房地產(chǎn)貸款集中度管理對市場影響深遠

　　2020年最后一天，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。這是繼去年8月份監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出臺監(jiān)管指標之后對房地產(chǎn)行業(yè)采取的又一重要措施，將對房地產(chǎn)產(chǎn)生深遠影響。

　　對房地產(chǎn)金融設置“兩條紅線”

　　《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(簡稱“《通知》”)要求在我國境內設立的中資法人銀行業(yè)金融機構，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應上限。市場稱之為給商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款設置“兩條紅線”。主要內容如下：

　　一是將銀行的房地產(chǎn)貸款占比進行分檔考核。第一檔包括六大國有大行，兩個上限(房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比)分別為40%和32.5%；第二檔包括招行、農(nóng)發(fā)銀行、浦發(fā)等17家中型銀行，兩個上限分別為27.5%和20%；第三檔是中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機構等，兩個上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農(nóng)合機構，兩個上限分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮(zhèn)銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。

　　二是對商業(yè)銀行達標設置了過渡期?！锻ㄖ穼τ谀壳俺^要求的銀行給予一定過渡期安排，對于距離達標2個百分點以內的，過渡期為2年，超過2個百分點以上過渡期為4年。

　　對房地產(chǎn)金融設置監(jiān)管紅線的目的是什么？

　　2019年以來，金融監(jiān)管者多次提示房地產(chǎn)金融的風險。2020年，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。

　　房地產(chǎn)曾經(jīng)是中國經(jīng)濟增長的發(fā)動機，但隨著個人負債的快速增加，房地產(chǎn)市場對其他行業(yè)的“擠出效應”日益明顯。在“雙循環(huán)”的經(jīng)濟戰(zhàn)略要求下，房地產(chǎn)與金融必須與其他部門協(xié)調發(fā)展，這是監(jiān)管部門出臺房地產(chǎn)金融監(jiān)管指標的宏觀背景。

　　2020年8月出臺的“三條紅線”限制房企融資需求，此次又出臺“兩條紅線”約束金融機構信貸供應，二者相結合，將有助于防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風險，提高銀行業(yè)金融機構穩(wěn)健性。

　　2020年10月21日，中國人民銀行副行長潘功勝曾在2020金融街論壇年會上指出，人民銀行將推動完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，逐步實施房地產(chǎn)貸款集中度、居民債務收入比、房地產(chǎn)貸款風險權重等宏觀審慎政策工具。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設置“三條紅線”和對商業(yè)銀行設置“兩條紅線”都屬于宏觀審慎管理措施。在此次新政之后，估計還會陸續(xù)有規(guī)范約束性政策出臺。

　　新政對房地產(chǎn)市場的影響是深遠的

　　房地產(chǎn)貸款增速將回歸平均貸款增速，對房地產(chǎn)市場而言是緊縮的信號。我國的房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)高于總體貸款增速，對商業(yè)銀行設置“兩條紅線”之后，意味著房地產(chǎn)貸款的增速只能與其他貸款保持同步。

　　需要強調的是，在過去的 20多年里，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展不僅帶動上下游行業(yè)的快速發(fā)展，也是金融信用的創(chuàng)造者。對房地產(chǎn)金融設置紅線指標監(jiān)管，不僅意味著房地產(chǎn)行業(yè)增速需要放緩，金融信用的創(chuàng)造速度也會放慢。

　　但也不要夸大短期的影響程度。其實，商業(yè)銀行自2019年起已經(jīng)開始進行貸款的結構調整，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。從上市銀行2020年半年報數(shù)據(jù)來看，大部分銀行房地產(chǎn)貸款存量占比基本符合監(jiān)管要求，尤其是第一梯隊的大型銀行基本都沒有觸及監(jiān)管紅線。這意味著2021年金融機構涉房貸款額度將有所收縮，但短期內收縮力度有限。

　　“兩條紅線”使商業(yè)銀行的競爭格局得到固化，大型銀行的市場地位更加鞏固。2020年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.4萬億元，其中大、中型銀行占比近八成；個人住房貸款余額32.36萬億元，其中大、中型銀行占比九成多。隨著新的監(jiān)管指標的實施，大型銀行的強勢市場地位將更加鞏固，因為第一檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比最高限為40%，而第二檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比最高限為27.5%。從最近幾年的業(yè)務發(fā)展狀況看，第二檔銀行的房地產(chǎn)貸款增速明顯高于大型銀行，該策略成為中型銀行挑戰(zhàn)第一檔銀行的制勝法寶。為了滿足監(jiān)管指標的要求招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行都必須收縮房地產(chǎn)貸款業(yè)務，必須進行業(yè)務結構的調整。

　　房地產(chǎn)業(yè)融資成本將進一步提升。2020年四季度以來，房企融資成本已經(jīng)開始回升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年11月房企境內債券融資平均票面利率為4.89%，較上月增加0.13個百分點。境內融資成本自2020年8月以來一直保持上升趨勢。此次新政影響下，踏線的金融機構勢必將收縮涉房信貸，通過提高利率迫使企業(yè)需求轉移，其他金融機構也會遵循政策引導，對企業(yè)進行更嚴格的審核；房地產(chǎn)業(yè)融資成本將整體有所提升。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應對？

　　行業(yè)兼并重組提速，關注收并購機會。在“三條紅線”和此次新政的影響下，中小開發(fā)商的生存空間或將被進一步壓縮。大銀行出于維護戰(zhàn)略客戶的考慮，房地產(chǎn)貸款額度會優(yōu)先保證頭部開發(fā)商。企業(yè)通過加杠桿快速擴張的路徑已經(jīng)不復存在，中小規(guī)模的開發(fā)企業(yè)將面臨融資困難、融資成本提升的困境，行業(yè)兼并重組將加速。企業(yè)應加大對相關項目的關注，通過二級市場收并購，擴大土儲，降低土地購置成本。

　　民營房企應加大與國企的合作。實際上頭部民營企業(yè)早已著手“國有化”或是與國企合作。萬科的大股東先有華潤，后有深圳地鐵，都是國有資本，該結果并非偶然，是萬科決策層有意而為之的戰(zhàn)略選擇。

　　據(jù)媒體報道，融創(chuàng)有至少兩成以上的項目與國企、央企合作，合作伙伴既有北京住總、首創(chuàng)置業(yè)、山西通建、廈門建發(fā)、首鋼等地方國企，也有中國金茂、保利發(fā)展、葛洲壩地產(chǎn)等央企。

　　適度關注租賃住房建設相關政策。人民銀行、銀保監(jiān)會表示，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。2020年末的幾次重要會議均提出，要大力發(fā)展租賃住房，要高度重視保障性租賃住房建設。雖然在保障性住房建設領域國有企業(yè)將更多發(fā)揮作用，但在土地改革推動下，集體建設用地建設租賃住房，自持租賃住房等相關政策機會仍值得關注。

　　轉自：21世紀經(jīng)濟報道

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