廣州首次集中土拍：32家房企競一地塊 卻有300組企業(yè)報名 競價變成“競馬甲”

　　隨著4月底廣州市首次“集中供地”落下帷幕，48宗涉宅用地集中線上競拍，總成交42宗、流拍6宗，成交面積353萬平，共攬金906億元，市場冷熱不均。

　　值得注意的是，黃浦區(qū)黃陂地塊成為房企追捧的對象，據(jù)悉，該地塊的報名企業(yè)(含馬甲)超過300組，其中中海準(zhǔn)備了30多個“馬甲”，仁恒準(zhǔn)備了6個“馬甲”。(這里的“馬甲”指的是報名參與該地塊競買的公司，而實(shí)際上，多家競買公司背后的控股股東都是同一個企業(yè)。一個企業(yè)派出多個“馬甲”的目的是在搖號階段提高中簽的概率。)

　　此外，廣州首次集中供地出現(xiàn)了面粉貴過面包的現(xiàn)象——華潤以21.28億元競得白云區(qū)金沙洲地塊，樓面價為4.2萬元/平，而目前，該區(qū)域的樓盤金沙洲時代天境售價3.1萬元/平左右，保利金沙大都匯2.5萬元/平左右。

　　借助本次土拍，多家外來房企首次進(jìn)入廣州市場，包括正榮、上坤、力高、天地源等房企。值得關(guān)注的是，近日天地源發(fā)布的年度報告顯示，2020年，天地源的營業(yè)收入和凈利潤都存在下滑。

　　冷熱不均

　　分地區(qū)看，黃埔、番禺、南沙三區(qū)地塊受到追捧，增城、從化、白云區(qū)存在流拍的地塊。黃埔3宗土地全部搖號，番禺1宗溢價39.53%、1宗競配建、1宗搖號，南沙4宗全部溢價出讓；流拍的6宗土地中，4宗位于增城區(qū)，1宗位于從化區(qū)，1宗位于白云區(qū)。

　　中指研究院土地事業(yè)部高級分析師孫超表示，在集中出讓前“房企怕扎堆、政府怕流拍”是供需雙方的擔(dān)憂，本次土拍一定程度上讓這成為了現(xiàn)實(shí)。貝殼研究院分析師潘浩表示，廣州本次集中供地分化比較明顯，優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈。但仍然有地塊底價成交，穩(wěn)定地價趨勢明顯。

　　本次集中供地中，不得不提的是黃浦區(qū)黃陂地塊。據(jù)廣州樂居公眾號消息，該地塊進(jìn)入報價階段僅30秒后，就被打包“送去搖號”。根據(jù)出讓要求，該地塊按照“限地價+搖號”原則確認(rèn)競得人。競買申請人的最高報價不超過最高限制地價時，按照“價高者得”原則確定競得人。當(dāng)報價達(dá)到最高限制地價后，所有接受最高限制地價的競買申請人參加搖號。

　　廣州樂居公眾號顯示，該地塊獲得了32家房企競拍，保證金1300多億元。該地塊的報名企業(yè)(含馬甲)超過300組，其中中海準(zhǔn)備了30多個馬甲，仁恒準(zhǔn)備了6個馬甲。為了求證“馬甲”問題，《華夏時報》記者給中海地產(chǎn)和仁恒置地發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

　　中指研究院土地事業(yè)部高級分析師孫超對記者表示，該地塊如此火爆的原因主要有兩點(diǎn)：第一，地塊為純住宅，地段和周邊配套等均屬上乘；第二，廣州相部門關(guān)調(diào)控較為嚴(yán)格，黃埔、番禺等地區(qū)地價5年左右沒漲過，這使得地塊利潤空間較大。“這種優(yōu)質(zhì)地塊房企當(dāng)然不會放過，那么最后拼的就是財(cái)力，誰的馬甲多誰搖中的幾率就大?！睂O超說。

　　溢價率超40%

　　值得注意的是，廣州本次集中供地出現(xiàn)了面粉價格貴過面包的現(xiàn)象。白云區(qū)金沙洲地塊，競拍113輪后被華潤以21.28億元、配建2.34萬方競得，樓面價為4.2萬元/平，溢價率為44.96%。

　　“結(jié)合周邊項(xiàng)目來看，金沙洲時代天境售價3.1萬元/平左右，保利金沙大都匯2.5萬元/平左右，面粉的價格已經(jīng)大于了面包?！睂O超表示，廚子是虧是賺，還需要時間的驗(yàn)證。

　　公眾號拆神表示，華潤此舉的目的主要是想布局白云區(qū)的舊改。此前，公眾號地產(chǎn)一條表示，“想要拿下舊改項(xiàng)目，最好在公開市場多拍地，這才是廣州各區(qū)政府歡迎的方式”，因?yàn)樵谡闹鲗?dǎo)下，廣州的舊改政策愈加完善和具有可操作性，舊改的準(zhǔn)入門檻也變得越來越高。

　　此外，建發(fā)集團(tuán)在本次土地拍賣中拿地的溢價率也不低。經(jīng)過67輪競價，建發(fā)以20.18億元拿下南沙區(qū)橫瀝島義沙涌以西地塊，該地塊的面積為1.98萬平，樓面價為2.36萬元/平，溢價率為44.97%。

　　“價格刷新了南沙峰值。在開拍進(jìn)行的時候，很多人都認(rèn)為這宗地快應(yīng)該會搖號?！惫娞柌鹕穹治觯伴_發(fā)商也怕站在高高的山崗，所以在搖號之前冷靜地暫停了手里的鼠標(biāo)。”

　　值得注意的是，同樣是南沙橫瀝區(qū)域的地塊，越秀聯(lián)合體以8.6億的底價拿下，單價卻比建發(fā)拿下的南沙地塊低不少。“建發(fā)拿地單價為2.3萬/平，越秀聯(lián)合體就算加上19億元的配建工程成本，也才1.93萬元/平，后者有太多優(yōu)勢。”拆神表示，未來建發(fā)的項(xiàng)目入市，壓力會比越秀聯(lián)合體大得多。

　　此外，建發(fā)集團(tuán)控股的聯(lián)發(fā)集團(tuán)也在本次土地拍賣中溢價拿地。擊退保利置業(yè)、正榮、上坤等開發(fā)商，競價23輪，聯(lián)發(fā)集團(tuán)憑借10.18億元總價，斬獲增城區(qū)石灘鎮(zhèn)南北大道西側(cè)地塊。該地塊的面積為4.2萬平方米，溢價率為12.1%。

　　來自深圳的房企也頗為積極。深振業(yè)以7.3億元獲得增城區(qū)新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側(cè)地塊，該地塊的面積為1.59億元，樓面價為1.53萬元/平，溢價率為40.38%。

　　天眼查顯示，深振業(yè)是深圳市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局直管的國有上市公司。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，多年來深振業(yè)的年度營收都保持在20億-30億左右，2020年，深振業(yè)的營收為29.35億元，同比下滑21.35%。

　　首進(jìn)廣州

　　此外，本次土拍中，多家外來房企首次進(jìn)入廣州市場，包括正榮、上坤、力高、天地源等。

　　上海的房企開始布局廣州。正榮連落兩子，以14.9億元的底價競得增城區(qū)荔湖街南北大道北側(cè)地塊；以20.91億元競得白云區(qū)鐘落潭福龍路東側(cè)地塊，溢價率為20.8%。上坤聯(lián)合體以7.71億元競得增城區(qū)朱村街朱村大道中地塊，樓面價為1.43萬元/平，溢價率為42.77%。

　　總部在深圳的力高集團(tuán)以底價11.4億元，競得增城區(qū)荔湖街荔城西環(huán)路北側(cè)地塊。該地塊的面積為2.93億元，成交樓面價為1.08萬元/平。

　　值得注意的是，2020年，力高集團(tuán)毛利為28.13億元，相比2019年29.54億元，減少1.41億元；2020年，力高集團(tuán)毛利率相比2019年毛利率下降11%。對此，力高集團(tuán)在年報中表示，“減少主要由于年內(nèi)平均土地收購成本增加，以及平均售價降低所致?！?/p>

　　經(jīng)過37輪競價，天地源以12.43億元獲得番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路北側(cè)地塊，該地塊的面積為3.66萬平方米，樓面價為1.8萬元/平，溢價率為39.5%。據(jù)悉，天地源是西安高科集團(tuán)有限公司旗下的上市公司，早在去年，天地源就出現(xiàn)在南沙、荔城的公開市場中，而且出價相當(dāng)猛。

　　4月27日晚間，天地源發(fā)布的年度報告顯示，2020年，天地源的營業(yè)收入為53.03億元，同比減少5.15%；歸屬上市公司股東的凈利潤為3.28億元，同比減少22.47%。與此同時，2020年，天地源的資產(chǎn)負(fù)債率為87.54%，同比增長1.64%。

　　對于力高集團(tuán)和天地源本次在廣州市場拿地的情況，《華夏時報》記者給其發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。（作者：張慧敏）

　　轉(zhuǎn)自：華夏時報

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