調(diào)控政策發(fā)威 深圳樓市正在起變化

　　“我快兩個(gè)月都沒(méi)開(kāi)單了，而且每天都要打100個(gè)電話(huà)以上，幾乎都被拒絕?！痹诹_湖區(qū)清水河，入職不久的房產(chǎn)中介經(jīng)理黃生(化名)覺(jué)得自己入行時(shí)間有點(diǎn)不湊巧。

　　說(shuō)起2021年的深圳樓市，“嚴(yán)”絕對(duì)是關(guān)鍵詞之一：新房打新規(guī)則改變、嚴(yán)查首付來(lái)源和經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入市、二手房成交參考價(jià)、深房理事件、房貸利率上調(diào)、嚴(yán)堵假離婚等漏洞……這5個(gè)月時(shí)間里，深圳樓市發(fā)生了許許多多的事，高溫的深圳樓市正在發(fā)生微妙的變化。

　　二手房網(wǎng)簽量腰斬

　　中介經(jīng)理：開(kāi)單太難

　　“最近，有一些同行都轉(zhuǎn)行去做保險(xiǎn)。”如果說(shuō)黃生的感覺(jué)代表著許多新入職的房產(chǎn)中介經(jīng)理想法，對(duì)于一些入行多年的資深房產(chǎn)中介經(jīng)理來(lái)說(shuō)，深圳樓市調(diào)控似乎已經(jīng)司空見(jiàn)慣，但最近的業(yè)務(wù)開(kāi)展的確有點(diǎn)難，成交和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是最直觀的反映。

　　最新的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房成交量環(huán)比、同比齊跌。其中，5月深圳二手住宅成交3027套，環(huán)比減少38%，同比大幅減少65%。值得注意的是，這也是在繼4月成交量回調(diào)之后，連續(xù)第2個(gè)月成交量下跌。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì)3781套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比持續(xù)下降14%，同比去年5月二手房11028套的網(wǎng)簽量則大幅下滑了65.7%。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，近期隨著主管部門(mén)以及監(jiān)管層加強(qiáng)對(duì)樓市調(diào)控執(zhí)行的監(jiān)督，新政效力持續(xù)發(fā)酵，在進(jìn)入5月后，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，成交持續(xù)承壓，周度二手房網(wǎng)簽量甚至一度持續(xù)失守900套關(guān)口。

　　說(shuō)起對(duì)深圳二手房市場(chǎng)影響最大的新政，莫過(guò)于2月8日推出的二手房成交參考價(jià)，參考價(jià)的到來(lái)給購(gòu)房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高，特別是掛盤(pán)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)參考價(jià)的二手房。在龍華民治片區(qū)，有房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，去年整個(gè)片區(qū)每月能成交近70套二手房，而現(xiàn)在片區(qū)成交僅為之前的三分之一。二手房業(yè)務(wù)不好做，許多房產(chǎn)中介經(jīng)理把目光投向新房市場(chǎng)，特別是商務(wù)公寓。

　　6月的深圳，連續(xù)的高溫炙烤模式后暴雨陣陣。在羅湖筍崗片區(qū)，一些房產(chǎn)中介經(jīng)理站在街頭開(kāi)啟了“拉客”模式?！疤鞖鈱?shí)在太熱了，但也沒(méi)辦法?！眲倓偞髮W(xué)畢業(yè)的小陳是深圳某頭部房產(chǎn)中介品牌的一名新人，她不停地擦汗，手上還拿著許多公寓宣傳資料。由于二手房業(yè)務(wù)不好做，她被店長(zhǎng)派來(lái)推銷(xiāo)商務(wù)公寓。“這附近的商務(wù)公寓集中推出，存量太大很難去化，但開(kāi)發(fā)商給的抽傭比例也高，只要能賣(mài)出兩三套，今年的經(jīng)營(yíng)壓力就會(huì)小很多?！?/p>

　　據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)公示的商品房成交數(shù)據(jù)顯示，5月深圳一手住宅成交量為2677套，環(huán)比4月下滑23.6%，同比去年5月的3143套下滑14.8%。由于新房“限價(jià)”，深圳新房的“打新”現(xiàn)象在去年曾轟動(dòng)一時(shí)，還衍生出“代持”等違規(guī)現(xiàn)象。今年以來(lái)，深圳新房“打新”規(guī)則發(fā)生很大變化，特別是利好無(wú)房剛需的積分規(guī)則和“多選一”的打新規(guī)則，而最近位于南山、坪山等眾多新盤(pán)都無(wú)需積分即可“入圍”，顯示出深圳樓市“打新”也漸趨理性。

　　有業(yè)主愿意降價(jià)

　　有購(gòu)房者很頭疼

　　成交量發(fā)生了變化，價(jià)格呢？

　　記者在羅湖、福田和南山多個(gè)片區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的二手房源價(jià)格有所“松動(dòng)”，包括一直火爆的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，但主要是此前報(bào)價(jià)虛高的一些房源，急于出售的房源也在增多，但一些業(yè)主會(huì)附加一些要求，例如要求購(gòu)房者一次性付款。“這套50平方米的樓梯房業(yè)主掛牌價(jià)430萬(wàn)元，低于市場(chǎng)價(jià)70萬(wàn)元，這個(gè)小區(qū)帶翠竹外國(guó)語(yǔ)小學(xué)學(xué)位?！痹诹_湖翠竹苑，房產(chǎn)中介向記者推銷(xiāo)起這么一套“筍盤(pán)”，但強(qiáng)調(diào)業(yè)主需要購(gòu)房者一次性付款。對(duì)于這樣的現(xiàn)象，房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，這樣急售的房源多數(shù)是業(yè)主自身的資金出現(xiàn)問(wèn)題，或者是急于換房，而且現(xiàn)在申請(qǐng)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等貸款“救急”已經(jīng)非常難。

　　深圳西部的南山和寶安是此前樓市表現(xiàn)最為火爆的片區(qū)，記者在調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)一些業(yè)主主動(dòng)調(diào)低掛牌價(jià)，不到1000萬(wàn)的房源調(diào)價(jià)幅度甚至達(dá)到80萬(wàn)到100萬(wàn)元，但依舊無(wú)人問(wèn)津。“我們走訪(fǎng)的南頭好幾個(gè)盤(pán)都是個(gè)別業(yè)主降價(jià)的現(xiàn)象，不過(guò)主要都還是此前高位站崗的人，要么套現(xiàn)急用錢(qián)，要么連月供都還不上的都有?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部部長(zhǎng)華洪對(duì)記者表示，“但這種現(xiàn)象應(yīng)該是個(gè)別現(xiàn)象，暫時(shí)不會(huì)對(duì)樓市的整體價(jià)格形成趨勢(shì)性影響?！?/p>

　　另?yè)?jù)樂(lè)有家門(mén)店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中兩個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格變動(dòng)的房源為8276套，占比19%；價(jià)格變動(dòng)的房源中，有42%房源為下調(diào)報(bào)價(jià)。

　　“現(xiàn)在頭疼的就是價(jià)格?！闭郎?zhǔn)備買(mǎi)房的趙清(化名)著實(shí)有點(diǎn)頭疼。在過(guò)去行業(yè)野蠻發(fā)展時(shí)期，二手房的交易透明度一直被購(gòu)房者所詬病，因業(yè)主抱團(tuán)漫天要價(jià)的情況屢見(jiàn)不鮮。如今，深圳各大房產(chǎn)交易平臺(tái)APP顯示的數(shù)據(jù)均為政府二手房成交參考價(jià)，但與業(yè)主實(shí)際的報(bào)價(jià)有所不同，業(yè)主真實(shí)的報(bào)價(jià)主要依靠房產(chǎn)中介經(jīng)理的傳達(dá)，這讓部分購(gòu)房者擔(dān)心，這樣一來(lái)買(mǎi)賣(mài)消息更不透明，正如前幾日被曝光的“榴蓮香蕉”價(jià)格事件。

　　“房產(chǎn)中介經(jīng)理先是給我推了一套南山潤(rùn)府一期89平方米的房子，業(yè)主掛牌價(jià)竟然高達(dá)2050萬(wàn)元，然后業(yè)主主動(dòng)下調(diào)100萬(wàn)元?！甭?tīng)到單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元，趙清有點(diǎn)被嚇到，“或許是感覺(jué)到我的疑惑，中介經(jīng)理對(duì)我說(shuō)之前成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到1868萬(wàn)元，當(dāng)我還是覺(jué)得價(jià)格有點(diǎn)夸張的時(shí)候，中介經(jīng)理又跳出來(lái)說(shuō)有一套同樣面積的房源視野還更開(kāi)闊，掛牌價(jià)為1780萬(wàn)元。”

　　“現(xiàn)在感覺(jué)價(jià)格更難以摸透，我擔(dān)心不同中介經(jīng)理的報(bào)價(jià)會(huì)有出入，所以微信添加了好幾個(gè)平臺(tái)的中介經(jīng)理，發(fā)現(xiàn)價(jià)格還是會(huì)有些小差別?！壁w清的想法或許也是大部分購(gòu)房者的心聲，“房產(chǎn)中介經(jīng)理的推銷(xiāo)手法我也可以理解，但對(duì)于一般購(gòu)房者而言信息相對(duì)封閉，業(yè)主也不愿意按參考價(jià)賣(mài)房，所以希望各大平臺(tái)最起碼可以恢復(fù)公布真實(shí)成交價(jià)格數(shù)據(jù)，供購(gòu)房者參考。”

　　如今，深圳樓市調(diào)控趨緊的勢(shì)頭仍未停止，而且越來(lái)越細(xì)化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，5月深圳新房、二手房交易量均創(chuàng)下階段性新低，二手房參考價(jià)對(duì)市場(chǎng)交易起到明顯降溫效應(yīng)。另外，貸款額度的管控和放款周期也拉長(zhǎng)了整個(gè)交易節(jié)奏，加之房貸利率的上升、入戶(hù)門(mén)檻提高對(duì)深圳樓市影響較大。從住建部、人民銀行等各方表態(tài)來(lái)看，對(duì)于政策調(diào)控和資金這“兩桿旗”還是會(huì)保持一定的打壓力度，深圳樓市其實(shí)還沒(méi)有真正做出一個(gè)“調(diào)整”，所以調(diào)控還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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