高溢價頻現(xiàn) 房企拿地?zé)崆椴粶p

　　實行“兩集中”土地出讓制度的地區(qū)陸續(xù)掛牌、出讓首批集中出讓地塊，涉及普通住宅、共有產(chǎn)權(quán)房以及商業(yè)、科研、租賃等用地。從房企方面看，對熱點地塊的搶奪熱情不減，出現(xiàn)了不少高溢價出讓地塊。

　　出讓土地性質(zhì)多樣

　　4月23日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會公布房山區(qū)長陽鎮(zhèn)04街區(qū)FS10-0104-6001、6002地塊開標(biāo)結(jié)果，北京首都開發(fā)股份有限公司以7.501億元競得該宗地塊。這是首批供地計劃中的唯一一宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊，距離房山地鐵長陽站直線距離約850米，銷售均價為2.7萬元/平方米。該宗地面積為40514.84平方米，住宅部分容積率為2.5，控高60米，將以“臨時三通一平”的形式出讓。

　　值得注意的是，本次出讓FS10-0104-6001地塊中配建25775.56平方米的公共租賃住房，將由中標(biāo)人完成建設(shè)，建成后由北投公司整體回購，回購價格8380元/平方米(含精裝修費(fèi)用)。

　　同日，濟(jì)南迎來“兩集中”新政下的首批供地，共掛牌出讓83宗地塊，總面積約4026畝。這批地塊將于5月24日競拍。掛牌地塊性質(zhì)較豐富。以槐蔭區(qū)為例，此次共出讓13宗地塊，包含6宗居住用地、5宗商業(yè)用地、1宗加油加氣站用地和1宗科研用地，共計667畝。

　　爭奪熱點地塊

　　房企對熱點地塊搶奪熱情不減。在高溢價出讓的地塊中，既有實行“兩集中”出讓的地塊，也有其他尚未實行“兩集中”政策的地塊。

　　日前，佛山市1宗綜合用地(含住宅)成功出讓，溢價率為107%。該地塊位于順德區(qū)陳村鎮(zhèn)建設(shè)大廈西側(cè)，總用地面積合計117656.57平方米，地塊共分為A、B、C、D四個區(qū)。其中，A區(qū)用地面積為63201.19平方米，B區(qū)用地面積為27064.58平方米，均為商住用地；C區(qū)用地面積為6085.83平方米，為公園與綠地；D區(qū)用地面積為21304.97平方米，為城鎮(zhèn)村道路用地，地塊起始價達(dá)312029萬元，起始樓面價為9866.33元/平方米。最終，華潤以64.5億元獲得佛山順德區(qū)陳村TOD臨江地塊。

　　針對佛山高溢價出讓的地塊，中指研究院廣州分院研究總監(jiān)謝俊云對中國證券報記者表示，佛山位居粵港澳大灣區(qū)，受房企關(guān)注度高。當(dāng)前，廣州樓市政策持續(xù)收緊，后期可能進(jìn)一步收緊，外溢至佛山的需求增加。佛山市場熱度較高，交投較活躍，加上地塊本身品質(zhì)較高，推動地價走高。佛山的樓市政策也在收緊，但力度較弱。不排除市場熱度高企后，政策進(jìn)一步收緊的可能性。

　　實行“兩集中”出讓方式的地區(qū)，近期也出現(xiàn)不少高溢價率地塊。4月23日，江蘇省徐州市以掛牌方式集中出讓4宗地塊，總出讓面積22.78萬平方米，總起始價為20.8億元。經(jīng)過212輪競價，徐州榮安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.78億元競得臥牛A-8-1地塊，樓面價為9994元/平方米，溢價率達(dá)77.14%。

　　此前，江蘇省徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，提出徐州市將實行土地供應(yīng)“兩集中”，全年發(fā)布住宅用地招拍掛公告不超過四次，每次供地不低于1000畝，時間間隔、地塊數(shù)量和區(qū)位相對均衡。

　　加大租賃住房供給

　　同策研究院分析師張吉輝指出，租賃用地供給在重點城市、特大型城市的占比及規(guī)模大幅提升。自然資源部在“兩集中”供地文件中指出，2021年計劃單列租賃住房用地占比一般不低于10%。其中，常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。政策頻頻提及大力發(fā)展租賃住房，增加租賃住房土地供應(yīng)，包括集中建設(shè)、安排專項資金是2021年的工作重點等。

　　對于租賃市場的影響，張吉輝預(yù)計，從土地出讓到集中建設(shè)再到推廣運(yùn)營，有一定的時間周期，最少在6-10個月以上，短期不會影響到租賃市場的供應(yīng)和價格。長期看，租賃市場的價格仍由供需決定。

　　“租賃行業(yè)參與方需要考慮服務(wù)收入、降低退房率、保持續(xù)租率等指標(biāo)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需考慮產(chǎn)品的一次性銷售。對于自持型長租公寓而言，由于土地成本、建設(shè)成本、裝修成本等前期投入較大，加上分期折舊，盈利面臨挑戰(zhàn)。但賬面盈利艱難，不意味著經(jīng)營性現(xiàn)金流不健康?！睆埣x指出。

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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