養(yǎng)老機構(gòu)入住門檻太高 如何讓養(yǎng)老社區(qū)更加普惠？專家：引入REITs機制

　　隨著第七次人口普查數(shù)據(jù)體現(xiàn)出的老齡化趨勢，以及近期大型保險在養(yǎng)老社區(qū)上不同進展，保險布局養(yǎng)老社區(qū)話題再度升溫。

　　國內(nèi)布局養(yǎng)老社區(qū)不僅保險機構(gòu)，還包括地產(chǎn)、醫(yī)養(yǎng)等領(lǐng)域的企業(yè)。有專家認為，過去我國形成的大型CCRC(持續(xù)照料型)養(yǎng)老社區(qū)不能覆蓋主要養(yǎng)老消費需求。要讓養(yǎng)老更加普惠，需要進一步明確金融政策，比如，引入REITs(房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化)，將養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域資產(chǎn)盤活，提升投入資金的收益性。

　　目前CCRC社區(qū)不能覆蓋主要養(yǎng)老消費需求

　　所謂CCRC社區(qū)，指的是持續(xù)照料型的養(yǎng)老社區(qū)。近期，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、博士生導師聶梅生教授表示，過去十年我國形成的CCRC機構(gòu)養(yǎng)老模式，將不能覆蓋主要養(yǎng)老消費需求。

　　在國內(nèi)“90-7-3”或“90-6-4”的“居家養(yǎng)老-社區(qū)養(yǎng)老-機構(gòu)養(yǎng)老”模式下，目前地產(chǎn)、醫(yī)養(yǎng)、險資等不同企業(yè)布局的CCRC(持續(xù)照料型社區(qū)，提供獨立、協(xié)助、專護一體化的居住設(shè)施和服務(wù))養(yǎng)老社區(qū)，屬于機構(gòu)養(yǎng)老，對應(yīng)的是3%或4%的有意愿到養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老的人群。業(yè)界認為，考慮到國內(nèi)老齡化和少子化的趨勢，未來社會對于機構(gòu)養(yǎng)老的需求占比預計將提升。

　　從險資布局養(yǎng)老社區(qū)的定位看，往往是對準了有機構(gòu)養(yǎng)老需求的中高端人群。入住這些養(yǎng)老社區(qū)，除了幾十萬、上百萬的入住門檻或押金外，每月費用也大多要2萬起，非一般人養(yǎng)老可以承受。

　　與此同時，養(yǎng)老服務(wù)也并非僅有CCRC養(yǎng)老社區(qū)的概念，其還具有廣普性，這個領(lǐng)域包括獨立生活、協(xié)助生活、失智失憶護理、短期康復、長期護理、臨終關(guān)懷等各層面。除了大型CCRC社區(qū)之外，市場還存在更多層面的養(yǎng)老服務(wù)需求。

　　因此，現(xiàn)在這種CCRC的養(yǎng)老模式，并不能覆蓋主要的養(yǎng)老消費需求。聶梅生指出，支付力是硬道理，不同支付力對應(yīng)不同的消費頻道，養(yǎng)老是一個廣普的頻道，現(xiàn)在嚴重缺失差異化的養(yǎng)老產(chǎn)品。

　　養(yǎng)老消費需求一方面與支付力有關(guān)，另一方面也與年齡段和活力度有關(guān)，。“即便同樣在80歲同樣也不一樣，不是年齡段決定一切，可能85歲的老人比65歲的老人更有活力?！?/p>

　　以上兩大因素共同構(gòu)成養(yǎng)老產(chǎn)品定位的準星。在她看來，養(yǎng)老產(chǎn)品的“供需對路”是當務(wù)之急。目前國內(nèi)的養(yǎng)老社區(qū)以地產(chǎn)型、醫(yī)養(yǎng)型、保險型為主，各有各的特點和機制，但整體的覆蓋面不夠。

　　建議引入REITs機制助力普惠養(yǎng)老

　　隨著人口老齡化程度加深，社會對于養(yǎng)老服務(wù)特別是普惠型養(yǎng)老服務(wù)的需求直線上升，目前的供給短板則比較明顯。在聶梅生看來，普惠型的養(yǎng)老金融政策仍然模糊和缺失。

　　例如，對照美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式看，國內(nèi)缺乏養(yǎng)老產(chǎn)品的REITs機制，而REITs是美國養(yǎng)老住宅和專業(yè)護理院主要投資人。

　　從美國的情況看，保險機構(gòu)大多并不直接投資運營養(yǎng)老社區(qū)，而是通過REITs等形式為養(yǎng)老資產(chǎn)提供資金支持，同時獲取養(yǎng)老資產(chǎn)REITs的穩(wěn)定回報。

　　從國內(nèi)險資的角度看，目前，國內(nèi)保險機構(gòu)布局高端CCRC養(yǎng)老社區(qū)，充當了投資、建設(shè)和運營等的多重身份，養(yǎng)老社區(qū)也作為其一項資產(chǎn)配置。同時，險企還創(chuàng)新地將保單和養(yǎng)老社區(qū)入住資格掛鉤，從而將資產(chǎn)和負債聯(lián)動，在養(yǎng)老社區(qū)布局上考慮綜合效益，形成了一種獨特的商業(yè)邏輯。

　　但險資有一定特殊性，其期限和對回報周期的超長容忍度，是其他資金無法比擬的。從社會資本以及實業(yè)資本進入普惠養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的角度來說，REITs機制仍有很大助益?？梢杂行ПP活養(yǎng)老機構(gòu)資產(chǎn)，拓展養(yǎng)老機構(gòu)的融資渠道，優(yōu)化社會資源配置，引導中長期資金參與養(yǎng)老服務(wù)市場。同時，養(yǎng)老服務(wù)需求幾乎不受經(jīng)濟波動周期影響，養(yǎng)老資產(chǎn)REITs能為投資者提供更多樣化的投資工具，以及穩(wěn)定的投資收益。

　　聶梅生以美國養(yǎng)老資產(chǎn)的回報率為例說，過去十幾年，專業(yè)護理院資產(chǎn)的回報率可以到10%-12%，養(yǎng)老各類住宅回報率可以達到7%-8%。

　　不過，即使是直接投資持有養(yǎng)老社區(qū)，險資也對REITs表達了期待。例如，有深厚資管背景的新華保險首席執(zhí)行官、總裁李全也表示，雖然險資對養(yǎng)老社區(qū)是長期持有，但是如果有了REITs，把資產(chǎn)能夠盤活起來，還可以投資更多的養(yǎng)老機構(gòu)、提高收益率，這從商業(yè)模式上更加有利，也更利于險企服務(wù)國家戰(zhàn)略。

　　最近我國在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上有重大進展，首批9個公募REITs已經(jīng)獲批，受到不少關(guān)注。未來，或許養(yǎng)老社區(qū)等養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域資產(chǎn)，也能進入公募REITs資產(chǎn)范圍。（作者：劉敬元）

　　轉(zhuǎn)自：券商中國

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