深圳學區(qū)房價 “降溫”

　　深圳令一眾家長神往的“頂級學區(qū)”房價，已現(xiàn)頹勢。

　　坐擁深圳最牛中小學，號稱學區(qū)中的“愛馬仕”、房價一貫堅挺的百花片區(qū)，近日出現(xiàn)了松動。貸款縮減、學位供應翻倍……政策織就的這張大網(wǎng)牢牢“套”住了深圳撒潑似上揚的房價。

　　“要是去年這套房能像現(xiàn)在這樣降15萬元，我遇到的那個客戶也不至于買其他地方了?！蹦硻C構(gòu)中介陳力對第一財經(jīng)記者感嘆說，今年百花片區(qū)“著急用錢”的業(yè)主多了，不少業(yè)主都下調(diào)了掛牌價。

　　據(jù)了解，國城花園所帶的學位正是深圳實驗小學和實驗中學。

　　這套降價15萬元的房子正是深圳福田區(qū)百花片區(qū)國城花園的一套約95平方米的三居室。從陳力展示的資料來看，目前業(yè)主報價是2330萬元，政府參考價1248萬元，而此前業(yè)主報價為2345萬元，近期降價15萬元。

　　深圳百花片區(qū)學區(qū)房的價格下調(diào)信號可能只是深圳二手房市場下行的一個“代表”。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會分析，4月深圳樓市表現(xiàn)不盡如人意，在新政持續(xù)發(fā)酵的影響下，二手房市場網(wǎng)簽量遭遇了“三連跌”行情；在新房市場，還遇到了階段性供應不足的現(xiàn)象，一手住宅成交量呈現(xiàn)出階段性下滑行情，“銀四”行情落空。

　　連降45萬元，八個月未售出

　　不了解該片區(qū)的人，萬萬不會想到，這片樓齡超過20年的小區(qū)、多為小戶型的房子，每平方米單價甚至一度超過40萬元，平均單價也在20萬元左右。在整個片區(qū)面積約1平方公里的地界上，沒有現(xiàn)代化的商業(yè)中心，甚至停車位都是靠“搶”，但這里卻成為全深圳家長神往之地。

　　百花片區(qū)位于深圳市福田區(qū)，上步路東側(cè)、紅荔路北側(cè)，距離華強北1公里左右。公開資料顯示，百花片區(qū)下轄南天社區(qū)和長城社區(qū)，是深圳最悠久、最強大的中小學學區(qū)和全市第一頂級學位房片區(qū)。實驗小學、荔園小學、百花小學和實驗中學分布于此，這幾所學校的實力都排在深圳前列。

　　除了深圳排名前列的小學、中學分布于此，一大批教育機構(gòu)也紛紛扎根在此。

　　國城花園西門對面的一棟老舊商城內(nèi)，半數(shù)以上的空間被課外培訓機構(gòu)占據(jù)。沿街商鋪的一個店家告訴第一財經(jīng)記者，在這邊很多餐廳都主打“綠色有機”，主要客戶是小孩。

　　百花片區(qū)高企的房價終于有所松動，但該現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)人士看來，“現(xiàn)在是回歸正常水平”。

　　陳力向第一財經(jīng)介紹，百花片區(qū)中長城花園的一套約124平方米的三居室業(yè)主已經(jīng)兩次下調(diào)價格，目前售價1555萬元。從調(diào)價記錄可以看到，2020年9月15日，該房屋的掛牌價為1520萬元；9月24日上調(diào)80萬元，達1600萬元；進入2021年后，1月16日業(yè)主首次下調(diào)了20萬元；4月1日，又下調(diào)了25萬元；到目前售價1555萬元。

　　從去年9月掛盤，到現(xiàn)在八個月過去了，該套房子還未售出。“業(yè)主著急了，想降些讓自己的房子優(yōu)先出手?！?/p>

　　一番了解之后，第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，近期百花片區(qū)降價的業(yè)主并不是個例。除上述兩個案例之外，長城花園還有近期下調(diào)55萬元和10萬元的業(yè)主。據(jù)了解，長城花園所對應的學校是百花小學和實驗中學初中部。

　　“下調(diào)報價可能還將持續(xù)”

　　盡管連續(xù)兩次調(diào)價，總價已經(jīng)下調(diào)45萬元至1555萬元，但是相對于2020年9月的報價1520萬元，長城花園的這套二手房的價格還是上漲了35萬元。

　　“這種現(xiàn)象屬于新政(7·15和2·8新政)持續(xù)影響的效果之一，從某種程度上講，隨著新政的持續(xù)發(fā)力，未來這種個別高價盤源下調(diào)報價的現(xiàn)象可能還將屢見不鮮。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究部主管華洪告訴第一財經(jīng)。但這不會對深圳總體房價形成趨勢性下降影響，畢竟這類房源總量不多，尚不足以對市場引起連動。

　　去年7月15日，深圳“史上最嚴調(diào)控”的樓市新政出臺，宣布了嚴控購房資格、細化普通住房標準等措施。今年2月8日，深圳市住房和建設局發(fā)布消息稱，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。同時，銀行信貸評估價也逐步向參考價靠攏。

　　政策的影響幾何？以前文提及的國城花園約95平方米的房子為例。通過中介了解到，該房產(chǎn)業(yè)主報價為2330萬元，但政府參考價僅為1248萬元。若在2月8日之前，銀行按照成交價放出貸款，貸款七成，購房者可以貸款1631萬元，首付為699萬元；現(xiàn)在如果按照政府參考價貸款，貸款七成僅為873.6萬元，首付達到1456.4萬元，后者要比前者多給757.4萬元。

　　增加數(shù)百萬元首付，相當于直接給深圳二手房市場來了一盆涼水，對本身房價高企的學區(qū)房的影響更為直接。

　　深房中協(xié)中介標準指數(shù)顯示， 4月份深圳市二手房網(wǎng)簽量共計4396套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比3月份持續(xù)下降9.7%，同比去年4月份二手房網(wǎng)簽量則大幅下滑了74.7%。從同、環(huán)比變化情況看，隨著時間推移，市場并未稀釋掉新政的影響，且新政對市場的影響還呈現(xiàn)出逐漸加深的特征。

　　同時，隨著新政的持續(xù)發(fā)酵，深圳二手房周網(wǎng)簽量從2月底至今，總體一直維持在1000套左右規(guī)模的低位運行，且這一低位平穩(wěn)的運行態(tài)勢儼然成為了二手房市場的常態(tài)。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)記者表示，深圳二手房價格松動，很大程度上是由于二手房政府指導價出臺后，購房者加杠桿能力明顯減低，再加上嚴控經(jīng)營貸、提高購房門檻等一攬子政策的疊加，對深圳樓市降溫起到很大作用，學區(qū)房也概莫能外。

　　教育均等化需不斷加力

　　此輪百花片區(qū)學區(qū)房價格松動，在李宇嘉看來，也是教育均等化推進的一個市場反應。

　　“教育內(nèi)卷太嚴重了，大家都想要自己的孩子上最好的學校。”一位“70后”的媽媽對第一財經(jīng)記者表示。在這位媽媽看來，教育資源分布不均始終還是會讓優(yōu)質(zhì)學位房價居高不下。

　　而李宇嘉對第一財經(jīng)記者表示，深圳名校學區(qū)房的價格高全國皆知，在現(xiàn)階段松動的另一個重要原因是深圳教育集團化、大學區(qū)的推行。這些舉措對于多數(shù)學區(qū)房來說，增加了很多不確定性，由此購房者對學區(qū)房的預期也在減弱，進而會影響市場的報價和成交。

　　但在陳力看來，此輪學區(qū)房的松動或許并不會持續(xù)過久。陳力認為，一般上半年家長都比較冷靜，但是進入下半年后，很多家長便開始為小孩子來年讀書做準備了。只要看房、買房的人多了，業(yè)主的心態(tài)就會被抬高上去。

　　如何徹底改變學區(qū)房價格高企的現(xiàn)狀？李宇嘉表示：“家長對優(yōu)質(zhì)學位的追逐全國都是一樣的。深圳要想在短期內(nèi)改變這類現(xiàn)象確實比較難，需要中長期的推進。其中最根本的措施是持續(xù)推進搖號入學、大學區(qū)全面推行，教育集團化貫徹落實，才能使得深圳教育資源進一步均等化?！?/p>

　　“將強項和弱項捆綁在一起，縮小名校和一般學校之間辦學質(zhì)量的差距，是實行教育集團化和大學區(qū)的目的，但這確實需要一個過程?！崩钣罴握f。

　　同時，華洪也認為，深圳從根本上要解決高價學位房的問題，還得從制度、體系上做文章，除了長期增加住房供應與學位供應外，中短期而言，還是得從學區(qū)劃分、積分排名和房源類別排名等操作規(guī)則上推進。優(yōu)化現(xiàn)有學位申請規(guī)則，打破“學位唯房論”才能從根本上達到教育資源的均等化。

　　(應受訪者要求，陳力為化名)

　　轉(zhuǎn)自：第一財經(jīng)日報

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