土地閑置十余年的融御成北京新房“銷冠”， 中國武夷要靠它扭虧？

金融街武夷融御本期推出的樓棟 李未來 攝

　　閑置十幾年，開發(fā)近5年的項目，一躍而成為北京通州上半年的新房“銷冠”，這就是中國武夷（000797SZ）和金融街聯(lián)合開發(fā)的（000402SZ）融御。

　　融御于6月27日開盤，一共推出了821套房，據(jù)稱開盤就賣了518套，攬金25.28億。銷售人員說：“通州商品住宅少，新房就這幾個項目能選，大部分都是限競房，所以看好就得趕緊買，沒有什么可選的余地。”

　　《華夏時報》記者了解到，該項目早在2003年就拿了地，但閑置十幾年沒有動工，期間修改了規(guī)劃，交納了土地補償款。終于在2020年上半年的末尾面市，如今，此次開盤的4棟樓已接近現(xiàn)房。銷售人員稱：“合同寫的交房時間是明年6月份，但按照工程進度今年很有可能竣工?！?/p>

　　不過，上半年預(yù)計虧損5300萬元-6300萬元的中國武夷，已經(jīng)迫不及待地要確認(rèn)這筆收入，它在上半年業(yè)績預(yù)告中說，“北京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南區(qū)融御項目(備案名:融華嘉園)已于6月份開始預(yù)售，預(yù)計年內(nèi)可達到收入確認(rèn)條件?！?/p>

　　北京上半年商品房“銷冠”

　　融御位于北京東六環(huán)西側(cè)，通燕高速以南，東南3公里處就是北京新市政府所在地，是通州為數(shù)不多的新建商品項目之一。

　　6月27日開盤推出了4棟樓，821套房源，共三種戶型：90平米的三居，房源不多，只有130多套，總價約570萬（均價約6.3萬元／平米）；79平米的兩居，是本次開盤的主力戶型，約有500多套，總價約430萬（均價約5.44萬元／平米）；72平米的一居，約幾十套，總價也在430萬左右（均價約5.97萬元／平米）。

　　據(jù)其銷售人員稱，目前已經(jīng)賣了500多套，其中90平米的三居最為搶手，開盤很多客戶沒有買到。

　　記者查詢北京市住建委官網(wǎng)了解到，融御此次開盤的4棟樓的預(yù)售備案價在6.68萬元／平米-6.77萬元／平米之間，截至目前簽約了393套，成交均價為5.95萬元／平米。

　　也就是說，在備案價的基礎(chǔ)上，融御降低了售價。

金融街武夷融御營銷中心內(nèi)外都張貼有“銷冠”的標(biāo)語。 李未來 攝

金融街武夷融御營銷中心內(nèi)外都張貼有“銷冠”的標(biāo)語。李未來 攝

　　從融御項目入口處，到營銷中心內(nèi)部，隨處可見“銷冠”的字眼。“6月北京純商品房認(rèn)購銷冠”、“2020年上半年北京城市副中心認(rèn)購銷冠”、“2020年北京上半年純商品房銷冠”，類似的大紅標(biāo)語在其營銷中心內(nèi)外十分醒目。

　　在融御營銷中心內(nèi)部，一個長方形的液晶顯示屏掛在最顯眼的位置，寫著“無意問鼎，已然登峰?！绷信e了項目的5項銷冠“殊榮”，還對比了通州其他新房項目上半年的銷售情況，融御以25.28億元名列第一，排名第二的是臺湖金茂悅限競房，是16.42億元。

　　事實上，該項目并非純商品住宅。在此次開盤的4棟樓南側(cè)，還有4棟樓是兩限房（既限房價，又限戶型），已經(jīng)交房入住，一共大約1000戶。

　　土地閑置十余年

　　然而，在這光鮮的銷售成績背后，是10余年的土地閑置和近5年的開發(fā)。

　　中國武夷對這塊土地的披露，是從這個世紀(jì)初就開始的。在2003年的年報里，中國武夷將其稱為“北京武夷600畝土地”，預(yù)計開工時間是2005年，預(yù)計總投資約4.7億元，當(dāng)時已投資金額是1.41億元，也就是土地出讓金。算下來拿地價格是352.5元／平米。

　　這塊地連同其北側(cè)的武夷花園，都是北京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京武夷”）的項目。

　　2004年上半年，因通州新城規(guī)劃、街區(qū)控規(guī)編制等原因，通州區(qū)政府、通州區(qū)規(guī)劃分局要求該項目暫停開發(fā)，按照新城標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整規(guī)劃。2010年11月取得《北京市規(guī)劃委員會關(guān)于通州新城0505街區(qū)21 23等部分地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》；2011年9月取得該地塊《北京市規(guī)劃委員會建設(shè)項目規(guī)劃條件》；2011年10月取得該地塊《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；2012年北京武夷將規(guī)劃設(shè)計方案上報規(guī)劃部門，雙方多次討論、修改；2013年，該項目規(guī)劃獲得復(fù)函批準(zhǔn)。

　　開發(fā)停滯期間，該項目調(diào)整了建筑面積，住宅建筑面積為53.49萬平米，商辦建筑面積為16.73萬平米，兩者合計超過70萬平米。為此，北京武夷補繳了土地出讓金。

　　2015年這個地塊終于開工，歷經(jīng)5年的時間，終于在2020年拿到預(yù)售證。

　　在動工建設(shè)期間，金融街看上了這塊“肥肉”。2017年年底，金融街的子公司長安置業(yè)以31億元的價格購買了北京武夷30%的股權(quán)。從此，該項目的推廣名成了金融街武夷融御，而中國武夷的財務(wù)報表將其稱為“北京武夷南區(qū)”。

　　開發(fā)成本共23.25億

　　北京武夷經(jīng)營著中國武夷在北京的主要房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，項目主要集中在融御及其周邊的那一塊區(qū)域。在融御之前，北京武夷還開發(fā)了幾期武夷花園，包含水仙園、牡丹園、紫荊園、月季園。這些都在2011年以前交了房，目前北京武夷的主要業(yè)務(wù)和主要資產(chǎn)都集中在融御項目上。

　　本次推出的4棟樓只是北京武夷南區(qū)的一部分，稱為東地塊，在這4棟樓的西側(cè)，還有中地塊和西地塊，總的建筑面積超過70萬平米。銷售人員表示，下一期開盤最快也在明年的7月份。

　　從2003年拿地至今，中國武夷曾投入土地出讓金、土地補償款、相關(guān)稅費、利息等等，算下來也不是小數(shù)目。中國武夷此前的董秘林金鑄曾表示，除了補交土地款，在銀行的貸款還有不少利息，具體成本很難算。

　　根據(jù)相關(guān)會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將商品房的土地出讓金、相關(guān)稅費等成本計入開發(fā)成本或存貨的賬面價值。中國武夷2019年的年度報告顯示，截至2019年年底，北京武夷南區(qū)的開發(fā)成本共23.25億元。光利息資本化的金額就高達3.83億元。利息資本化即開發(fā)商把用于該項目的借款所產(chǎn)生的利息，計入這個項目的成本，足見北京武夷南區(qū)項目的借款之多。

　　對于這個項目，中國武夷期待了很久，它多次在財務(wù)報告中披露該項目的投資金額、工程進度，并毫不掩飾其對這個項目所寄予的厚望。除了引入戰(zhàn)略投資方金融街，中國武夷還多次為北京武夷擔(dān)保借款。就在8月1日，中國武夷還為北京武夷的9.95億元提供了擔(dān)保。

　　值得一提的是，23.25億元的開發(fā)成本，僅金融街的入股資金（31億元）就能全部覆蓋，更何況前期的100套保障房已經(jīng)有一部分收入。

　　如今，北京武夷南區(qū)項目成為中國武夷下半年扭虧的關(guān)鍵，不過該項目今年能否達到收入確認(rèn)條件，還未可知。針對上述問題，記者多次撥打中國武夷董秘辦電話，但均無人接聽，其證券事務(wù)代表電話無法撥通。（記者 李未來）

　　轉(zhuǎn)自：華夏時報

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