穩(wěn)地價是穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)

　　自從2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”(下稱“房住不炒”)，此后數(shù)年間，這一政策一直是房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的指導(dǎo)方針，同時“房住不炒”也會在“十四五”期間繼續(xù)堅(jiān)持并長期堅(jiān)持。

　　日前，自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，并重申了“三穩(wěn)”的決策部署，也就是要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

　　在這“三穩(wěn)”中，穩(wěn)地價無疑是后“兩穩(wěn)”的基礎(chǔ)。有研究成果表明，房地產(chǎn)成本構(gòu)成要素中土地成本是重要組成部分，占比在40%左右。雖然很多地方在陸續(xù)出臺穩(wěn)房價的調(diào)控措施，但如果地價穩(wěn)不住，就像做蛋糕基礎(chǔ)材料面粉的價格穩(wěn)不住一樣，蛋糕的價格也很難穩(wěn)住。

　　來自財(cái)政部的數(shù)據(jù)，2020年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入為84142億元，同比增長了15.9%。另據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)2月下旬發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年以來，兩個月不到的時間，50個土地出讓收入最高的城市“賣地”收入達(dá)到4735億元，同比上漲42%，土地財(cái)政的熱度不減。

　　要穩(wěn)地價，首先要做的是減少地方上對土地財(cái)政的依賴度，樹立新的發(fā)展理念。作為財(cái)政收入的重要組成部分，政府性基金收入中的土地出讓金，在不少城市的財(cái)政收入中具有舉足輕重的作用。對一些地方而言，改善城市面貌、保障教育民生等需要巨大投入。賣地?zé)o疑是見效最快、效果最好的方式。

　　但現(xiàn)在很多地方已經(jīng)走出了過度依賴土地財(cái)政的窘境。有研究數(shù)據(jù)表明，2020年全國城市對土地收入的依賴度平均為31.5%，北上廣深杭的依賴度都已經(jīng)大大低于平均值，但有的新興城市對土地收入的依賴度高達(dá)近55%，依賴度減少的城市所取得的經(jīng)驗(yàn)是值得借鑒的。

　　其次，穩(wěn)地價要保持土地的持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)，保持合理程度的增長。去年以來，自然資源部對重點(diǎn)城市提出了一個重要要求，就是穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求，也要求各重點(diǎn)城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量。

　　增加供應(yīng)量，也要消化存量。來自自然資源部的數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市已供應(yīng)但未竣工的住宅用地面積約為近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除已取得銷售許可的未竣工面積約為兩倍。從一定程度上說，其中有些土地是閑置的，是待價而沽的。取得土地開發(fā)權(quán)之后一定時間內(nèi)不開工建設(shè)，政府作為土地出讓方可以采取無償收回等措施。2020年，海南省三亞市共完成42宗共計(jì)2451.27畝存量土地處置工作。處置閑置土地，加大開發(fā)力度，增加房屋的市場供應(yīng)量對穩(wěn)房價的意義是不言而喻的。

　　其三就是改變土地出讓方式，增加信息的透明度。穩(wěn)定市場預(yù)期，既要靠合理的供需關(guān)系，也要靠充分的信息披露，讓各類市場主體和消費(fèi)者全面掌握相關(guān)信息。

　　對前者來說，“集中供地”是一項(xiàng)可以探索的途徑，其中就包括“兩集中”，也就是集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。這就是通過供給端改革，倒逼地方政府編制好供地計(jì)劃，包括供地的批次、時間、規(guī)模，還可以根據(jù)市場熱度決定供地計(jì)劃的調(diào)整。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，也可以有更多出讓地塊加以選擇，從而有助于降低整體市場競拍熱度。對后者來說，充分披露住宅用地供應(yīng)信息，包括存量信息等，向各類市場主體和消費(fèi)者充分公開，也更加有利于購房者做出理性選擇。事實(shí)上，截至去年11月，重點(diǎn)城市均已按要求公布。

　　總之，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系到國計(jì)民生，“房住不炒”是基本指針，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是工作方法。其中穩(wěn)地價又是基礎(chǔ)，這既需要政策方面的規(guī)范，也需要地方政府發(fā)展方式思維方面的轉(zhuǎn)變，更需要信息的充分公開及消費(fèi)者的理性思維。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)日報

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