蘇州首次集中供地吸金434億背后：城市分化、房企分化

　　6月2日，連拍三天的蘇州首輪集中供地落下帷幕。三天32幅土地共計(jì)賣出434億，其中華僑城、恒力各拿地3幅，萬科、復(fù)地、中梁，以及蘇州本土房企吳中濱湖新城發(fā)展各拿地2幅。

　　這批地塊整體溢價率最高14.97%，最高樓面價28352元/平方米，最高總價57.8億。值得一提的是，蘇州集中供地以央企、國企、本土房企為拿地主力，但也不乏民企出手，中梁就在第三天以近10億元拿下吳江區(qū)兩幅宅地。

　　民企在這一輪集中供地中不敢輕易拿地，更不敢進(jìn)入新市場，只盯著可以深耕的城市或區(qū)域。6月2日土拍結(jié)束之后，中梁一名內(nèi)部人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“不拿地沒飯吃”，房企對土地的饑渴可見一斑。

　　盡管吸引了近百家房企，加上馬甲公司有100多家公司參拍，但相比此前的杭州、南京、寧波等眾多城市，蘇州把土地溢價率、地價都“穩(wěn)”住了。各地政府通過限地價、搖號等方式穩(wěn)地價，但在房企年初補(bǔ)貨等因素作用下，首批多個城市土拍仍維持較高熱度；央企、國企及地方龍頭房企成為各地土拍市場的最大贏家。

　　上海中原市場分析師盧文曦分析認(rèn)為，供地大方向已經(jīng)很明確：控地價之后還要控未來的房價。目前出讓的地塊來看，基本都可以把項(xiàng)目利潤提前算出來，這個對開發(fā)商是一個比較大的考驗(yàn)。有可能以后做開發(fā)變成一件很雞肋的事情。因?yàn)榉科竽玫刈鲩_發(fā)利潤只有3%左右，但不拿地對今年或者明年的公司規(guī)模有影響；另外如果不拿地，公司土儲和項(xiàng)目公司生存等問題都會出現(xiàn)。

　　房企拿地分化

　　通過梳理前幾次集中供地的信息可見，萬科、保利、招商、華潤等央企、國企背景的頭部房企成為沈陽土拍贏家；央企中鐵置業(yè)在長春拿地11幅，越秀地產(chǎn)在廣州拿地7幅，首開北京拿地 4 幅；龍湖、融創(chuàng)在重慶首次集中供地中分別新增土儲130.4 萬平平方米、121.9 萬平方米，位居重慶前兩位；濱江、宋都等杭州本土房企各在杭州拿地5幅。

　　大房企拿地集中度趨高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去三年，行業(yè)TOP20房企在22個集中供地的城市中，拿地比例達(dá)到26%。從全國20強(qiáng)房企在22個城市拿地布局來看，2018年-2020 年萬科在22 城中拿地建面達(dá)4673萬平方米，絕對值居首，占到22 城土地總出讓建面的2.88%；龍湖在22城拿地占其全國拿地比例達(dá)64.7%，為20 強(qiáng)房企中最高。

　　整體來看，20強(qiáng)房企2018年-2020年在22城合計(jì)拿地建面4.2億平，占其全國拿地建面的33.7%，占22城土地成交的25.8%。

　　平安證券一份研報(bào)指出，由于集中供地政策出臺，一季度房企拿地不多，短期內(nèi)房企存在補(bǔ)貨動力。但對于房企來說，一個利好是，前4月銷售額增長較高，為房企拿地提供了充分的資金支持，同時首批拿地若周轉(zhuǎn)較快年內(nèi)或能入市，為全年貢獻(xiàn)銷售業(yè)績。這些因素導(dǎo)致首批多數(shù)城市土拍仍呈現(xiàn)較高熱度。

　　平安證券預(yù)判，第二、三批次集中供地或有所降溫，首先隨著融資端收緊逐步顯現(xiàn)，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端； 其次第二、三批次地塊大概率無法實(shí)現(xiàn)年內(nèi)銷售；同時考慮首批供地部分城市土拍熱度較高，不排除后續(xù)各地持續(xù)完善土拍政策為地市降溫。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，土拍規(guī)則其實(shí)主要針對限價規(guī)則，各地通過限價熔斷、配建項(xiàng)目、增大自持、改變競拍資金付款方式等，對地價給予了約束，抑制了房企高價拿地的沖動。從這個角度看，這也需要此類企業(yè)積極關(guān)注規(guī)則，真正在規(guī)則中完成拿地的計(jì)劃。

　　游戲規(guī)則改變

　　2月底“22個重點(diǎn)城市集中供地新政”發(fā)布之后，房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲，特別是現(xiàn)金流較緊張的中小房企，拍地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致土拍熱度進(jìn)一步升溫。2月土地市場熱度再度上漲：地價、溢價率均進(jìn)一步走高，流拍率也回落至10%以下。也有大量中型房企在等待第二、第三批集中供地的機(jī)會，一家近千億銷售規(guī)模房企營銷總對記者表示，市場不會一直上行，企業(yè)現(xiàn)在也不追求規(guī)模，因此土儲更追求穩(wěn)健，因此不妨試試等待下半年的拿地窗口期。

　　城市分化與房企的分化，讓各地政府在土拍規(guī)則調(diào)整更為嚴(yán)謹(jǐn)，此前，南京首次集中供地之后，就約談房企，評估裝修、人工等指導(dǎo)意見。從幾個已經(jīng)完成首輪集中供地的城市來看，土拍游戲規(guī)則大致分為幾類：第一類是控總價，就是溢價率直接封頂；第二類就是在封頂之后，通過搖號、報(bào)配建、共有產(chǎn)權(quán)房、自持比例等來決定由哪家房企來獲得地塊。

　　盧文曦認(rèn)為，土地出讓整體向上的格局沒有因?yàn)榧泄┑匕l(fā)生改變。比如寧波這樣的強(qiáng)三線城市都非常熱，表面上看地價是控制住了，但買房的人趨之若鶩。房企對土地的渴望、市場長期看多的心態(tài)，其實(shí)沒有任何的改變；城市格局的分化以及城市內(nèi)部的分化也不可避免。比如蘇州此次也有零溢價成交的地塊，這對今后的集中供地也是一個啟發(fā)：游戲規(guī)則可以隨機(jī)調(diào)整。

　　與此同時，非重點(diǎn)城市的宅地供應(yīng)量明顯增加，優(yōu)質(zhì)地塊也出現(xiàn)了明顯提升，部分城市涉宅地塊溢價率已接近或超過100%；南通各區(qū)、縣地價均已經(jīng)進(jìn)入了萬元時代。

　　接下來，在供地“兩集中”政策背景下，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市土拍熱度將有所回落，溢價率指標(biāo)將再度向低位回歸，但是在土拍信息透明度加強(qiáng)、拿地機(jī)會減少的情況下，對于那些稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊而言，反而會獲得更高的市場關(guān)注度，導(dǎo)致重點(diǎn)城市不同地塊間的冷熱分化進(jìn)一步加劇。

　　另一方面，在“兩集中”試點(diǎn)推進(jìn)的情況下，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進(jìn)一步向其他“次熱點(diǎn)”城市轉(zhuǎn)移，如蘇州等，這些城市的競爭格局和行政管控也將迎來更多新的變數(shù)。

　　接下來6月3日，合肥、鄭州兩地同時開始首輪集中供地，市場關(guān)注哪些房企會選擇這兩個過去一年房地產(chǎn)市場同樣火熱的二線城市。盧文曦指出，一城一策，更深層次的解讀也可以是不排除熱點(diǎn)城市的土地市場每一塊土地出讓都有針對性方案。尤其是針對一些熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，比如上海內(nèi)環(huán)或者中環(huán)以內(nèi)有一個針對性的限制性的條件，價格寧愿控一下也要抬高準(zhǔn)入門檻。所以不排除今后會出現(xiàn)這一個趨勢：土拍門檻抬高之后，少數(shù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與，控制總價的同時，也可以保證樓盤的品質(zhì)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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