上海樓市“虛火”真相：“馬甲”參與搖號(hào) 中介房東聯(lián)手“做價(jià)”

　　“現(xiàn)在我們店里掛的房源，基本上只剩老破小和一些‘邊角料’了?！?/p>

　　中原地產(chǎn)上海徐匯門店的張經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，經(jīng)過(guò)七八個(gè)月的消化，其所在片區(qū)的好房子基本都沒(méi)了。

　　行情好，價(jià)格也有底氣。他直言，幾個(gè)月前一些客戶還能還價(jià)5%左右，現(xiàn)在基本還不了價(jià)。很多客戶也直接不還價(jià)了，他們更關(guān)心的是“房東誠(chéng)心賣嗎”，因?yàn)槭袌?chǎng)上出現(xiàn)了不少房東“釣魚”的現(xiàn)象。

　　房源少、買房看房的客戶多，已經(jīng)是當(dāng)下上海二手房市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。但真正的戰(zhàn)場(chǎng)不在這里。

　　近兩個(gè)月，上海的新房市場(chǎng)，出現(xiàn)了31個(gè)盤售罄、認(rèn)籌率超過(guò)500%的現(xiàn)象。這其中就包括13個(gè)“千人搖”樓盤，人氣最足的一個(gè)項(xiàng)目，出現(xiàn)了13個(gè)人搶一套房的熱鬧場(chǎng)景，而這個(gè)項(xiàng)目(首套)驗(yàn)資就得700萬(wàn)元，買二套房驗(yàn)資甚至要1300萬(wàn)元。

　　不少網(wǎng)有笑稱，“一夜之間，全國(guó)的富人都來(lái)上海買房了?！?/p>

　　但記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，上海樓市近期突然爆發(fā)，內(nèi)里有不少是“虛火”。

　　1

　　認(rèn)多籌、馬甲搖炒作“新房恐慌”

　　新房搖號(hào)不易，是目前絕大多數(shù)上海購(gòu)房者的共識(shí)。

　　陳剛連搖了四個(gè)盤，每次都是“陪太子讀書”。

　　他告訴記者，就連一些高價(jià)盤，認(rèn)籌金就達(dá)數(shù)百萬(wàn)的房子，也吸引了大量購(gòu)房者關(guān)注，而且這些人，一個(gè)人手上不止一個(gè)號(hào)(認(rèn)籌)。

　　例如徐匯濱江壹號(hào)院項(xiàng)目，認(rèn)籌金高達(dá)600萬(wàn)元，并要求全額付款，但也有購(gòu)房者認(rèn)籌了3個(gè)~4個(gè)號(hào)的情況。

　　再如近期上海寶能開(kāi)盤的一個(gè)高端項(xiàng)目，為了最大限度擋掉一大群投資客和“認(rèn)多籌”的購(gòu)房者，也將認(rèn)籌金定在了600萬(wàn)元高水平，還要求提供700萬(wàn)元活期存款證明，保證1:1.5的認(rèn)籌正常比例。

　　上海一熱銷盤的營(yíng)銷總告訴記者，目前上海的項(xiàng)目，很多都有“多籌”情況。

　　“認(rèn)多籌”，即一些購(gòu)房者為了增加搖號(hào)概率，通過(guò)假離婚、讓老人參與搖號(hào)、讓朋友幫忙搖號(hào)等各種方式，增加“人肉馬甲”來(lái)爭(zhēng)取更多認(rèn)籌號(hào)，等搖中之后再進(jìn)行過(guò)戶更名。

　　“所以真實(shí)的購(gòu)買需求可能只有1個(gè)，卻有若干認(rèn)籌者在等待搖號(hào)，所以出現(xiàn)了‘千人搖、萬(wàn)人搶’的局面?！逼浔硎?。

　　那么上海新房難買，真的是因?yàn)楣?yīng)少嗎？

　　有媒體統(tǒng)計(jì)，2021年上海全市會(huì)有至少135個(gè)新盤入市，至少新增供應(yīng)近4萬(wàn)套。新房供給實(shí)際上在持續(xù)增加。

　　“在三條紅線的政策之下，為加大回款，房企的推盤量有增無(wú)減?！鄙鲜鰻I(yíng)銷總表示。這也意味著，上海新房的供應(yīng)，在未來(lái)將保持一定程度的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

　　由此反觀2020年12月認(rèn)籌數(shù)突然增加形成的“恐慌局面”，有一定炒作成分。

　　“如今買房的人確實(shí)多，但‘多人搶一套’這種現(xiàn)象是不存在的，恐慌心態(tài)更多是人為造成的。”其直言。

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　　房東、中介“聯(lián)手” 助長(zhǎng)二手房熱潮

　　新房市場(chǎng)認(rèn)籌數(shù)突增，二手房“跳漲”產(chǎn)生了很大影響。

　　張華在2個(gè)月前把閘北的一套房賣了。當(dāng)時(shí)賣價(jià)在800萬(wàn)元左右，不曾想一個(gè)月后房子已經(jīng)漲到了900多萬(wàn)元。

　　而他關(guān)注的前灘學(xué)區(qū)房，也是在這一個(gè)月漲了200萬(wàn)元。短短一個(gè)月，一進(jìn)一出，張華相當(dāng)于損失了300萬(wàn)元。

　　更重要的是，他關(guān)注的二手房，房?jī)r(jià)竄漲得很快，房東還多次跳漲，很難買到。

　　以長(zhǎng)寧區(qū)嘉里華庭為例，房源去年4月還賣1700萬(wàn)元，如今已經(jīng)漲到了2350萬(wàn)元，房東還要求美金結(jié)賬。也就是說(shuō)，除了房?jī)r(jià)本身，下家還要承擔(dān)匯率的結(jié)算費(fèi)用，這個(gè)成本可謂大增。

　　張華無(wú)奈，已經(jīng)考慮去新房市場(chǎng)試試運(yùn)氣。

　　上海的二手房市場(chǎng)，和張華類似的改善客、剛需客不少，尤其是關(guān)注學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者。

　　自上海頒布“學(xué)區(qū)新政”，民辦學(xué)校也需要搖號(hào)，很多新建公辦一貫制學(xué)校對(duì)口的小區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始瘋長(zhǎng)。

　　在受學(xué)區(qū)新政影響最大的浦東，對(duì)口浦東明珠A校區(qū)的朱家灘小區(qū)，一套35平方米的小戶型，3個(gè)月漲了100多萬(wàn)元。

　　貝殼找房顯示朱家灘小區(qū)帶看活躍。

　　中原地產(chǎn)張經(jīng)理告訴記者，他有一名客戶在浦東看了8套房子，每次都遇到房東跳價(jià)。

　　在教育資源較為均衡的浦西，一些商圈的明星樓盤漲幅也明顯。比如東方劍橋，2個(gè)月前136平方米房源，房東1600萬(wàn)元就愿意出手，還送一個(gè)車位。如今房?jī)r(jià)變成了1630萬(wàn)元，車位另算。

　　“房源去化速度也在加快。比如浦西，好戶型去化速度都很快，一些之前剩下的樓層不佳的房源也得到解套?！睆埥?jīng)理告訴記者。

　　但上海二手房真的那么火嗎？

　　張經(jīng)理直言，“有些中介協(xié)同房東，通過(guò)調(diào)高掛牌價(jià)、房東跳漲等方式，制造恐慌情緒。只要有人‘上當(dāng)’，中介和房東就賺了。就算真沒(méi)人買，過(guò)一段時(shí)間再把價(jià)格調(diào)回去就行了，一本萬(wàn)利”。

　　實(shí)際上，從數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2020年上海二手房的交易處于正常水平。

　　來(lái)自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，歷年上海城區(qū)的二手房成交套數(shù)，年均在30萬(wàn)套左右，月均約3萬(wàn)套。2020年上海二手房共成交30.2萬(wàn)套，每月的二手房成交量約3萬(wàn)套。而今年上海學(xué)區(qū)房的漲勢(shì)，更多受到政策影響，而非供求格局改變。

　　“一系列操作，確實(shí)讓購(gòu)房人容易亂了陣腳?！?/p>

　　58安居客研究分院院長(zhǎng)張波直言，一套房往往牽扯到兩個(gè)家庭6個(gè)錢包，是家庭大事。但因?yàn)樾膽B(tài)變了，也很容易被誘導(dǎo)，像股市一樣追漲殺跌，變得輕易和草率。

　　尤其學(xué)區(qū)房，是炒作的主要陣地。

　　上海前灘的火熱，就是因?yàn)閷W(xué)區(qū)名額，各類剛需客、投資客涌入，硬生生把前灘的房源單價(jià)炒到了陸家嘴濱江豪宅之上。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年上海的優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)、九年一貫制學(xué)區(qū)房，漲幅已超過(guò)20%。

　　“學(xué)區(qū)房具有一定特殊屬性，但大多數(shù)二手房不具備這樣的屬性。如果僅僅因?yàn)榉繓|跳價(jià)，就被牽動(dòng)不再淡定，很容易高價(jià)接盤?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士直言。

　　3

　　房東剛需同場(chǎng)競(jìng)技

　　當(dāng)前的上海樓市，投資客量大，自住買房客的規(guī)模也不小。

　　在張波看來(lái)，無(wú)論是符合購(gòu)房資格的人群，還是拆遷解放的購(gòu)房需求，亦或境外留學(xué)的人群回流，都沉淀為購(gòu)房力量。

　　“在一定的供需失衡之中，新盤價(jià)格集體上漲，帶動(dòng)周圍二手房回漲，新房和二手房相互促動(dòng)。所以說(shuō)是‘需求側(cè)增長(zhǎng)明顯’，極大帶動(dòng)了上海樓市的熱度?！?/p>

　　張波告訴記者，2020年上海多個(gè)城區(qū)的限價(jià)新房項(xiàng)目入市，導(dǎo)致改善型集中爆發(fā)，同時(shí)引發(fā)二手房市場(chǎng)掛牌量激增。

　　一時(shí)間房產(chǎn)需求開(kāi)始滾動(dòng)，比如大量首套自住者承接了房東的二手房源，這些房東成為新房改善市場(chǎng)的主力。

　　隨之市場(chǎng)上出現(xiàn)的“資產(chǎn)保值論”、“疫情推動(dòng)論”、“學(xué)區(qū)炒作論”等，則都加速著這一車輪的滾動(dòng)。

　　不可否認(rèn)，這些人群里有炒房者，但絕大多數(shù)都是改善型或首套自住型人群，他們也是上海樓市價(jià)和量的支撐力。

　　在張波看來(lái)，上海房?jī)r(jià)的推動(dòng)，除了投資者，更多也來(lái)源于真實(shí)住房需求。但近期市場(chǎng)的炒作，部分存在非理性現(xiàn)象，還需要重點(diǎn)監(jiān)管。（作者：吳若凡）

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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