每平米32萬？天價學(xué)區(qū)房刷屏 44平米小戶型十年后“目標(biāo)價”1.4億

　　近日，有消息稱，深圳福田區(qū)一個44平方米學(xué)區(qū)房成交價高達(dá)1420萬元，即單價為32.27萬元/平方米。

　　該樓盤為國城花園，地處深圳有名的學(xué)區(qū)房片區(qū)——百花，且有雙名校學(xué)區(qū)“傍身”，因此即便樓齡已超25年，樓道昏暗，也并不妨礙該樓盤一房難求，頻出天價成交。

　　這只是深圳學(xué)區(qū)房價格不斷攀升的一個縮影。

　　有房產(chǎn)中介告訴中證君，以深圳福田區(qū)為例，一流學(xué)區(qū)房單價在22萬元/平方米左右，二流學(xué)區(qū)房已超15萬元/平方米，三流學(xué)區(qū)房單價為10萬元/平方米左右。深圳還有更多學(xué)區(qū)房正在成為下一個“國城花園”，2020年最高漲幅達(dá)67%。

　　每平方米32.27萬元

　　國城花園堪稱深圳學(xué)區(qū)房的“標(biāo)桿”，成交價一直在突破自己的“極限”。近日，有消息稱，該樓盤44平方米一居室成交價高達(dá)1420萬元，每平方米為32.27萬元。

　　“這個房源是在我們平臺上成交的，但在網(wǎng)上看不到成交記錄?！蹦炒笮偷禺a(chǎn)中介平臺經(jīng)紀(jì)人吳凡(化名)告訴中證君。

　　該中介平臺另一名經(jīng)紀(jì)人表示，在朋友圈看到過該房源成交的信息?！坝行┟舾蟹吭吹某山挥涗洸粫诰W(wǎng)上對外公布，但在我們內(nèi)部平臺可以看到，一般會在成交后15天內(nèi)放出。這個房源是這幾天才成交的，現(xiàn)在看不到?！?/p>

　　該樓盤因有深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校(中學(xué))兩個一流學(xué)區(qū)加持，備受家長青睞。樓盤僅有兩棟，其中一棟為3梯8戶的大戶型，另一棟則為3梯12戶的小戶型，單價32.27萬元/平方米的房源正出自后者。

　　鏈家網(wǎng)站顯示，國城花園于1995年建成，樓齡已超25年。3梯12戶的設(shè)計也擠壓了公共區(qū)域，樓道內(nèi)光線昏暗。

　　即便如此，頭頂學(xué)區(qū)房的光環(huán)，國城花園依然一房難求?！罢麄€百花片區(qū)只有我們這里有一居室。”該樓盤保安告訴中證君，因?yàn)樵摌潜P有小戶型，好“上車”，所以房子很好出手。但很多房子都是自住的，孩子在附近上學(xué)，放盤的很少。

　　近年來，該樓盤價格一直在漲，不斷刷新大眾對深圳學(xué)區(qū)房的認(rèn)知。貝殼數(shù)據(jù)顯示，該樓盤2011年初成交的一個房源單價為3.91萬元/平方米，10年間漲了近10倍。

　　對于44平方米的小戶型，有人甚至喊出十年后1.4億元的“目標(biāo)價”。

　　學(xué)區(qū)房現(xiàn)“喊價式”報價

　　事實(shí)上，國城花園并非孤例。2020年以來，深圳學(xué)區(qū)房漲聲一片，近期“喊價式”報價更是層出不窮。

　　“星座傳奇43平方米可以一房改兩房的單位，去年4月成交價465萬元，8月成交價跳到520萬元，昨天有客戶給到660萬業(yè)主都不簽字，反口要690萬元。”吳凡告訴中證君。

　　星座傳奇位處福田區(qū)石廈片區(qū)，帶有石廈小學(xué)和石廈中學(xué)的學(xué)區(qū)，被吳凡劃分為二流學(xué)區(qū)房。即便以660萬元成交，該房源在短短8個月內(nèi)也漲了近200萬元。

　　與該樓盤有一街之隔的另一樓盤——高發(fā)城馳，因?qū)W區(qū)“升級”，37平方米小戶型2020年套均也漲了100萬元。該樓盤被吳凡劃分為三流學(xué)區(qū)房，目前單價為10萬元/平方米左右。

　　“去年年中，因?yàn)閭髀勥@個樓盤配套的小學(xué)被名校收購，業(yè)主要么捂著不賣，要么一下漲幾十萬?！眳欠舱f，2019年9月，該樓盤37平方米戶型成交價是255萬元，目前報價已報到380萬元?！斑@還是唯一一套業(yè)主誠心要賣的房源，估計最近就會成交，年后回來可能得漲到390萬?！?/p>

　　學(xué)區(qū)房跳漲并不僅出現(xiàn)在市區(qū)，遠(yuǎn)在關(guān)外的光明也是如此?！肮饷鞫加袉蝺r8萬的房源成交了?！眳欠哺嬖V中證君，他所指的樓盤距離市中心27公里，因被劃入深圳實(shí)驗(yàn)光明學(xué)校的學(xué)區(qū)，單價短短9個月內(nèi)飆漲2萬元/平方米。

　　貝殼數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，該樓盤一個104平方米戶型以670萬成交，單價為6.4萬元/平方米，同一戶型最新報價已跳漲至855萬，單價為8.2萬元/平方米。

　　但從數(shù)據(jù)看，上述熱門學(xué)區(qū)房都沒上榜，上榜的top1年漲幅超過66%。近期，樂有家統(tǒng)計了50個深圳關(guān)注度較高樓盤2020年四季度成交價格的同比漲幅。其中，羅湖的金麗豪苑漲幅高達(dá)66.58%，南山的中海陽光玫瑰園與世紀(jì)廣場漲幅也超過了50%，前十名漲幅均超40%。

　　學(xué)區(qū)房上漲何時見拐點(diǎn)？

　　“深圳每一輪房價上漲學(xué)區(qū)房漲幅都靠前?！鄙钲谥性驴偨?jīng)理鄭叔倫表示，深圳人口多并且人口持續(xù)流入，學(xué)區(qū)需求大，盡管供應(yīng)在增加，但缺口仍大。因此，學(xué)區(qū)房流動性強(qiáng)，易出手，成為很多投資者的首選。

　　“近些年，深圳大規(guī)模引入人才，加之政策放開二胎，學(xué)區(qū)需求暴增。但教育規(guī)劃要有前瞻性，需提前六年左右做規(guī)劃，深圳在這方面準(zhǔn)備不夠充分，供應(yīng)未及時跟上，因此供需關(guān)系比較緊張。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

　　對于名校效應(yīng)，鄭叔倫指出，深圳教育資源、水平一直都不強(qiáng)，與其他一二線城市相差較大。學(xué)校之間水平差距明顯，造成名校效應(yīng)也非常明顯，深圳不乏高收入家庭，家長追逐上名校，不惜高價購買學(xué)區(qū)房，進(jìn)一步推動了名校學(xué)區(qū)房價格上漲。

　　“應(yīng)該看到，京滬深等一線城市的頂級學(xué)區(qū)向來是稀缺資源，即便是學(xué)區(qū)供求關(guān)系相對平衡的北京，也有單價二十多萬的學(xué)區(qū)房。”李宇嘉認(rèn)為，深圳未來應(yīng)著重增加中等水平學(xué)區(qū)，補(bǔ)齊供應(yīng)短板。

　　深圳學(xué)區(qū)房漲勢何時能見拐點(diǎn)？鄭叔倫認(rèn)為，短期內(nèi)，教育資源緊缺和教育水平不平衡的問題難以解決，學(xué)區(qū)房受市場青睞的態(tài)勢也不會變。但政府提出擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋面、均衡配置教育資源。除了加大力度增加學(xué)區(qū)供應(yīng)外，加快推進(jìn)名校教育集團(tuán)化，以名校帶動教育水平的提升。未來隨著學(xué)區(qū)供應(yīng)的增加，人口的穩(wěn)定，以及學(xué)校之間教育水平逐漸接近，優(yōu)質(zhì)教育需求得以滿足，拐點(diǎn)才會到來。（作者：黃靈靈)

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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