泰禾北京院子被住建委通報處罰1286萬元 項目“無證銷售”陰影下陷交房僵局

　　上周五晚，北京市住建委發(fā)布了一則重磅處罰通報，傳聞許久的泰禾北京院子二期上榜，坐實了此前的市場猜測。

　　通報顯示，北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司(以下簡稱泰禾錦繡)在未取得商品房預(yù)售許可的情況下，自2018年9月至2020年4月期間，無證銷售泰禾麗景家園項目(即泰禾北京院子二期)31號~38號樓74套住房，收取預(yù)付款達12.86億元。

　　依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條的規(guī)定，市住建委于2020年12月31日決定責(zé)令北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司停止違法行為，并按高限處以1286萬元罰款。

　　這一天，對北京院子二期的業(yè)主們來說，悲喜交加。官方終于對泰禾的無證售房予以定性，但業(yè)主們更擔(dān)憂項目至此被以罰代管，監(jiān)管賬戶資金被挪用，大家會陷入更被動的境地。

　　北京院子二期，幾乎就是泰禾的2020發(fā)展史。

　　別墅區(qū)的限價地

　　這場至今未果的地產(chǎn)圈大戲啟幕于2017年7月的一場土拍。

　　當(dāng)時風(fēng)頭正勁的泰禾(拿地單位為子公司張家口鴻運房地產(chǎn))以59.6億元、36%自持面積，擊敗包括中海、金融街、金地、金茂等在內(nèi)的一眾開發(fā)商，競得朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊A8社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地、2902-15地塊A334托幼用地(即北京院子二期地塊)，溢價率49%。

　　重要的是，這是一宗位于別墅聚集區(qū)的限價地塊，商品住房銷售均價不超過68245元/平方米，且最高銷售單價不得超過71657元/平方米。用后來黃其森的話說，北京院子二期的周邊地價已經(jīng)達到7萬元/平方米的水平。但因為北京院子限價，只能賣6.8萬~6.9萬元/平方米的價格，他說，“買到就是賺到”。

　　很多人都不知道的是，拿地后不到兩個月，泰禾就將北京院子二期地塊抵押給了華融，這如同一顆深藏的定時炸彈。

　　一年后，2018年10月，北京院子二期開盤，面對1000多萬元總價、200平方米左右?guī)≡旱寞B拼，已經(jīng)有了一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的寧汛沒有太猶豫，很快交了定金。根據(jù)泰禾的規(guī)劃，北京院子二期將于2021年4月30日竣工，同年6月30日正式交付。

　　至此一切安好，但風(fēng)平浪靜之下的暗流一刻未止。

　　年報危機預(yù)告

　　2020年4月，泰禾公告稱將年報發(fā)布日期延至6月15日，一時引發(fā)猜測無數(shù)，“年報難產(chǎn)”“資金鏈斷裂”等流言悄然傳開。

　　企業(yè)層面的困境很快傳導(dǎo)至具體項目，并由此升級成業(yè)主的焦慮。

　　幾乎是同一時間，有租住在孫河附近的業(yè)主在群里發(fā)消息說，北京院子二期的塔吊好像不動了。這讓寧汛非常抓狂，再結(jié)合自己交完首付款已經(jīng)一年多，一直沒有順利網(wǎng)簽的現(xiàn)狀，他突然有了一種不太好的預(yù)感。

　　寧汛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北京院子二期網(wǎng)簽到2019年4月時只網(wǎng)簽了100來戶就暫停了，泰禾一直沒有給過正式蓋章的延期交付通知，只是之前開會預(yù)計過規(guī)劃的項目進度，但都沒有如期完成。

　　2020年4月中旬，經(jīng)不住越來越多業(yè)主在群里傳達的壞消息，寧汛和幾位業(yè)主又一起來到了北京院子二期現(xiàn)場，這下他們傻眼了，因為工地真的停工了。

　　業(yè)主們不得不用起自己的各方社會資源，然后發(fā)現(xiàn)了一個又一個驚人的事實。

　　三封公開信

　　過去這一年里，三封公開信將北京院子二期業(yè)主和泰禾之間的矛盾一次次推向高潮。

　　2020年5月7日，一封落款為“泰禾北京院子二期維權(quán)業(yè)主”的聯(lián)名信突然刷屏，信中說，泰禾的財務(wù)狀況令人憂慮，北京院子二期停工已近半年，工期嚴重滯后。

　　業(yè)主們的訴求是，第一，希望泰禾在2020年5月15日前完全復(fù)工，由于部分業(yè)主沒有網(wǎng)簽，請?zhí)┖淘?月15日前完成網(wǎng)簽工作；第二，希望北京市政府建立院子二期建設(shè)專用資金監(jiān)管賬戶，接管1200個車位、超4億元的售賣權(quán)，接下來的按揭款應(yīng)不低于8億元，請拿出一半作為建設(shè)保障金。

　　第一封公開信后，業(yè)主們收獲了一定進展——北京院子二期部分復(fù)工，網(wǎng)簽終于重新開放。

　　隨后的6月5日，業(yè)主們發(fā)布第二封公開信，目標直指黃其森。業(yè)主們表示，項目只是實現(xiàn)了部分復(fù)工，一半工程還沒出地面，施工進度嚴重滯后，施工方由于被拖欠工程款，不久將停工走人。業(yè)主們的訴求是，要網(wǎng)簽，并且如期入住。

　　第二封公開信后，北京市住建委協(xié)調(diào)泰禾錦繡、債權(quán)方華融融德、施工方中鐵建工等召開五方會議，形成了《關(guān)于泰禾麗景家園項目恢復(fù)網(wǎng)簽工作會會議紀要》，其中寫明“恢復(fù)北京院子二期網(wǎng)簽資格”，“購房人將剩余購房款或貸款全部存入監(jiān)管賬戶”，“監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金專項用于疊拼產(chǎn)品的施工建設(shè)，不得用于其他工程建設(shè)”。

　　業(yè)主們不久后盼來了第一筆工程款，監(jiān)管賬戶放款2560萬元。2020年7月初，寧汛和業(yè)主們終于走上了期盼已久的網(wǎng)簽流程，大約180戶業(yè)主開始辦理按揭貸款手續(xù)。

　　但此后的11月12日，業(yè)主們第三次發(fā)布公開信，直陳項目停工的直接原因，是泰禾與總包方中鐵建工之間的債務(wù)糾紛。業(yè)主們表示，泰禾聲稱項目已經(jīng)完成產(chǎn)值2.8億元，已經(jīng)支付總承包方2億余元，實際欠款約7000萬元。但中鐵建工聲稱項目已經(jīng)完成產(chǎn)值4億多元，泰禾拖欠工程款2.25億元。

　　“停工絕不是因為疊拼業(yè)主不交尾款?！睂幯凑f。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者獲取到的一份調(diào)查報告顯示，其一，泰禾的正式監(jiān)管賬戶名是“北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司泰禾麗景家園”，尾號081，但他們還建立了一個名為“北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司”的賬戶，賬號僅與正式監(jiān)管賬號的末三位有差異，尾號099，開戶行均為大連銀行北京分行營業(yè)部，業(yè)主們的大筆款項，可能有部分流入了非監(jiān)管賬戶。其二，北京院子二期的合院部分竟然沒有預(yù)售證。

　　“不管怎么說，住建委讓疊拼部分網(wǎng)簽、確權(quán)，對我們來說已經(jīng)是很大的成功了?！睅浊f買的房子前途未卜，至此，寧汛和業(yè)主們已經(jīng)磨煉了極強大的內(nèi)心。尤其是10月末央視曝光北京院子二期現(xiàn)狀后，加上疊拼部分完成了網(wǎng)簽，大家都非常樂觀。

　　一切回到起點

　　但是，2020年11月27日來自泰禾的按揭放款倡議書，讓大家徹徹底底失去了信心。

　　從《每日經(jīng)濟新聞》記者獲取的這份倡議書看，泰禾方面承認了幾點事實：一是項目建設(shè)已基本“停滯”，5~21號樓部分樓棟未出地面，總包單位配合工程建設(shè)的意愿極低，不排除引入新總包單位的可能；二是監(jiān)管賬戶目前余額是22576.05萬元，可提取用于施工的款項僅440.37萬元。

　　對此前業(yè)主對于其額外劃轉(zhuǎn)資金的說法，泰禾予以否認，表示是于2020年9月27日和10月23日分別提取了監(jiān)管資金890萬元和1100萬元，全部用于支付工程款，且后續(xù)監(jiān)管資金的提取，仍將通過多部門審批后執(zhí)行。

　　業(yè)主們認為，泰禾在倡議書里說“減少您損失的方法就掌握在您自己手里”是萬萬不可接受的?！罢垎柆F(xiàn)在哪個業(yè)主敢放款？”寧汛憤憤不平。

　　其后的11月30日，業(yè)主們又重新走上房管局、住建委等一連串監(jiān)管部門投訴的路?！肮と嗽诓鸺茏樱瑳]封頂?shù)囊膊鹆?。”不同于剛落實完網(wǎng)簽后的興奮，再與記者溝通時，寧汛又回到了從前的那般失落。

　　2020年12月初，記者前往朝陽區(qū)中央別墅區(qū)孫河北京院子二期所在地，這里云集了天瑞宸章、景粼原著、禧瑞春秋等一眾改善型項目，除泰禾外，龍湖、遠洋、旭輝、中糧等開發(fā)商均在此有所布局。

　　記者在現(xiàn)場看到，北京院子二期項目已處于全封閉狀態(tài)，嶄新的圍檔把項目圍起，施工方“中鐵建工”的標志已經(jīng)脫落，留下的只有“中”“建”二字，以及不遠處有些褪色的“泰禾”LOGO。

　　項目北側(cè)的樓體還停留在框架結(jié)構(gòu)層面，歸置整齊的建材隨處可見，幾個只挖了地基的地方雜草叢生，附著的鐵架早已銹跡斑斑。北京院子二期售樓處已經(jīng)關(guān)閉，門口張貼著合同到期的告知函，現(xiàn)場工作人員則表示內(nèi)部正在裝修。

　　其實對于業(yè)主們的訴求，泰禾并不是沒有回應(yīng)過，但公司資本層面的承諾，并不足以安撫業(yè)主們的焦慮。

　　2020年5月13日深夜，泰禾公告五連發(fā)，官宣引入戰(zhàn)投，黃其森也表現(xiàn)了足夠的誠意——讓出第一大股東地位。

　　但是對內(nèi)，業(yè)主們并沒有等來實質(zhì)性進展。一周后，有業(yè)主代表發(fā)布《十問泰禾》，質(zhì)疑內(nèi)容主要包括預(yù)售證過期、無證銷售、首付款未打入監(jiān)管賬戶、違規(guī)放貸、施工計劃等，請求泰禾作出正面回復(fù)。

　　泰禾方面稍后給出的回復(fù)是，預(yù)計2020年6月15日前具備疊拼房源的網(wǎng)簽條件，部分房源因自身問題網(wǎng)簽時間稍作延后。目前泰禾在住建委監(jiān)管賬戶資金約2.2億元，該監(jiān)管賬戶資金將全部用于工程建設(shè)，監(jiān)管方也會根據(jù)公司工程進度?？顚Ｓ?。項目已經(jīng)全面復(fù)工，現(xiàn)場工人數(shù)量達到300人，后續(xù)分包單位陸續(xù)進場，7月施工人數(shù)將達800人左右。目前合院部分已經(jīng)封頂，部分小疊一個月左右也將封頂。

　　這都是短暫的，財務(wù)數(shù)據(jù)是更理性的佐證。

　　泰禾的2019年財報延期了足足一個月，營收同比下降23.77%，歸母凈利潤同比下降81.74%……一如既往，泰禾依舊沒有公布實際銷售額。依據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，泰禾2019年的銷售額是808.7億元，同比降幅37.95%。2020年7月6日，泰禾首現(xiàn)債務(wù)違約，曾經(jīng)的千億房企更加風(fēng)雨飄搖。

　　第一次轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2020年7月31日，泰禾公告向萬科轉(zhuǎn)讓19.9%股份，總對價約人民幣24.3億元。不過萬科入股設(shè)置的前提條件，是泰禾需制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達成一致，且能支持泰禾恢復(fù)正常生產(chǎn)和可持續(xù)經(jīng)營，萬科不承債、不提供財務(wù)資助等，給泰禾的時限是9月30日。

　　現(xiàn)在很顯然，泰禾的重組方案延期已成事實，萬科最終能否成為戰(zhàn)投方也充滿變數(shù)，24.3億元對泰禾的大窟窿來說是杯水車薪。

　　2020年內(nèi)第二次轉(zhuǎn)折發(fā)生在12月22日，眾多媒體紛紛以“泰禾搞定了長城資產(chǎn)”來評價其獲得的債務(wù)展期機會。記者了解到，此次債務(wù)重組本金為120.03億元，債務(wù)展期至2023年12月18日，而原期限為2017年4月21日至2020年4月18日。

　　“暫無法給說法”

　　針對北京院子二期的監(jiān)管賬戶曾因資金缺口過大引發(fā)系統(tǒng)警告、官方推進新總包方北京城建接手和控制性放款方案等問題，北京市住建委方面曾給予《每日經(jīng)濟新聞》記者的答復(fù)是，暫不作回應(yīng)。不過此后，北京市住建委發(fā)布了上述處罰通報。

　　曾有業(yè)主向《每日經(jīng)濟新聞》記者反饋，目前泰禾錦繡的項目公章在華融，故大家無法獲得蓋章的合同，對于這點，以及“泰禾挪用50億元工程款”、與華融的還款計劃，包括戰(zhàn)投最新進展等，泰禾方面也表示暫無法給說法。

　　而對可能成為新任總包方的說法，記者也向北京城建方面做了核實，得到的回復(fù)是“不清楚”。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，一切似乎又回到了起點，項目北側(cè)未完工的單薄樓體在冬日暖陽里格外刺眼。

　　發(fā)稿前，有北京院子二期的業(yè)主盤點了自己在這件事里的2020——期間有喜也有悲，等到了來之不易的網(wǎng)簽，開發(fā)商的復(fù)產(chǎn)復(fù)工，最近項目總包離場，又完全陷入停滯，所幸的是遇到一幫友好團結(jié)、不拋棄不放棄的業(yè)主，大家共同努力，相信美好還是可期的。

　　“3月再催復(fù)工。”寧汛很平靜，經(jīng)歷過去這一年，他有些精疲力盡。

　　以時間換空間未嘗不可，但高歌猛進時期埋下的炸彈，總要有人來排。

　　2021年已經(jīng)開始，兩筆總計138億元的債務(wù)展期，以及日前陸續(xù)官宣交付的上海院子、太倉院子，可能是泰禾現(xiàn)階段能給出的最佳回應(yīng)了。

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟新聞

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