā)展改革委等8部門聯(lián)合印發(fā)《關于加強開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用推動高質量發(fā)展的通知》，以土地利用方式轉變促進開發(fā)區(qū)高質量發(fā)展。

　　持續(xù)推進“畝均論英雄”改革，拓展評價對象范圍、完善評價指標體系、建立數(shù)據(jù)歸集制度、深化評價成果應用。今年，四川全面建立“事前定標準、事中作承諾、事后強監(jiān)管”工業(yè)用地“標準地”供應方式。今年以來，全省省級及以上園區(qū)供應工業(yè)用地490宗、3.8萬畝，“標準地”供應比例達100%。（四川日報全媒體記者 王若曄）

　　轉自：四川日報

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