越秀地產(chǎn)研發(fā)TOD5.0助力大灣區(qū)打造更美好都市圈

　　繼今年7月正式批復(fù)粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設(shè)規(guī)劃，國家發(fā)改委近日又出臺(tái)重要文件，提出擬將粵港澳大灣區(qū)城際和市域(郊)鐵路建設(shè)作為重大工程納入“十四五”規(guī)劃。

　　越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)日前表示，“越秀集團(tuán)與廣州地鐵集團(tuán)基于同樣的國企使命， 將抓住國家加快‘軌道上的大灣區(qū)’建設(shè)帶來的重大機(jī)遇，在推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、合力打造TOD項(xiàng)目、建設(shè)宜居宜業(yè)宜游優(yōu)質(zhì)生活圈等方面，繼續(xù)展開深度戰(zhàn)略合作，為我國高質(zhì)量推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，粵港澳大灣區(qū)打造世界級(jí)城市群以及為人民群眾追求更美好生活作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)?！?/p>

　　面對(duì)國內(nèi)TOD領(lǐng)域迅速形成的萬億投資風(fēng)口，越秀地產(chǎn)作為一家在廣州深耕37年的中國百強(qiáng)房企，自廣州上世紀(jì)90年代建成第一條地鐵線路以來，就一直在TOD這條賽道上伴隨著城市的發(fā)展穩(wěn)步向前，從TOD1.0逐步探索到4.0階段，致力于成為該領(lǐng)域的領(lǐng)跑者，目前已著力研發(fā)5.0版本，希望盡快復(fù)制應(yīng)用到全國。

       越秀TOD探索與廣州軌道交通一路同行未來合作更緊密

     “越秀地產(chǎn)對(duì)‘軌道+物業(yè)’模式的探索，從廣州建設(shè)地鐵1號(hào)線那時(shí)開始就一路同行，可以說貫穿了廣州軌道交通與沿線土地物業(yè)綜合開發(fā)的全過程?！痹叫愕禺a(chǎn)TOD研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　從城市TOD發(fā)展的1.0到4.0時(shí)代，越秀地產(chǎn)從地鐵站點(diǎn)旁邊土地的開發(fā)，到軌道交通沿線土地一級(jí)開發(fā)和整備，再到引入廣州地鐵集團(tuán)作為公司戰(zhàn)略股東，及至目前的越秀地產(chǎn)直接和間接獲得了廣州地鐵集團(tuán)旗下公司股權(quán)，進(jìn)入到城市運(yùn)營的階段。越秀地產(chǎn)在幾十年里，為城市TOD模式探索積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，并敏銳地看到未來還有迭代升級(jí)空間。

　　由越秀地產(chǎn)提供的一份研究報(bào)告指出，越秀TOD發(fā)展進(jìn)程可大致分為四個(gè)不同的階段。在1.0階段，軌道交通公司只負(fù)責(zé)軌道建設(shè)，政府負(fù)責(zé)投資修建大型市政設(shè)施，通過軌道交通的外部效益激發(fā)城市的更新，再由城市更新通過稅收反補(bǔ)政府財(cái)政。在這一階段，越秀地產(chǎn)積極參與到廣州地鐵一號(hào)線沿線站點(diǎn)旁的土地開發(fā)，單獨(dú)開發(fā)出廣州財(cái)富廣場(chǎng)(體育中心站旁)和廣州維多利廣場(chǎng)(體育西路站旁)等當(dāng)時(shí)知名的地標(biāo)性物業(yè)。

　　在2.0階段，軌道交通公司開始進(jìn)入“軌道建設(shè)+土地一級(jí)開發(fā)”模式：政府賦予軌道交通實(shí)施主體沿線土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)，通過軌道交通直接分享沿線土地增值收益，以市場(chǎng)化的分配方式來反哺地鐵的建設(shè)及運(yùn)營，建立外部效益內(nèi)部化循環(huán)體系。在這階段，越秀地產(chǎn)開始參與土地一級(jí)開發(fā)和土地整備，最典型的就是參與了南沙片區(qū)的開發(fā)，打造出濱海雋城、濱?，B城等人居項(xiàng)目，助力當(dāng)?shù)爻鞘懈潞桶l(fā)展。

　　在3.0階段，TOD的發(fā)展轉(zhuǎn)向了“軌道建設(shè)運(yùn)營+土地一級(jí)開發(fā)+二級(jí)開發(fā)(車輛段上蓋與城市建設(shè)一體化發(fā)展)”的新模式。在政府主導(dǎo)下，軌道交通實(shí)施主體同時(shí)具備“一級(jí)+二級(jí)”的開發(fā)能力，有權(quán)參與到二級(jí)開發(fā)的利益分成中。在這一階段，越秀地產(chǎn)引入廣州地鐵集團(tuán)作為公司第二大股東，通過戰(zhàn)略合作的方式聯(lián)手打造星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城5個(gè)新一代的TOD項(xiàng)目，促進(jìn)了廣州全新居住模式的升級(jí)。

　　在4.0階段，出現(xiàn)了原有模式向“軌道交通+土地整備+物業(yè)開發(fā)+城市運(yùn)營(站城人一體)”的迭代升級(jí)：軌道交通公司發(fā)揮軌道交通客群優(yōu)勢(shì)，將價(jià)值鏈條延伸到以軌道交通站點(diǎn)為核心的城市空間運(yùn)營，通過為TOD客群提供功能性服務(wù)獲取長期衍生價(jià)值。而這一階段，越秀地產(chǎn)戰(zhàn)略性地引入廣州地鐵物業(yè)，通過一系列的合縱連橫，越秀地產(chǎn)直接獲得了廣州地鐵集團(tuán)旗下廣州地鐵環(huán)境工程有限公司67%的股權(quán)，并間接獲得了廣州地鐵物業(yè)管理有限責(zé)任公司 67%的實(shí)際股權(quán)。未來雙方將在地鐵空間服務(wù)、環(huán)境綠化保潔等方面開展全方位合作。此次物業(yè)股權(quán)合作，是又一次里程碑式的合作新進(jìn)展。

　　此次合作的突破在于，越秀的在管物業(yè)組合將大大擴(kuò)充，將現(xiàn)有的在管列車停放處及列車站注入在管物業(yè)組合內(nèi)。預(yù)期于完成收購事項(xiàng)后，越秀將能夠在開始積累營運(yùn)和管理列車停放處及列車站的經(jīng)驗(yàn)時(shí)參與類型相近物業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)程序，從而壯大業(yè)務(wù)組合以及進(jìn)一步擴(kuò)充物業(yè)管理業(yè)務(wù)的地域覆蓋范圍。

　　模式仍需迭代升級(jí)越秀地產(chǎn)正研發(fā)TOD5.0激活城市向上動(dòng)力

       有學(xué)者結(jié)合廣州的實(shí)踐脈絡(luò)指出，隨著實(shí)踐探索的深度和廣度不斷提升，TOD模式理論也迭代升級(jí)。正因?yàn)門OD模式的成功，廣州從華南板塊、南站地區(qū)、大學(xué)城和亞運(yùn)城板塊開始，出現(xiàn)了黃埔、南沙、知識(shí)城、新塘、廣鋼、白云新城等一個(gè)個(gè)全新、耀眼的城市建設(shè)板塊。

　　經(jīng)過前二十年的發(fā)展，廣州軌道交通與沿線土地物業(yè)開發(fā)存在的問題和短板逐漸制約了TOD模式進(jìn)一步的發(fā)展。“從廣州的實(shí)踐來看，國內(nèi)的TOD理論和發(fā)展模式仍需繼續(xù)迭代升級(jí)?！痹叫愕禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為。

　　當(dāng)前，廣州軌道交通已進(jìn)入新一輪的發(fā)展加速期。廣州地鐵集團(tuán)有關(guān)研究亦揭示，廣州市已建立起具有自身特色的“市區(qū)共建+企業(yè)多元化融資+土地綜合開發(fā)”融資模式，在發(fā)揮集群優(yōu)勢(shì)和龍頭效應(yīng)，以及積極嘗試產(chǎn)融結(jié)合等方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。

　　“通過梳理1.0~4.0四個(gè)不同階段，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在廣州深耕了37年的越秀地產(chǎn)，過去一直伴隨著軌道交通公司在城市更新與發(fā)展中的職能，從單一向復(fù)合演化，借力雙方的協(xié)同發(fā)展，將TOD價(jià)值鏈條不斷拓展延伸?！痹叫愕禺a(chǎn)TOD研究院上述相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，越秀地產(chǎn)和廣州地鐵合力打造的TOD項(xiàng)目，一方面實(shí)現(xiàn)了資本運(yùn)作、資源開發(fā)能力與軌道交通沿線土地規(guī)劃優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，更為重要的是帶動(dòng)了沿線產(chǎn)業(yè)、人口、商業(yè)匯聚，實(shí)現(xiàn)城市土地的二次利用與空間拓展，有效盤活城市空間資源，推進(jìn)城市功能復(fù)合與城市更新。不僅有利于粵港澳大灣區(qū)都市圈內(nèi)各城市更緊密的互聯(lián)互通，對(duì)城市人口聚集再分布，帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，也能促進(jìn)新的城市中心形成，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局重構(gòu)，加速大灣區(qū)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)核心區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展，構(gòu)建城市的美好生活。

　　隨著各大城市在理論和實(shí)踐方面對(duì)TOD同步探索的深進(jìn)，中國的TOD模式很快將進(jìn)入到全新的5.0階段。越秀地產(chǎn)稱之為都市生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈時(shí)代，即軌道交通+土地整備+物業(yè)開發(fā)+城市運(yùn)營+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的產(chǎn)城站人一體發(fā)展模式。在5.0階段，軌道交通公司憑借TOD城市空間投資、建設(shè)、運(yùn)營服務(wù)的資源優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)將價(jià)值鏈條向產(chǎn)業(yè)端延伸，強(qiáng)化技術(shù)性產(chǎn)業(yè)培育與導(dǎo)入，搭建新型TOD都市生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈。

　　林昭遠(yuǎn)表示，在建設(shè)“軌道上的灣區(qū)”的背景下，廣州早已提出打造全球交通樞紐的目標(biāo)。若加上目前正在推進(jìn)的新線建設(shè)，廣州的軌道交通總里程有望在未來數(shù)年超過800公里。對(duì)于TOD項(xiàng)目來說，這無疑是一個(gè)重大機(jī)遇。當(dāng)前，越秀地產(chǎn)正在集全公司之力加緊研發(fā)5.0產(chǎn)品，希望與廣州軌道交通協(xié)同發(fā)展，激活城市向上動(dòng)力。

　　五大TOD項(xiàng)目與城市互惠互利

　　打造軌道上的美好生活

　　優(yōu)化片區(qū)發(fā)展規(guī)劃，提升片區(qū)價(jià)值

　　星瀚項(xiàng)目以TOD項(xiàng)目激活片區(qū)，加速土地一級(jí)整理。越秀地產(chǎn)積極介入前期修規(guī)調(diào)整、統(tǒng)籌，推進(jìn)一體化設(shè)計(jì)。項(xiàng)目與城市的交通銜接與疏導(dǎo)：增加社區(qū)出入口及道路密度、寬度。如落實(shí)東曉南發(fā)射線、鐘南路、新浦路、石興大道4個(gè)片區(qū)對(duì)外接口等，引入城市公共通道。

　　一站式多功能復(fù)合城市綜合社區(qū)，提升區(qū)域消費(fèi)能級(jí)TOD開發(fā)強(qiáng)調(diào)多功能的空間交互，商業(yè)、辦公、居住、休閑、娛樂等功能一體，將“客流”轉(zhuǎn)化成“人留”。官湖項(xiàng)目作為廣州首個(gè)TOD車輛段上蓋住宅項(xiàng)目，對(duì)于廣州的住宅發(fā)展及TOD開發(fā)模式具有劃時(shí)代意義。2018年星圖以“古巴比倫空中花園”為設(shè)計(jì)靈感，結(jié)合地鐵車輛段巨大柱廊關(guān)鍵設(shè)計(jì)元素，打造讓人過目難忘的網(wǎng)紅展示區(qū)，迅速提升官湖地鐵站及片區(qū)知名度，項(xiàng)目還引入九年一貫制公辦的華南師范大學(xué)附屬新塘學(xué)校，廣州圖書館-新塘唯一直屬分館，形成“一站式多功能復(fù)合城市綜合社區(qū)”。

　　土地集約化開發(fā)，塑造城市空間新格局

　　星樾項(xiàng)目地塊大而不臨路。在面臨多項(xiàng)難題情況下，越秀地產(chǎn)設(shè)計(jì)以“城市天街”為出發(fā)點(diǎn)，通過“豐富層次、復(fù)合屬性、消弱高臺(tái)、聯(lián)結(jié)交通”四大策略，統(tǒng)籌規(guī)劃流線、功能、分區(qū)，將土地與空間高效利用。

　　提升城市生態(tài)品質(zhì)，回歸人本需求

　　星樾山畔項(xiàng)目位于廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城板塊，為貫穿TOD以人為本和生態(tài)良性循環(huán)的理念，項(xiàng)目充分利用山景環(huán)境資源營造“靠山”居住體驗(yàn)，利用“天空深林”這一設(shè)計(jì)主題，明確“山間有站，站上有街，街上有家，家中有景”的三維立體發(fā)展的規(guī)劃理念，將地鐵停車場(chǎng)蓋板與周邊城市環(huán)境有機(jī)融合。

　　站城融合綜合體， 引擎城市新區(qū)發(fā)展

　　星匯城項(xiàng)目位于地鐵14號(hào)線與21號(hào)線的匯集站——鎮(zhèn)龍站，是增城區(qū)和黃埔區(qū)通向廣州市中心的重要樞紐。項(xiàng)目周邊臨近中新知識(shí)城、教育城、科學(xué)城等多個(gè)高新產(chǎn)業(yè)城，具備可觀的人口基數(shù)，從而帶動(dòng)城市副中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！俺鲩T步行16米，即可抵達(dá)地鐵口”是該項(xiàng)目最大的特色。在項(xiàng)目入口，匯集了“公交-地鐵-城軌”三種交通出行方式，提升TOD所帶來高效的可達(dá)性。（作者 陳葉）

　　轉(zhuǎn)自：廣州日?qǐng)?bào)

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀