房貸利率模式到底怎么選？聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家怎么說(shuō)

　　8月31日是房貸利率“換錨”的截止時(shí)間。近日，多家銀行發(fā)布的公告又讓“選固定利率還是浮動(dòng)利率”的話題沖上熱搜。房貸利率模式到底怎么選？后續(xù)利率會(huì)怎么走？一時(shí)間議論紛紛。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行此前的公告，將存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。2020年3月1日至8月31日，借款人可與銀行平等協(xié)商，并決定貸款利率“換錨”為L(zhǎng)PR（浮動(dòng)利率）還是轉(zhuǎn)為固定利率。

　　一般來(lái)說(shuō)，房貸借款人均會(huì)受到此次轉(zhuǎn)換的影響，但有幾種情況除外：一是公積金個(gè)人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；二是固定利率貸款；三是2020年底前到期的個(gè)人住房貸款。如果符合這3種情況其中之一，就不受此次轉(zhuǎn)換影響。

　　對(duì)于轉(zhuǎn)換期間房貸利率水平，央行規(guī)定，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變。也就是說(shuō)，2020年全年個(gè)人房貸利率水平與以前一樣，維持不變。而從2021年1月1日起，如果選擇固定利率，剩余期限內(nèi)，房貸利率與當(dāng)前的利率水平保持一致，與LPR利率變化無(wú)關(guān)；如果選擇浮動(dòng)利率，今后的房貸利率會(huì)隨著5年期LPR的變化而變化，LPR每月公布一次，或升或降或維持不變。

　　選擇哪種方式更好？業(yè)內(nèi)人士表示，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢(shì)，具體如何選擇主要取決于房貸借款人對(duì)未來(lái)市場(chǎng)利率走勢(shì)的判斷。如果認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好；如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

　　民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸借款人要根據(jù)自身情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(zhǎng)的話，可以選擇固定利率，這不僅有助于鎖定月供成本，還便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不多，選擇浮動(dòng)利率可能更合適。

　　“從中短期看，我國(guó)利率處于下行趨勢(shì)。將存量浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，雖然長(zhǎng)期利率走勢(shì)難以判斷，但中短期利率下行基本上是有共識(shí)的。此外，即便出現(xiàn)了與預(yù)期不一樣的利率大幅上升走勢(shì)，購(gòu)房者還可通過(guò)提前還款方式來(lái)規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。

　　距離8月31日越來(lái)越近。日前，多家銀行發(fā)布公告稱，8月25日起，對(duì)符合條件且尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個(gè)人住房貸款批量轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)。多家銀行在公告中表示，此舉是為簡(jiǎn)化客戶操作，參照銀行業(yè)普遍做法開(kāi)展的。

　　不過(guò)，這也不代表消費(fèi)者沒(méi)有選擇權(quán)。各銀行均明確，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。需要注意的是，已有銀行明確，撤銷(xiāo)操作僅能辦理一次。

　　“銀行之所以采用批量轉(zhuǎn)換，主要還是考慮房貸借款人大部分為個(gè)人，人數(shù)眾多且分散，批量轉(zhuǎn)換方式能夠節(jié)約資源、提升辦理效率。”光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華說(shuō)。

　　此外，專(zhuān)家表示，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，對(duì)利率市場(chǎng)化、引導(dǎo)利率下行都有好處。央行近日發(fā)布的《2020年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，截至6月末，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換進(jìn)度已達(dá)55%。其中，存量企業(yè)貸款轉(zhuǎn)換進(jìn)度為76%。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2019年8月改革以來(lái)，LPR報(bào)價(jià)水平逐步下行。今年8月份報(bào)出的1年期LPR和5年期以上LPR分別為3.85%和4.65%，改革以來(lái)累計(jì)下降0.4個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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