突發(fā)！炒房客再被“圍剿”！廣州嚴(yán)查這類(lèi)買(mǎi)房人 深圳亮劍離婚買(mǎi)房

　　2月19日，數(shù)位銀行信貸人士對(duì)記者表示，廣州等地正在排查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的情況，特別是在同一年內(nèi)申請(qǐng)了同時(shí)經(jīng)營(yíng)貸、個(gè)人按揭貸款的客戶(hù)。而在去年4月及以后，深圳等地也已排查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的情況。

　　同時(shí)，深圳在春節(jié)前發(fā)文建立國(guó)內(nèi)首個(gè)二手住房成交參考價(jià)格機(jī)制后，多位業(yè)內(nèi)人士表示，四大行等在深圳仍未決定是否采用以政府參考價(jià)作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)批貸，有業(yè)內(nèi)人士表示新政下按揭貸款申請(qǐng)尚未提交。

　　而在春節(jié)前，北京、上海等一線(xiàn)城市監(jiān)管部門(mén)也多次發(fā)文，防范經(jīng)營(yíng)貸流入樓市。

　　廣州：重點(diǎn)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸+按揭客戶(hù)

　　2月19日，數(shù)位銀行信貸人士對(duì)記者表示，廣州等地正在排查排查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的情況，特別是在同一年內(nèi)申請(qǐng)了同時(shí)經(jīng)營(yíng)貸、個(gè)人按揭貸款的客戶(hù)。

　　隨著大城市房?jī)r(jià)不斷走高，一些購(gòu)房人在無(wú)法“湊夠”首付資金的情況下，轉(zhuǎn)而通過(guò)一系列灰色“操作”，通過(guò)“假流水”等申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款、小微企業(yè)房抵經(jīng)營(yíng)貸等湊夠首付資金用于購(gòu)房。也有的購(gòu)房人先全款買(mǎi)房，再將房產(chǎn)抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。但經(jīng)營(yíng)貸期限一般僅1-3年，面臨銀行隨時(shí)核查和抽貸的風(fēng)險(xiǎn)。

　　有資金居間人士表示，其客戶(hù)已在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)經(jīng)營(yíng)貸沒(méi)有流入房市。如果銀行聯(lián)系借款人，務(wù)必解釋清楚購(gòu)房的首付款來(lái)源。若無(wú)法解釋或銀行不接受客戶(hù)的解釋?zhuān)枳龊锰崆敖Y(jié)清房貸的準(zhǔn)備。

　　去年4月及以后，深圳等地也已排查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的情況。彼時(shí)，央行深圳中支公布，個(gè)別銀行有客戶(hù)先全款買(mǎi)房，再以該新購(gòu)置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況，但規(guī)模占比很小。

　　據(jù)記者了解，深圳等地監(jiān)管入場(chǎng)穿透檢查經(jīng)營(yíng)貸資金流向，查出一些經(jīng)營(yíng)貸挪用購(gòu)房的情況。最終，一些將經(jīng)營(yíng)貸資金倒騰一、兩手買(mǎi)房的情況受到處罰。但實(shí)際上，經(jīng)營(yíng)貸流入樓市極為隱秘復(fù)雜，有購(gòu)房人倒騰三、四手資金以規(guī)避監(jiān)管。

　　在春節(jié)前，北京、上海等一線(xiàn)城市監(jiān)管部門(mén)也多次發(fā)文，防范經(jīng)營(yíng)貸流入樓市。

　　2月18日，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在其公眾號(hào)發(fā)文，經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，通常采用的是先全款購(gòu)房，然后以房子為抵押來(lái)套取貸款。因此，核查對(duì)象主要是在購(gòu)房日期前后，出現(xiàn)過(guò)申請(qǐng)使用經(jīng)營(yíng)貸行為的購(gòu)房人和其直系親屬。其他比如消費(fèi)貸等資金違規(guī)進(jìn)入樓市，也在核查范圍內(nèi)。

　　春節(jié)假期前，北京銀保監(jiān)局、央行營(yíng)管部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，關(guān)注客戶(hù)獲得經(jīng)營(yíng)性貸款借款人資格的時(shí)間，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實(shí)際控制人身份申請(qǐng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款。

　　1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)各項(xiàng)規(guī)制要求，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

　　深圳：按評(píng)估價(jià)或參考價(jià)批貸尚不確定

　　對(duì)于深圳，2月19日，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，深工農(nóng)中建圳四大行尚未決定是否采用以政府參考價(jià)作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)批貸。實(shí)際上，有業(yè)內(nèi)人士表示新政下按揭貸款申請(qǐng)尚未提交。

　　今年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，為國(guó)內(nèi)第一次發(fā)布二手房成交參考價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，核心問(wèn)題是銀行評(píng)估價(jià)、二手住房成交參考價(jià)的關(guān)系。銀行內(nèi)部目前暫時(shí)未有新通知要求收緊評(píng)估價(jià)格。2月9日下午，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心副主任王鋒解讀稱(chēng)，銀行將會(huì)以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個(gè)基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)，但太過(guò)離譜則可能觸發(fā)約談，并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。參考價(jià)將跟隨市場(chǎng)變動(dòng)進(jìn)行更新，目前暫定一年一更。

　　19日稍早前，有媒體報(bào)道稱(chēng)，深圳多家銀行二手房貸款已依據(jù)成交參考價(jià)批額度。

　　深圳二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制具體是，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

　　參考的3595個(gè)小區(qū)成交價(jià)格中，很多樓盤(pán)價(jià)格普遍大幅低于市場(chǎng)價(jià)。2月8日，深圳多家中介機(jī)構(gòu)被相關(guān)部門(mén)召集緊急開(kāi)會(huì)，要求中介掛牌價(jià)不得超過(guò)指導(dǎo)價(jià)格。隨后，貝殼等房產(chǎn)中介平臺(tái)上二手房掛牌價(jià)均被屏蔽，顯示“暫無(wú)數(shù)據(jù)”。

　　深圳再出招：離婚分割房產(chǎn)給無(wú)資格一方，另一方3年內(nèi)不得購(gòu)房

　　除二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，深圳同時(shí)也限制了假離婚、假結(jié)婚購(gòu)房。

　　2月19日，深圳為防范假離婚買(mǎi)房打補(bǔ)丁，夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無(wú)購(gòu)房資格一方名下的，另一方自離婚之日起，3年內(nèi)不得在深圳市購(gòu)買(mǎi)商品房(3年內(nèi)再婚或復(fù)婚的，也適用本規(guī)定)。

　　去年7月15日，深圳發(fā)布史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策，其中規(guī)定夫妻雙方離異后，任一家庭成員3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　春節(jié)樓市：一二線(xiàn)成交旺盛，返鄉(xiāng)置業(yè)冷清

　　剛剛過(guò)去的牛年春節(jié)，多地樓市成交創(chuàng)近年新高。

　　在疫情防控的要求下，各地紛紛發(fā)出“就地過(guò)年”的號(hào)召。春節(jié)期間，留在工作地過(guò)年的人數(shù)明顯增多，這也對(duì)春節(jié)樓市產(chǎn)生不小的影響。

　　記者通過(guò)對(duì)多家機(jī)構(gòu)、房企進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，春節(jié)期間，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)成交熱度明顯高于往年同期。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，大年初三(2月14日)之后，北京每天都有超過(guò)100套二手房成交。新房項(xiàng)目同樣交易旺盛。

　　但同時(shí)，由于人口流動(dòng)規(guī)模下降，返鄉(xiāng)置業(yè)大受影響。在一些三四線(xiàn)城市，新房項(xiàng)目甚至在春節(jié)期間“打烊”。

　　中心城市受熱捧

　　按照慣例，春節(jié)期間的樓市格局往往表現(xiàn)為“一二線(xiàn)冷淡、三四線(xiàn)旺盛”。其中，一些熱點(diǎn)城市經(jīng)常出現(xiàn)春節(jié)期間零成交，很多新房項(xiàng)目選擇暫停營(yíng)業(yè)。三四線(xiàn)城市則受惠于返鄉(xiāng)置業(yè)，交易頗為旺盛。

　　然而在“就地過(guò)年”的情況下，這一情況在2021年出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

　　雖然因各地網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，無(wú)法統(tǒng)計(jì)春節(jié)期間的成交規(guī)模，但多數(shù)受訪(fǎng)者認(rèn)為，一二線(xiàn)城市的交易規(guī)模刷新了近些年的新高。

　　以北京為例，張大偉表示，春節(jié)期間，北京全市超過(guò)60個(gè)項(xiàng)目不打烊，大部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也正常工作。因?yàn)榱艟┤藬?shù)眾多，很多購(gòu)房者利用春節(jié)假期看房，“一些售樓處接待客戶(hù)的數(shù)量接近平時(shí)周末的水平?！?/p>

　　他指出，這也是歷史上第一次出現(xiàn)了春節(jié)長(zhǎng)假購(gòu)房者井噴的現(xiàn)象。

　　鏈家地產(chǎn)北京惠新西街區(qū)域某門(mén)店經(jīng)紀(jì)人小王向記者表示，由于考慮到“就地過(guò)年”政策有可能導(dǎo)致看房人數(shù)增多，今年春節(jié)期間，門(mén)店安排了更多的同事進(jìn)行值班。從實(shí)際情況看，大年初二(2月13日)就開(kāi)始接到電話(huà)咨詢(xún)，初三就有人前來(lái)看房。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，與往年重點(diǎn)城市春節(jié)假期二手房實(shí)際成交幾乎為零不同，今年春節(jié)期間(2月11日-2月17日)，重點(diǎn)18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市鏈家成交量在5套及以上。

　　除一線(xiàn)城市交易火爆外，二線(xiàn)城市中，成交熱度較高的城市多為都市圈中心城市，比如成都、西安、蘇州、合肥及重慶等。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，今年春節(jié)期間市場(chǎng)熱度高于往年主要原因有二，一是防疫“就地過(guò)年”號(hào)召以及疫情形勢(shì)明顯好于去年情形下，重點(diǎn)城市有一部分購(gòu)房需求釋放，鏈家APP線(xiàn)上房源瀏覽量同比增加約1.5倍；二是市場(chǎng)預(yù)期處近三年高位，今年春節(jié)期間貝殼重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)約41，過(guò)去兩年分別為35和29。

　　三四線(xiàn)樓市由熱轉(zhuǎn)冷

　　相比之下，對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)頗為依賴(lài)的三四線(xiàn)樓市，成交并不活躍。山東西南部某市一房企負(fù)責(zé)人向記者表示，按照當(dāng)?shù)匾咔榉揽氐囊?，今年春?jié)期間，公司關(guān)閉了售樓處，直到大年初七(2月18日)才開(kāi)始營(yíng)業(yè)。這期間，雖然開(kāi)放了線(xiàn)上銷(xiāo)售，但咨詢(xún)者寥寥無(wú)幾。

　　而在前幾年，該項(xiàng)目并不會(huì)在春節(jié)期間暫停線(xiàn)下銷(xiāo)售，相反，有時(shí)候因?yàn)樽稍?xún)者太多，公司還會(huì)雇一些臨時(shí)銷(xiāo)售人員來(lái)幫忙。

　　前述房企負(fù)責(zé)人表示，除了返鄉(xiāng)人數(shù)減少外，受疫情影響，很多外出務(wù)工人員的收入有所下降，購(gòu)買(mǎi)力和支付能力難免受到影響。

　　貝殼研究院通過(guò)對(duì)126個(gè)城市(非一線(xiàn)城市)的樓市成交統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，與新一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市相比，春節(jié)期間，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)交易明顯偏冷。

　　按照城市級(jí)別來(lái)看，春節(jié)期間，新一線(xiàn)城市平均成交熱度約為38.2，二線(xiàn)城市約為7.2，三線(xiàn)城市約為3，四線(xiàn)城市約為1.15。

　　由于大城市生活成本高企、壓力增大，加之中小城市紛紛出臺(tái)人才引進(jìn)政策，“返鄉(xiāng)置業(yè)”是近年來(lái)三四線(xiàn)樓市的重要支撐。對(duì)于人口流出規(guī)模大的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，春節(jié)及國(guó)慶長(zhǎng)假期間的返鄉(xiāng)置業(yè)成交規(guī)模，往往會(huì)占到全年交易的三到四成。

　　貝殼研究院指出，除了返鄉(xiāng)置業(yè)受限外，三四線(xiàn)樓市降溫還有一個(gè)大背景：棚改降溫。

　　2016年到2018年，大規(guī)模的棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)全國(guó)樓市形成了顯著支撐，尤其大幅拉動(dòng)了三四線(xiàn)城市的住房需求。從2019年開(kāi)始，棚改規(guī)模迅速下降，三四線(xiàn)樓市也逐漸降溫。

　　多數(shù)分析人士認(rèn)為，在棚改降溫、一二線(xiàn)城市重新成為熱點(diǎn)的情況下，三四線(xiàn)樓市有可能延續(xù)相對(duì)低迷的狀態(tài)。

　　“小陽(yáng)春”能否如約？

　　熱點(diǎn)城市在春節(jié)期間的良好表現(xiàn)，能否快速激活樓市的“陽(yáng)春檔”？

　　許小樂(lè)認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的升溫節(jié)奏要明顯快于往年，但3月到5月的樓市傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”能否如約而至，仍要取決于政策力度。

　　由于房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲苗頭、市場(chǎng)恐慌情緒再起，今年1月以來(lái)，重點(diǎn)城市密集出臺(tái)了一輪調(diào)控政策，既從限購(gòu)、限售、稅費(fèi)等方面進(jìn)行施壓，又對(duì)“假離婚”、信用貸、法拍房、贈(zèng)與房等方面的漏洞進(jìn)行填補(bǔ)。

　　春節(jié)前夕，住建部先后赴四個(gè)一線(xiàn)城市進(jìn)行督導(dǎo)。

　　許小樂(lè)指出，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期降溫。如上海2月上半月二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比水平較1月下降4個(gè)百分點(diǎn)，深圳二手房業(yè)主調(diào)漲占比在2月以來(lái)也呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。全年看，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)熱度低于去年，價(jià)格漲幅收窄。

　　多數(shù)分析人士認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者而言，現(xiàn)階段的確是入市的好時(shí)機(jī)，但由于調(diào)控政策對(duì)供需雙方都有限制，預(yù)計(jì)需求大規(guī)模釋放的情況不太會(huì)出現(xiàn)。

　　因此，在即將到來(lái)的3到5月，樓市會(huì)出現(xiàn)常規(guī)的季節(jié)性升溫，而很難超預(yù)期火爆，因此，對(duì)“小陽(yáng)春”的期待不宜過(guò)高。價(jià)格方面，在一二手房?jī)r(jià)倒掛、地價(jià)抬升等因素的影響下，熱點(diǎn)房?jī)r(jià)仍然有回升的動(dòng)力，但在各項(xiàng)調(diào)控政策影響下，房?jī)r(jià)大概率會(huì)保持平穩(wěn)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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