探討商品房預(yù)售制度｜海南先行先試，新出讓地塊要求現(xiàn)房銷售

　　近日，取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。商品房預(yù)售制在過往20年內(nèi)對(duì)中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。但不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進(jìn)行多方面探討。

　　“以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴”的海南于今年3月發(fā)布樓市新政，明確“新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”，成為首個(gè)一省范圍內(nèi)推行現(xiàn)房銷售的地方。

　　今年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

　　雖然此前部分城市對(duì)“現(xiàn)房銷售”有過各種嘗試，但明確改革商品房預(yù)售制度，在一省范圍內(nèi)實(shí)行現(xiàn)房銷售，海南還屬首個(gè)。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃提到，海南省因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素，實(shí)施現(xiàn)房銷售制度是為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題。

　　“海南可以認(rèn)為是全國首個(gè)發(fā)布省級(jí)現(xiàn)房銷售政策的，通過現(xiàn)房銷售的模式可以防范各類爛尾樓的出現(xiàn)，更好的保障購房者的權(quán)益，同時(shí)也可以約束房企激進(jìn)拿地的行為?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說道。

　　在海南宣布改革預(yù)售制度背后，海南自2018年1月開啟斷腕“去地產(chǎn)”，彼時(shí)，海南省省長沈曉明指出，未來五年海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠，并在之后逐步加碼樓市調(diào)控，并于同年4月22日實(shí)行全域限購。

　　對(duì)于商品房預(yù)售制度的探討由來已久，在海南之前，也有部分城市有對(duì)“現(xiàn)房銷售”有所探索。

　　作為改革的先行者，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)曾于2018年9月21日下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，《通知》指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

　　盡管彼時(shí)廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示通知僅征求意見，是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究，但市場對(duì)于商品房預(yù)售制度的討論再次熱烈。

　　不過，2018年10月，廣東中山合計(jì)推出14宗住宅用地，所有宅地均明確了現(xiàn)房銷售的出讓條件。

　　在特定地塊中嘗試“現(xiàn)房銷售”的還有杭州。

　　2017年3月，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政:當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售（即現(xiàn)房銷售）；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。不過，溢價(jià)率達(dá)50%需現(xiàn)房銷售的政策執(zhí)行4個(gè)月后在后續(xù)的土地出讓公告中悄然取消。（記者 計(jì)思敏）

　　彼時(shí)，媒體報(bào)道稱，出讓公告中取消溢價(jià)率達(dá)50%這一規(guī)定，是因?yàn)樵撜咴?月24日出臺(tái)之后，大部分土地出讓結(jié)果顯示，溢價(jià)率已經(jīng)超過50%，這使得這條限制線的設(shè)置沒有意義了。但是，溢價(jià)率超過70%之后競拍自持這一條需要繼續(xù)堅(jiān)持，這是因?yàn)?，這一政策導(dǎo)向的目的有兩個(gè)：一、為了鼓勵(lì)發(fā)展杭州市的房屋租賃市場；二、抑制房價(jià)，抑制地價(jià)。

　　“取消預(yù)售制度實(shí)際上是鼓勵(lì)有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)去拿地。取消預(yù)售對(duì)開發(fā)商而言，資金要求比較高，也可以控制地價(jià)的上漲。與此同時(shí)，實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商后續(xù)‘爛尾’等風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。但是從今年疫情期間各地發(fā)布的政策來看，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售還是適當(dāng)調(diào)整預(yù)售門檻，背后還需考慮的是房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力比較大，還是會(huì)允許調(diào)整預(yù)售門檻?！眹?yán)躍進(jìn)說。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，推行現(xiàn)房銷售制度將是一大趨勢，這對(duì)于樓市的穩(wěn)定、健康發(fā)展將起到促進(jìn)作用。另外，隨著相關(guān)制度和法規(guī)的逐步完善和升級(jí)，房地產(chǎn)交付的標(biāo)準(zhǔn)也將進(jìn)一步優(yōu)化，精裝修交付在未來或?qū)⒁矔?huì)成為一個(gè)趨勢。

　　但是，張波也提到，就房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況來看，現(xiàn)房制度施行的擴(kuò)圍，也不應(yīng)操之過急。現(xiàn)在如果一刀切要求所有在售將售項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)成現(xiàn)房銷售，對(duì)于房企來說存在非常大的資金壓力，不利于樓市的穩(wěn)定。從現(xiàn)實(shí)情況看，短期內(nèi)現(xiàn)房銷售制度在國內(nèi)范圍內(nèi)快速、整體鋪開，也是不現(xiàn)實(shí)的，大概率將是小范圍優(yōu)先試點(diǎn)，并逐步有序、穩(wěn)定、合理全面推行開來。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前，中國對(duì)房地產(chǎn)不斷地深入調(diào)控，對(duì)房企的資金要求不斷提升，未來現(xiàn)房制度會(huì)在更多的地區(qū)鋪開，更多的企業(yè)將加入執(zhí)行的行列。對(duì)于房企本身來說，在地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)要求會(huì)逐步提升；對(duì)于居民而言，現(xiàn)房銷售制度的施行，將讓大家的購房需求得到更好的保障，這是可以預(yù)見的。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂的觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，預(yù)售制度解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，盡快改善住房質(zhì)量，可以說是中國城鎮(zhèn)化建設(shè)中的助推劑。但在行業(yè)規(guī)模發(fā)展的過程中，預(yù)售制度的弊端逐步凸顯，預(yù)售制度成就了高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，同時(shí)也出現(xiàn)延遲交房、產(chǎn)品質(zhì)量差甚至爛尾的現(xiàn)象，侵害了購房者的權(quán)益。預(yù)售制度也在一定程度上會(huì)加快地產(chǎn)泡沫的形成。在預(yù)售制度下一些中小房企才得以存活，也潛在助長了一些中小城市的無序地產(chǎn)開發(fā)，特別是2014年爆發(fā)的庫存危機(jī)中，三四線中小城市爛尾項(xiàng)目、房企攜款跑路等現(xiàn)象很多。

　　許小樂稱，對(duì)于目前國內(nèi)部分大中城市而言，地產(chǎn)開發(fā)基本完成量的增長，后面進(jìn)入質(zhì)量的增長階段，政府及購房者對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量要求越來越高，預(yù)售制度并不利于這一趨勢的發(fā)展。未來地產(chǎn)市場成熟的城市可能逐步實(shí)行現(xiàn)房銷售。而對(duì)于城鎮(zhèn)化較低、城鎮(zhèn)化進(jìn)程較緩慢的一些新興城市或區(qū)域，為加快城市建設(shè)開發(fā)，鼓勵(lì)房企進(jìn)入等，預(yù)售制度還是有利的。“我個(gè)人認(rèn)為，預(yù)售制服并非要取消，而是需要加強(qiáng)預(yù)售至交付環(huán)節(jié)市場監(jiān)管，強(qiáng)化對(duì)延期交付、虛假承諾的管理力度也能解決上述問題?！保ㄓ浾?計(jì)思敏）

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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