和而不同 保利地產(chǎn)在巨變中堅持走在第一方陣

　　如今的房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)告別了“黃金時代”，巨變、跌宕、謀生，替代了美好、輝煌、芳華等詞匯，成為近些年來這個行業(yè)的高頻詞。

　　激流奔騰的時代，房企座次頻繁更迭，起伏沉淪，但有一家連續(xù)12年位列國內(nèi)TOP5榜單，始終占據(jù)行業(yè)第一方陣，它就是保利地產(chǎn)，也是唯一一家排行在前五的央企。

　　“現(xiàn)在，反而是保利地產(chǎn)發(fā)展的‘好時候’?！北＠禺a(chǎn)董事、總經(jīng)理劉平在接受上海證券報記者采訪時表示，做企業(yè)，就像是跑馬拉松，保利始終對行業(yè)持有堅定的信心，對行業(yè)發(fā)展長期看好，公司將按照既定的戰(zhàn)略走，每一步都不落后，但每一步也不激進(jìn)，繼續(xù)保持穩(wěn)健的節(jié)奏，堅持走在第一方陣。

　　“三道紅線”均為綠檔

　　TOP5中唯一達(dá)標(biāo)房企

　　“當(dāng)很多人認(rèn)為行業(yè)的‘好時候’一去不復(fù)返時，保利反倒認(rèn)為不是變差了，而是變正常、變理性了?！眲⑵礁嬖V記者，當(dāng)有的企業(yè)將金融審慎管理制度、“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)、房地產(chǎn)貸款限額管理等看作是“卡脖子”枷鎖的時候，感覺是“怕什么來什么”和無力招架的時候，但這時正是凸顯保利高質(zhì)量發(fā)展能力的“好時候”。

　　劉平表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍有很大的發(fā)展空間，保利自始至終非常專注于這個行業(yè)。

　　“當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控邏輯已基本勾勒清晰?！眲⑵竭M(jìn)一步分析稱，長效機(jī)制將各市場主體納入監(jiān)控體系，目前調(diào)控政策已交織成網(wǎng)，“四限”工具箱基本完備，金融端與土地端將是現(xiàn)階段重點，包括金融端的房企“三道紅線”、銀行“兩個集中度”及土地端的政府“供地兩集中”等。

　　去年底，住建部召開全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2021年穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在劉平看來，房地產(chǎn)長效機(jī)制預(yù)計將帶來多重影響。首先，市場整體更穩(wěn)定，但超級分化更加突出。房地產(chǎn)是城市基本面的投射，人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等基本面才是根本因素。長效機(jī)制的出臺并未改變大城市的吸引力，反而加速行業(yè)資源流向價值更高的城市，加深市場分化。

　　其次，杠桿驅(qū)動走向?qū)I(yè)驅(qū)動，打法精益求精。“三道紅線”下，房企增長的驅(qū)動力，將由資源和杠桿驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)驅(qū)動，行業(yè)排名將因應(yīng)房企專業(yè)能力重新洗牌。

　　再次，經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)更有優(yōu)勢，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升。隨著行業(yè)利潤空間的收窄，專業(yè)能力不足、資金緊張的房企將逐步退出。經(jīng)營穩(wěn)健、專業(yè)能力強(qiáng)的房企集聚更多土地資源和資金資源，更容易做大做強(qiáng)。

　　保利地產(chǎn)年報顯示，截至2020年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率78.69%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.74%，凈負(fù)債率56.55%，現(xiàn)金短債比1.82，均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，均處于行業(yè)較低水平。在行業(yè)TOP5中，保利是唯一一家在三項指標(biāo)中均實現(xiàn)達(dá)標(biāo)的房企。

　　規(guī)范治理護(hù)航

　　高質(zhì)量發(fā)展實現(xiàn)不斷超越

　　建造一座好房子，需要高質(zhì)量的材料和施工；打造一家好的上市公司，需要高質(zhì)量發(fā)展的理念和堅持。

　　1992年，伴隨著改革開放的新一輪春風(fēng)，保利地產(chǎn)在廣州落子；2002年，保利地產(chǎn)股份制改造完成，開始了向全國進(jìn)軍的全面布局；2006年，保利地產(chǎn)在A股上市，迎來了飛躍式發(fā)展。

　　劉平說，上市以來，保利地產(chǎn)累計實現(xiàn)直接融資超過800億元，包括261億元股權(quán)融資和接近650億元債券融資，為公司高速擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渥阗Y金。同時，保利地產(chǎn)也向資本市場進(jìn)行了正向反饋。

　　數(shù)據(jù)顯示，上市以來，保利地產(chǎn)總市值從111億元增至約1800億元，增長超15倍，復(fù)合增速超20%；累計分紅458億元，占?xì)w母凈利潤的比率達(dá)27%，占股權(quán)融資超175%；公司總資產(chǎn)從165億元增至超萬億元；營業(yè)收入從40億元增至超2400億元，復(fù)合增長率超34%；歸母凈利潤從7億元增至289億元，復(fù)合增長率超30%；毛利率始終保持在30%至40%之間，加權(quán)平均ROE保持在15%以上。

　　“特別是過去五年，公司戰(zhàn)略目標(biāo)清晰、執(zhí)行實施有力，不僅持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，更是不斷超越了自己，面對未來底氣十足?！眲⑵礁锌卣f，保利地產(chǎn)堅持以經(jīng)濟(jì)效益為中心，布局“中心城市+城市群+上下游產(chǎn)業(yè)”，把握宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)的大趨勢，把握金融財稅政策調(diào)整的大節(jié)奏。五年間，布局城市數(shù)量從64個增加到118個，加上兩翼單獨進(jìn)入的83個城市，已經(jīng)突破200個。戰(zhàn)略版圖持續(xù)擴(kuò)大，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步攀升，行業(yè)周期穩(wěn)健穿越。

　　在結(jié)構(gòu)優(yōu)化上，保利地產(chǎn)落地“調(diào)整存量、用好增量”的思路，強(qiáng)抓產(chǎn)成品去化、難點項目破局，以“產(chǎn)品品牌標(biāo)準(zhǔn)化”、“做大做強(qiáng)市場化業(yè)務(wù)”為主線，推動“一主兩翼”(以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，以社區(qū)消費服務(wù)和房地產(chǎn)金融為翼)提質(zhì)增效，持之以恒抓管理，夯實了高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)。

　　“公司為行業(yè)內(nèi)最早開始披露行業(yè)經(jīng)營信息的上市公司之一，連續(xù)7年獲得上交所最高的A類評價?！弊鳛楸＠禺a(chǎn)2002年股份制改造和上市時的董秘，劉平對信息披露等規(guī)范運(yùn)作之于上市公司高質(zhì)量發(fā)展的意義十分明晰。

　　當(dāng)前，保利地產(chǎn)圍繞資產(chǎn)規(guī)模過萬億元，參控股公司過千家，并因分拆上市及投資形成了A控H、A參A等“跨市場跨產(chǎn)業(yè)”的管理現(xiàn)狀，搭建了適應(yīng)不同市場監(jiān)管規(guī)則、不同產(chǎn)業(yè)經(jīng)營特點的規(guī)范運(yùn)作機(jī)制，強(qiáng)調(diào)“以規(guī)范治理為高質(zhì)量發(fā)展護(hù)航”的原則，將“三會”運(yùn)作、信息披露等關(guān)鍵治理環(huán)節(jié)深入至一線經(jīng)營，引導(dǎo)子公司管理關(guān)鍵決策、關(guān)鍵信息，有效保障公司穩(wěn)健發(fā)展。

　　戰(zhàn)略升維

　　做大做優(yōu)不動產(chǎn)生態(tài)平臺

　　“十四五”開局之年，保利地產(chǎn)在一季度便迎來“開門紅”。

　　日前，保利地產(chǎn)一季度的銷售數(shù)據(jù)出爐。數(shù)據(jù)顯示，今年3月，公司實現(xiàn)合同銷售面積300萬平方米，同比增長49%，環(huán)比增長45%；實現(xiàn)合同銷售金額492億元，同比增長80%，環(huán)比增長54%，為歷年3月最高水平。

　　今年一季度，保利地產(chǎn)累計實現(xiàn)合同銷售面積718萬平方米，同比增長47%；實現(xiàn)合同銷售金額1243億元，同比增長75%。

　　“去年在疫情帶來不確定的影響因素下，公司全年銷售仍超過5000億元，隨著疫情得到有效控制，我們對今年完成目標(biāo)充滿信心?！眲⑵秸f，保利地產(chǎn)仍會專注于做好自己的事情，做好提速增效、機(jī)制體制創(chuàng)新，推動兩翼發(fā)展、做大做優(yōu)，堅定踏實地開好局。

　　據(jù)介紹，保利地產(chǎn)的“十四五”發(fā)展愿景是：秉承“和者筑善”核心價值觀，塑造行業(yè)領(lǐng)軍、客戶喜愛、社會尊重的領(lǐng)導(dǎo)力品牌，打造質(zhì)量更高、效益更佳、結(jié)構(gòu)更優(yōu)的成熟的不動產(chǎn)生態(tài)平臺，發(fā)展成為具有全球競爭力的世界一流上市公司。

　　2018年9月，保利地產(chǎn)首次提出“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”的戰(zhàn)略定位，在“一主兩翼”戰(zhàn)略上進(jìn)行了深化。劉平說，從“地產(chǎn)開發(fā)”到“不動產(chǎn)生態(tài)”是一次戰(zhàn)略升維，是基于對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯改變的深刻理解，也是公司對“房住不炒”、發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向的積極回應(yīng)?！安粍赢a(chǎn)生態(tài)”，將戰(zhàn)略資源從“土地”擴(kuò)展為“土地+客戶”、不動產(chǎn)開發(fā)+基于客戶全生命周期的多元化服務(wù)，以及最大化客戶生命周期價值，并以此來指導(dǎo)業(yè)務(wù)場景布局與運(yùn)營。

　　劉平進(jìn)一步表示，“不動產(chǎn)生態(tài)”概念下，公司的角色更加突顯，鼓勵吸引更多企業(yè)(包括個人)融入生態(tài)，為客戶提供多樣化全生命周期的服務(wù)，不斷滿足客戶從“住得上”到“住得好”的需求升級。隨著不動產(chǎn)生態(tài)平臺發(fā)展的壯大，公司旗下的物業(yè)、商業(yè)、建筑、康養(yǎng)等相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)，將更加充分享受平臺帶來的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，聚集起顛覆以往商業(yè)模式的能力，獲得在傳統(tǒng)單一產(chǎn)業(yè)模式下難以想象的發(fā)展空間。

　　在戰(zhàn)略思路上，保利地產(chǎn)將堅定做強(qiáng)做優(yōu)開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型升級發(fā)展模式，進(jìn)一步加大相關(guān)業(yè)務(wù)培育力度，持續(xù)增強(qiáng)內(nèi)生領(lǐng)先競爭優(yōu)勢，努力將保利打造成為規(guī)模領(lǐng)先、投資高效、多元協(xié)同、管控精細(xì)的不動產(chǎn)生態(tài)平臺，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。

　　具體做法上，劉平表示，主要有三個方面：第一，進(jìn)一步擴(kuò)大城市布局優(yōu)勢。堅定“中心城市+城市群”的深耕策略，加大參與全國城市更新力度，提升多元化拓展能力。

　　第二，精細(xì)化管理護(hù)航高質(zhì)量發(fā)展。深化“周轉(zhuǎn)、盈利、深耕”三大能力建設(shè)，加強(qiáng)精細(xì)化管理，以品質(zhì)管理提升、建造體系升級和客戶戰(zhàn)略保障公司高質(zhì)量發(fā)展。

　　第三，加大對多元產(chǎn)業(yè)培育，加速證券化。集中資源打造多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域行業(yè)標(biāo)桿，使其能肩負(fù)集團(tuán)轉(zhuǎn)型升級重任，并以資產(chǎn)管理能力提升推進(jìn)資本運(yùn)作。

　　轉(zhuǎn)自：上海證券報

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