二手房“停貸”？謠言！

　　“今年2月底簽了二手房300萬(wàn)元的同貸書，本來(lái)銀行說(shuō)5月前可放款，但一拖再拖，現(xiàn)在說(shuō)可能要等到8月份了?！笔忻耜惻肯蛴浾哒f(shuō)。

　　今年以來(lái)，廣州按揭房貸額度持續(xù)收緊，不僅貸款價(jià)格多次上調(diào)，近期，“二手房停貸”“放款周期變長(zhǎng)”的消息更引發(fā)關(guān)注。記者走訪銀行機(jī)構(gòu)、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)了解到，雖然目前尚未有銀行承認(rèn)“停貸”，但額度緊張使得多家銀行放款時(shí)間不斷延長(zhǎng)，尤其是二手房貸，不少銀行甚至表示放款時(shí)間不能確定。“房住不炒”的背景下，一系列房貸政策的效果正在顯現(xiàn)，新增居民房貸開始進(jìn)入下降通道。有業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計(jì)下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)，市場(chǎng)交易規(guī)模將保持量增價(jià)穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

　　銀行：相比一手房，二手房放款時(shí)間更長(zhǎng)

　　廣州區(qū)域“停貸”了？在走訪過(guò)程中，有房產(chǎn)中介工作人員向記者展示了《最新銀行政策表2021.6.25》的表格，記者注意到，該表格上顯示，建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行停止接單，招商銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行少量接單，與此同時(shí)，表格上注明：房貸政策會(huì)因各銀行的政策隨時(shí)調(diào)整，建議成交一周內(nèi)安排客戶業(yè)主面簽按揭。不過(guò)，記者向上述表格中顯示停止接單的建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行了解情況，三家銀行均表示現(xiàn)在仍可受理房貸業(yè)務(wù)。

　　“現(xiàn)在確實(shí)有銀行不做二手房貸了，但對(duì)外還是會(huì)接客戶的相關(guān)業(yè)務(wù)，只是會(huì)告訴你放款時(shí)間不確定?！痹撝薪楣ぷ魅藛T向記者透露，如果自己去找銀行貸款，按個(gè)人業(yè)務(wù)的正常流程走，放款慢是現(xiàn)在的常態(tài)，但如果是通過(guò)開發(fā)商、按揭公司等渠道，他們將多個(gè)客戶的業(yè)務(wù)一起進(jìn)行，放款的速度并不慢。

　　雖然目前尚未有銀行發(fā)布官方文件表示“停貸”，但記者走訪過(guò)程中了解到，額度的緊張使得多家銀行放款速度變慢已成事實(shí)，且目前房貸放緩的情況主要集中在二手房房貸市場(chǎng)?！坝幸恍┙衲昴瓿鹾灥模歼€沒(méi)有落實(shí)到放款?！睆V州某國(guó)有大行的信貸部人士向記者透露，現(xiàn)在二手房房貸的審批很快，資料齊全的話，預(yù)計(jì)一周左右可以審批完，但是由于排隊(duì)人較多，銀行額度緊張，所以放款的時(shí)間沒(méi)辦法確定。

　　“今年以來(lái)，按揭房貸持續(xù)收緊，只是相比一手房貸，二手房貸的放款時(shí)間顯得更長(zhǎng)?！庇邢嚓P(guān)人士補(bǔ)充道，這是因?yàn)樵谟邢薜念~度之下，銀行機(jī)構(gòu)會(huì)將資源傾向給合作房企的樓盤。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從放款周期來(lái)看，6月72城房貸平均放款周期為50天，較5月再延長(zhǎng)2天。其中，46個(gè)城市房貸放款周期延長(zhǎng)，已超過(guò)六成。如廣州較5月延長(zhǎng)14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區(qū)城市放款周期也基本延至100天以上。

　　與此同時(shí)，銀行對(duì)貸款人的資質(zhì)審核也較為嚴(yán)格。如有銀行要求購(gòu)房首付款80%及以上資金來(lái)源于借款人家庭自有資金。此外，還需借款人提供銀行近半年流水或其他可驗(yàn)證材料進(jìn)行核實(shí)，對(duì)于有部分于近半年轉(zhuǎn)入的款項(xiàng)，要進(jìn)一步核查是否為合理收入所得。

　　新增居民房貸開始進(jìn)入下降通道

　　房貸放緩背后，除了額度緊張之外，銀行房貸利率自今年以來(lái)，已進(jìn)行過(guò)多輪上調(diào)。根據(jù)貝殼研究院對(duì)全國(guó)72個(gè)城市房貸業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)，首套和二套房貸平均利率已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月上升，二季度分別累計(jì)上漲17和15個(gè)基點(diǎn)。廣州有部分銀行自今年以來(lái)，房貸利率已經(jīng)經(jīng)過(guò)4輪上調(diào)。

　　在一系列房貸政策調(diào)整下，房貸增長(zhǎng)轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，從5月份起，新增居民房貸開始進(jìn)入下降通道。此前央行公布的5月末社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，居民中長(zhǎng)期貸款增加4426億元，為今年以來(lái)首度同比少增。

　　房貸政策持續(xù)收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是立竿見(jiàn)影的。記者觀察到，廣州二手房市場(chǎng)降溫，成交量連續(xù)下降。來(lái)自廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，自今年4月份開始，廣州全市中介促成二手住宅的網(wǎng)簽量逐月下降，其中2021年6月(統(tǒng)計(jì)周期為2021年5月26日-2021年6月25日)，廣州市中介促成二手住宅的網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為1943宗和18.39萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降26.18%和24.77%，同比分別下降55.14%和53.98%。

　　“目前廣州二手房確實(shí)受到一些影響了，成交量較去年同期大概下降了3成左右，除了受二手房貸放緩等因素影響外，還因?yàn)榻衲?月下旬推出的增值稅‘2改5’政策?！敝薪槿耸啃★L(fēng)向記者坦言。

　　記者了解到，自2021年4月22日起施行的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》中指出，將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

　　“以前是房子滿2年不用繳增值稅，該政策實(shí)施后，沒(méi)有滿5年的房子在交易時(shí)，需要繳納約5%的增值稅，比如原本滿2年但未滿5年、總價(jià)約400萬(wàn)元的房子，在該政策實(shí)施后，要比以前多繳納約20萬(wàn)元的增值稅款?！敝薪槿耸啃★L(fēng)向記者說(shuō)，該政策實(shí)施后，二手市場(chǎng)的熱度有明顯降溫，有部分買家轉(zhuǎn)向了一手市場(chǎng)。

　　此外，有中介機(jī)構(gòu)還對(duì)其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了統(tǒng)一，減少買賣雙方對(duì)中介是否存在偏幫一方及吃差價(jià)的擔(dān)憂。7月1日，裕豐地產(chǎn)發(fā)布，其旗下的二手房買賣統(tǒng)一向買賣雙方各收取房屋總成交價(jià)0.69%的傭金(單方不低于6000元)。有裕豐地產(chǎn)的中介人員坦言，此前0.5%~1.5%之間的傭金都有過(guò)。

　　預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)交易規(guī)模將保持量增價(jià)穩(wěn)

　　在“房住不炒”大背景下，監(jiān)管層出臺(tái)一系列政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括“三道紅線”政策、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度、土地集中出讓政策等，在精準(zhǔn)的調(diào)控下，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，盈利有所下滑，同時(shí)去年以來(lái)房地產(chǎn)板塊走勢(shì)弱于大盤，地產(chǎn)行業(yè)估值創(chuàng)下歷史新低。數(shù)據(jù)顯示，2020年，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌10.85%，跑輸滬深300指數(shù)38.06個(gè)百分點(diǎn)。2021年以來(lái)(截至7月6日)，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌7.89%，跑輸滬深300指數(shù)5.43個(gè)百分點(diǎn)。山西證券表示，截至2021年6月18日，地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)PE為7.9 倍，估值僅高于銀行板塊；縱向來(lái)看，目前地產(chǎn)板塊估值仍處于近10年較低水平。

　　港股方面，2020年恒生中國(guó)(香港上市)100指數(shù)全年累計(jì)上漲1.97%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌23.62%，跑輸大盤25.59個(gè)百分點(diǎn)。2021年至今(截至7月6日)，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下跌8.73%，跑輸恒生指數(shù)11.82個(gè)百分點(diǎn)。所以，總體來(lái)看，不論A股還是H股，兩地房地產(chǎn)板塊走勢(shì)均明顯弱于大盤。

　　對(duì)于未來(lái)，中信證券認(rèn)為，高信用、大市值的部分地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)被低估，不過(guò)行業(yè)盈利能力下降預(yù)計(jì)仍將持續(xù)，但資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和下沉深耕可能使部分低資金成本公司找到盈利能力拐點(diǎn)。2021年是企業(yè)報(bào)表盈利能力繼續(xù)下降的一年，而2022年之后則可能出現(xiàn)分化，個(gè)別企業(yè)可能憑借低資金成本和高開發(fā)能力穩(wěn)住利潤(rùn)率，另一些企業(yè)可能會(huì)面臨項(xiàng)目層面虧損的壓力。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院李萬(wàn)賦分析，一方面，受房貸集中度新規(guī)限制，今年各銀行房貸額度確實(shí)會(huì)比往年投放少；另一方面，按照往年規(guī)律，下半年房貸額度也往往會(huì)比上半年緊張；此外，“房住不炒”政策執(zhí)行趨嚴(yán)，對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)費(fèi)貸信貸資金違規(guī)流入樓市的檢查和處罰力度加大。

　　值得注意的是，在政策引導(dǎo)下，銀行信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，資金正加速向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)傾斜。銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月，制造業(yè)貸款新增1.1萬(wàn)億元，85%為中長(zhǎng)期貸款?？萍紕?chuàng)新、綠色發(fā)展等領(lǐng)域信貸繼續(xù)較快增長(zhǎng)。民營(yíng)企業(yè)貸款同比增長(zhǎng)12.3%?！皬难胄泻豌y保監(jiān)會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，普惠型小微企業(yè)貸款規(guī)模有所增加，下半年應(yīng)該會(huì)更加精準(zhǔn)支持小微企業(yè)和個(gè)體戶，并且加強(qiáng)信貸資金的流向監(jiān)管?！崩钊f(wàn)賦分析。

　　貝殼研究院表示，過(guò)了上半年的考核節(jié)點(diǎn)后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)，市場(chǎng)交易規(guī)模將保持量增價(jià)穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)計(jì)下半年二手房市場(chǎng)交易量增速放緩，全年新房、二手房的交易規(guī)模比去年增長(zhǎng)超過(guò)10%。

　　轉(zhuǎn)自：廣州日?qǐng)?bào)

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