強(qiáng)調(diào)控下投資資金尋找出口 深圳小產(chǎn)權(quán)房還能走多遠(yuǎn)

　　“我去年底買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格已經(jīng)翻倍了。”深圳一名小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者胡一波(化名)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)，顯得很平靜。她自稱(chēng)不是樓市投機(jī)者，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房并非出于投機(jī)需求，而是投資。

　　深圳二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)之后，買(mǎi)賣(mài)雙方陷入僵持，二手房市場(chǎng)交易速凍。這被稱(chēng)為深圳史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，將很多投資性需求的購(gòu)房者帶入僵局，一名投資者用經(jīng)營(yíng)貸在寶安區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套10萬(wàn)元/平方米的商品房后，瞬即面臨深圳嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、二手房指導(dǎo)價(jià)為8萬(wàn)元/平方米的新局面。

　　商品房投機(jī)的入口被堵住之后，近日深圳市場(chǎng)部分熱錢(qián)流向小產(chǎn)權(quán)房。

　　與北京、上海一樣，深圳一手房搖號(hào)中簽率概率偏低，在中介業(yè)務(wù)員的推動(dòng)下，投資者們瞄上深圳小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳小產(chǎn)權(quán)房漲幅已經(jīng)高達(dá)50%。有業(yè)內(nèi)人士和律師分析指出，深圳小產(chǎn)權(quán)房交易，存在無(wú)法過(guò)戶(hù)、一房多賣(mài)、業(yè)主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時(shí)間周期長(zhǎng)等重大潛在風(fēng)險(xiǎn)。 盡管如此，深圳近期小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)越來(lái)越火。

　　炒房邏輯

　　大學(xué)畢業(yè)就扎根深圳、擁有多年炒房經(jīng)驗(yàn)的胡一波，此番堅(jiān)定看空樓市。他認(rèn)為金融收緊、調(diào)控常態(tài)化背景下，短線(xiàn)炒房已經(jīng)沒(méi)有空間，今后只能長(zhǎng)期持有房產(chǎn)才會(huì)有獲利空間。他所在的炒房圈子，一般從銀行借貸的炒房資金最多能堅(jiān)持一兩年；政策風(fēng)險(xiǎn)改變之后，很多投資客拿不住的就要大降價(jià)甩賣(mài)房子?！扒岸螘r(shí)間很多投資客拿經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)樓，現(xiàn)在一旦嚴(yán)查，炒房客現(xiàn)金流不行，就要拋售”。

　　去年初，胡一波把自住的一套房子出售，在寶安更偏遠(yuǎn)的新區(qū)買(mǎi)入一套自住新房之后，手中還有300萬(wàn)現(xiàn)金。于是，他全款買(mǎi)入了一套小產(chǎn)權(quán)房。他測(cè)算過(guò)，小產(chǎn)權(quán)房一次性投資三四百萬(wàn)，每月有租金收入，收益比理財(cái)產(chǎn)品還高；等到以后賣(mài)的時(shí)候就套現(xiàn)了，唯一的風(fēng)險(xiǎn)在于沒(méi)有房產(chǎn)證。

　　從事律師職業(yè)的胡一波，身邊不少同行，也買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房自住。胡一波認(rèn)為，深圳二手房指導(dǎo)價(jià)，對(duì)于買(mǎi)家，或者說(shuō)接盤(pán)者來(lái)說(shuō)，最大的影響是銀行貸款。意味著買(mǎi)家要把指導(dǎo)價(jià)之外多出來(lái)的部分房款提前付清，資金壓力凸顯。因此，小產(chǎn)權(quán)房成為了這部分買(mǎi)家退而求其次的選擇。

　　胡一波指出中介炒作因素很大，近段時(shí)間深圳二手房成交膠著、一手房搖號(hào)難，中介要開(kāi)拓業(yè)務(wù)，只能向買(mǎi)家推薦公寓和小產(chǎn)權(quán)房?！笆袌?chǎng)中什么人都有，各種類(lèi)型的選擇也就層出不窮了?！焙徊ㄕJ(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人也是出于很多原因的，并非中介忽悠就會(huì)立即去買(mǎi)，在付出全款之前，每個(gè)人心中都會(huì)有自己的標(biāo)準(zhǔn)。

　　據(jù)了解，不限購(gòu)、不占購(gòu)房名額的深圳小產(chǎn)權(quán)房，近八成購(gòu)房者都是投資客，有的投資客甚至“掃貨”。去年底至今，一些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房漲了一倍，年漲幅超過(guò)50%。

　　胡一波購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房，距離自己的新房不遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)是新房?jī)r(jià)格3折左右，目前價(jià)差已經(jīng)達(dá)到4折-5折，與一二手房?jī)r(jià)差呈現(xiàn)同樣的規(guī)律。

　　資金尋求出口

　　小產(chǎn)權(quán)房交易在深圳早已有之。2011年，深圳限購(gòu)。陳小平在2012年購(gòu)入羅湖區(qū)一套80多平方米的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)時(shí)該套房源拆遷房。意味著一旦回遷房建好，陳小平就可以拿到手一套正兒八經(jīng)的拆遷房了。2018年的時(shí)候，陳小平拿到了回遷房，彼時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到7萬(wàn)多元/平方米；2019年，陳小平順利拿到“小產(chǎn)證”。

　　正如多名小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)家所言，因?yàn)橘I(mǎi)不起商品房，只能分流到小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域。而且前提是自住，就當(dāng)作一次性投資，不用考慮一手房的供房力；唯一的考慮是小孩讀書(shū)問(wèn)題。

　　有中介業(yè)務(wù)員透露，隨著小產(chǎn)權(quán)房交易越來(lái)越多，買(mǎi)家也會(huì)慎重考慮，因?yàn)橐坏┏薪ǖ拈_(kāi)發(fā)商報(bào)建手續(xù)不齊全，就有風(fēng)險(xiǎn)。這些小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)者，也不是完全不考慮風(fēng)險(xiǎn)，他們多是退而求其次，另外工作不穩(wěn)定，唯一考慮風(fēng)險(xiǎn)就是會(huì)不會(huì)拆遷。

　　實(shí)際上，在相關(guān)部門(mén)表述中并不承認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”，只有“違法建筑”。之所以如此，是因?yàn)檫@些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報(bào)流程，未進(jìn)行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報(bào)等情況，甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線(xiàn)等現(xiàn)象，該類(lèi)建筑多出現(xiàn)在各個(gè)城中村。

　　深圳市場(chǎng)中小產(chǎn)權(quán)房也分投資等級(jí)，越快拆遷變現(xiàn)、有學(xué)區(qū)房資源的越容易出手；全國(guó)各地調(diào)控，樓市也出現(xiàn)了一些不一樣的資金流向。

　　資金尋求出口，助推了這一輪小產(chǎn)權(quán)房暴漲。比如，小產(chǎn)權(quán)房漲到了市面價(jià)格10萬(wàn)塊，一旦有拆遷風(fēng)聲傳出，則可以賣(mài)到15萬(wàn)元/平方米。據(jù)了解，目前位于核心區(qū)域的華強(qiáng)北，華強(qiáng)南一帶的福田村，由于海岸城承包拆遷，片區(qū)內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房叫價(jià)12萬(wàn)元/平方米左右。

　　值得一提的是，在深圳，很多投資者對(duì)于村民的房子和小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有辨識(shí)的。村民蓋的一種小產(chǎn)權(quán)房，由村委出資建設(shè)，屬于村委的資產(chǎn)，這種小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)活躍度很低。主要原因在于一不帶學(xué)位，二存在不補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前市場(chǎng)上銷(xiāo)售火爆的小產(chǎn)權(quán)房，都具有開(kāi)發(fā)主體確認(rèn)清晰、已完成拆補(bǔ)協(xié)議或者2-3年之內(nèi)會(huì)完成拆不協(xié)議、有學(xué)位等特征。對(duì)于投資客而言，可以用房產(chǎn)套出經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，且不上征信。但現(xiàn)在深圳各家銀行普遍都在根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)和央行的要求開(kāi)始大力排查經(jīng)營(yíng)貸，小產(chǎn)權(quán)房炒作還能火多久？

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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