“高速增長期雖然過了，但在‘穩(wěn)增長、出利潤、優(yōu)報表’的主張下，中南建設(以下或簡稱中南)卓越運營能力得到強化，多元相關業(yè)務進一步協(xié)同?！痹?020年業(yè)績說明會上，中南建設董事、副總經理、中南置地總裁陳昱含表示，未來，中南(建設)將從成長型公司轉為穩(wěn)健發(fā)展型企業(yè)，即從黑馬轉為白馬，對增速和經營質量進行有效平衡。
“未來的市場和客戶需求都會發(fā)生變化，在宏觀調控政策下，企業(yè)如果再做普惠型地產，已經沒有優(yōu)勢，公司會調整戰(zhàn)略做品質地產?！敝心辖ㄔO董事長陳錦石如是表示。
截至2020年底，中南建設實現營業(yè)收入786.0億元，同比增長9.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70.0%；加權平均凈資產收益率達到28.18%，同比增長6.60個百分點；擬向全體股東每10股派發(fā)現金紅利5.56元(含稅)，預計共派發(fā)現金紅利21.27億元，年度派息率達30.05%。
“現在的政策環(huán)境對行業(yè)整體發(fā)展是向好的，但也進入了考驗企業(yè)內功的時候，靠土地杠桿和金融杠桿撬動發(fā)展是不可持續(xù)的，行業(yè)容錯空間越來越小?！标愱藕颉蹲C券日報》記者表示，對中南來說，要先做對，再做快，追求穩(wěn)定和確定性，因此在“三道紅線”方面，希望最晚明年會實現“綠檔”。
全口徑補貨目標2700億元
據公告顯示，2020年，中南建設房地產業(yè)務實現合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%；建筑業(yè)務全年新增合同額306.8億元，同比增長10.4%。
在投資布局方面，公司堅持城市深耕，聚焦核心戰(zhàn)略城市群，提高投資精準度，2020年公司新增項目107個，規(guī)劃建筑面積合計約1523萬平方米，新增項目平均地價約5002元/平方米，較2019年平均水平有所下降，可見投資成本進一步優(yōu)化。
截至2020年末，中南建設已進入國內112個城市，總土儲建面4472萬平方米，一、二線城市占比約36.4%，聚焦長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域以及內地人口密集核心城市，城市布局進一步完善。
“(22城)‘兩集中’供地政策實際上是(供地模式)零售改為批發(fā)，對企業(yè)能力要求更高?！标愱藕颉蹲C券日報》記者表示，對中南來說，以前有些地方在歷史上市占率和參拍率不高，未來將提高公司通過公開市場增加儲備土地的可能性；其次中南此前已經提前下沉了市場，能夠迅速找到價值洼地；加上多元相關業(yè)務使得在產城融合、城市更新等多元化取地方面有優(yōu)勢，在新增土地供應大年，中南仍會保持“穩(wěn)增長、出利潤、優(yōu)報表”的經營主張，保持精準和理性投資。
對于2021年拿地銷售目標，陳昱含表示，2021年預計銷售規(guī)?？蛇_2500億元，全口徑拿地貨值2700億元，未來幾年，維持10%復合增長率為合理目標?？傮w而言，未來中南的驚喜會少一些，但是確定性會多一些。
最晚明年將轉為“綠檔”
眾所周知，靠膽大賭發(fā)展的時代結束了。“三道紅線”金融監(jiān)管與“兩集中”控地價雙重政策下，如果說房企是一輛車，油門和油箱都被管住了，但賽道空間還在。
正如一位不愿透露姓名的經濟學家告訴《證券日報》記者，房地產行業(yè)接下來會如同家電行業(yè)一樣，花一點時間優(yōu)勝劣汰，待行業(yè)完成深度調整后，頭部房企將分食市場，盈利能力會重回上升通道，屆時估值會進入與其價值相匹配的階段。無疑，中南建設作為龍頭房企之一，不依賴有息負債而是強化經營效率的發(fā)展模式，進一步提高市占率。
根據貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中南建設剔除預收款后的資產負債率為79.8%，較上年同期下降4.2個百分點；凈負債率為97.8%，較上年同期大幅下降71.6個百分點至達標；現金短債比為1.41，比2019年末進一步提高。
“2020年年度三項指標均有明顯改善，其中仍有一項指標超閾值，較2019年踩線情況下降一檔。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，中南建設已經成功實現“由橙轉黃”。
“未來，房地產的稱重器將由規(guī)模排名轉為規(guī)模排名與報表并重。中南不是一家靠債務驅動發(fā)展的公司，在同等房企中有息負債規(guī)模最低，在‘三道紅線’融資新規(guī)之前，管理團隊就在著重優(yōu)化報表?！标愱藕颉蹲C券日報》記者表示，未來，在降低剔除預收賬款的資產負債率方面，一要保持合理增速下，土地儲備上緊平衡，控制負債壓力；二要穩(wěn)定生產提升自身效率，加快結轉利潤增厚凈資產；三要增加合作并表實收資本增加少數股東權益；第四，有針對性動態(tài)監(jiān)測單個項目資產負債情況。
另據《證券日報》記者觀察，截至2020年末，公司有息負債799.0億元，與銷售金額的比值在行業(yè)同規(guī)模公司里持續(xù)保持最低水平。有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債233.7億元，占全部有息負債的29.25%，同比下降5.06個百分點，長短期結構更加均衡。
此外，隨著經營規(guī)模的提升，公司2020年經營性現金流入1293.1億元，是一年內到期的各類有息負債(含期末應付利息)的5.5倍；經營活動產生的現金流量凈額84.7億元，連續(xù)3年保持正值；在手現金余額328.6億元，相比2019年末增加29.3%；獲得各類銀行授信額度1725億元，其中未動用授信額度為1312億元，主體評級穩(wěn)步提升。
關于未來發(fā)展規(guī)劃，中南建設表示，將把卓越運營打造成為中南的優(yōu)勢標簽，保持業(yè)績合理增速，保持運營效率領先；整合內外部資源，積累多元化投資發(fā)展能力，提高土地儲備彈性；努力實現房地產和建筑雙主業(yè)合理增長，增加資產實力；進一步優(yōu)化財務結構，提升信用評級，降低融資成本，盡快實現“三道紅線”全部“綠檔”，為未來持續(xù)發(fā)展留出一定的戰(zhàn)略緩沖區(qū)。
在中遠期目標方面，陳昱含表示，中南建設將聚勢蓄力，擁抱管理紅利時代，繼續(xù)推進卓越運營下的戰(zhàn)略變革，房地產、建筑雙主業(yè)協(xié)同發(fā)展，為未來建立人才護城河，強化在長期主義經營觀下的永續(xù)經營能力。（作者：王麗新）
轉自：證券日報
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