新力控股融資成本高，過往銷售額不透明，業(yè)績(jī)大幅放緩或有疑點(diǎn)

　　7月8日，一封《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》在網(wǎng)上傳播。信中稱，2019年新力控股創(chuàng)始人張園林在推動(dòng)新力上市時(shí)遭遇金融詐騙集團(tuán)，欠下16億港元高利貸，至今未能脫離債務(wù)危機(jī)。

　　次日，新力控股官方回應(yīng)，“近日，公司關(guān)注到‘新力地產(chǎn)老板求救信’及類似相關(guān)言論在網(wǎng)絡(luò)傳播。該信息內(nèi)容純屬子虛烏有、惡意中傷。對(duì)于以上嚴(yán)重?fù)p害公司形象和權(quán)益的行為，公司已向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，追究造謠者法律責(zé)任并通過其他法律途徑，維護(hù)自身合法權(quán)益?！?/p>

　　這件事將新力控股這家黑馬房企推到了臺(tái)前。新力控股上市前銷售額不透明，上市一年后業(yè)績(jī)顯著放緩，少數(shù)股東權(quán)益突然激增，或許值得外界注意。

　　千億規(guī)模權(quán)益占比低

　　新力控股是一家歷史較短的房企，2010年，33歲的張園林在江西南昌創(chuàng)辦新力控股，距今11年。2019年11月，新力控股在中國香港上市，不僅是第一只成功上市的贛系房企，也讓張園林成為當(dāng)時(shí)最年輕的上市房企創(chuàng)始人。

　　張園林是比較有野心的，他曾說，“有追求、有理想就要大膽堅(jiān)持去做。當(dāng)然，這種堅(jiān)持需要基于準(zhǔn)確的價(jià)值判斷?！?/p>

　　張園林的野心從新力控股規(guī)模上可以看出一二。2018年初，張園林為公司定下來了“保800億元爭(zhēng)1000億元”的銷售目標(biāo)，這時(shí)新力才是一家成立8年的房企。根據(jù)第三方克而瑞數(shù)據(jù)，2015年的新力還是一家銷售額只有45億的mini房企。隨后3年實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，2016到2018年，銷售額分別為161.3億、428億、887億。

　　但第三方數(shù)據(jù)終究會(huì)有出入，根據(jù)新力2019年年報(bào)，公司2018年的真實(shí)銷售額只有710.8億，當(dāng)年并沒有完成張園林保底800億的目標(biāo)。此外，新力2019年上市時(shí)提交的招股書，也沒有給出過往3年的銷售額數(shù)據(jù)，這家公司的銷售額在上市后才變的透明。2020年，新力合約銷售額1137億，跨過千億大關(guān)，較2019年的914億增長(zhǎng)24.4%。

　　新力能在短短10年內(nèi)做到千億規(guī)模的訣竅在于合作開發(fā)。2020年，新力權(quán)益銷售額只有540億，同比增長(zhǎng)11.8%，權(quán)益銷售占比47%，低于行業(yè)75%左右的均值。

　　2021年初，新力CFO許進(jìn)業(yè)表示：“2020年新力控股的去化率大概是60%，回款率大概85%左右。預(yù)計(jì)今年的去化率和回款率與去年水平差不多?！备笨偛脛⑾璺Q，“公司2021年的權(quán)益推貨量約為850億元，只要實(shí)現(xiàn)65%的去化率，就可以完成銷售目標(biāo)?！卑创送扑?，2021年新力權(quán)益銷售額約為552億，只比2020年增長(zhǎng)2%。

　　此外，2020年新力的權(quán)益銷售同比下降了2個(gè)百分點(diǎn)。針對(duì)權(quán)益占比低的問題，新力方面的回應(yīng)是，2019年新增土地項(xiàng)目的合作增加，并表示公司2020年新增土地項(xiàng)目權(quán)益率達(dá)到60%，預(yù)期今后權(quán)益比會(huì)逐年提升。

　　新力過去的擴(kuò)張中，其自身的實(shí)力很難撬動(dòng)千億規(guī)模，通過與其他房企合作開發(fā)，降低權(quán)益占比，才成為千億房企中的一員，但沖規(guī)模也給新力埋了不少隱患。

　　上市一年后業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)顯著放緩

　　新力上市前后明顯的變化是：業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)大幅放緩。

　　2016年到2019年，新力收入分別為22.23億、52.41億、84.16億、269.85億，年復(fù)合增長(zhǎng)率130%；同期，歸母凈利潤分別為0.62億、0.95億、4.14億、19.58億，年復(fù)合增長(zhǎng)率216%。而且可以明顯看出上市當(dāng)年，即2019年收入和凈利潤放量大漲。

　　但2020年，新力收入280.69億，同比增長(zhǎng)4%；歸母凈利潤19.60億，同比增長(zhǎng)1%。2020年，新力的業(yè)績(jī)幾乎是在原地踏步。

　　新力上一年的收入增速，與碧桂園、萬科、保利等頭部房企相當(dāng)，但像陽光城、中梁地產(chǎn)、中駿地產(chǎn)等16年到18年，規(guī)模從百億擴(kuò)張到千億、兩千億的房企，收入仍有20%，甚至超50%的增長(zhǎng)速度。

　　房企2020年結(jié)轉(zhuǎn)的收入，主要以2018年銷售的房子為主，那正是新力快速擴(kuò)張的階段。或許，新力不僅過往的銷售數(shù)據(jù)成謎，收入也有疑點(diǎn)。

　　2020年8月中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，已經(jīng)離任的新力控股前聯(lián)席董事長(zhǎng)陳凱，曾說過這么一句話：“這半年報(bào)表業(yè)績(jī)更扎實(shí)了！”2020年上半年，新力收入增速24%，歸母凈利潤增速83%，2020年下半年，新力收入和凈利潤同比均略有下滑。

　　陳凱是地產(chǎn)圈一位很成功的職業(yè)經(jīng)理人，曾先后在華潤置地、龍湖、陽光城、中南置地等公司有過籌劃上市和業(yè)績(jī)翻倍沖刺千億的成功經(jīng)驗(yàn)。陳凱在中南置地?fù)?dān)任董事長(zhǎng)期間，中南的規(guī)模從500億沖到1960億。2020年3月，陳凱與新力控股簽了3年合同，年薪120萬，以及根據(jù)當(dāng)年業(yè)績(jī)發(fā)放獎(jiǎng)金。結(jié)果陳凱只在新力待了189天，就主動(dòng)離職。

　　對(duì)于陳凱來說，120萬的年薪并不高?，F(xiàn)任陽光城總裁朱榮斌年薪600萬，在碧桂園時(shí)甚至超過了2000萬。當(dāng)時(shí)有市場(chǎng)消息稱，陳凱與張園林之間有個(gè)對(duì)賭：如果新力在2022年之前進(jìn)入銷售額榜15強(qiáng)，且不許業(yè)績(jī)?cè)旒?，陳凱將獲得上市公司10%股份。新力對(duì)外表示，雙方未曾簽訂對(duì)賭協(xié)議。

　　促使陳凱離職的原因，應(yīng)該也與年薪無關(guān)。2020年下半年，“三道紅線”出臺(tái)后，前些年高杠桿擴(kuò)張的房企，有降負(fù)債壓力，也讓房企放緩了擴(kuò)張的步伐，新力想在銷售額上再上一個(gè)臺(tái)階是有難度的，這或許是陳凱離開的原因之一。

　　少數(shù)股東權(quán)益激增成謎

　　2020年末，新力控股剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率73.2%，凈負(fù)債率43.6%，現(xiàn)金短債比1.2倍，后兩項(xiàng)符合監(jiān)管要求。

　　新力上市前，2016年末到2018年末的凈負(fù)債率分別高達(dá)190%、270%、240%。上市兩年內(nèi)，將凈負(fù)債率控制在如此低的水平，與少數(shù)股東權(quán)益有關(guān)。

　　2016年末到2018年末，新力少數(shù)股東權(quán)益分別為2.27億、6.71億、8.17億，期末的歸母股東權(quán)益分別為25.74億、39.24億、42.44億，兩者間的差距較大。但2019年末及2020年末，公司少數(shù)股東權(quán)益分別為67.29億、91.98億，歸母股東權(quán)益分別為81.67億、98.65億，兩者間的差距顯著縮小，且少數(shù)股東權(quán)益明顯激增。

　　2018年到2020年，新力的權(quán)益銷售占比都在50%以下，至少這3年新力都是以合作拿地開發(fā)為主，因此，2019年少數(shù)股東權(quán)益的激增似乎就顯得不太合理了。

　　少數(shù)股東權(quán)益也是明股實(shí)債的溫床，2019年和2020年，新力少數(shù)股東凈利潤分別只有0.57以和0.78億，而2016年到2018年分別為0.68億、1.83億、1.42億，少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)后，利潤反而不如從前。

　　新力負(fù)債端的另一個(gè)問題是，融資成本較高。公司上市前，時(shí)任財(cái)務(wù)管理中心副總經(jīng)理林育成表示，“此前公司因?yàn)橐?guī)模的原因，對(duì)于融資成本比較放開?！?018年，新力融資成本9.3%，有息負(fù)債中51.6%來自信托等非標(biāo)融資。

　　新力上市之后，隨著融資渠道增多，以及來自銀行的借款占比增長(zhǎng)，信托融資占比下降。但融資成本的降幅卻不明顯，2020年仍有9.1%，高于6%左右的行業(yè)均值。

　　新力對(duì)此表示，“集團(tuán)2019年11月上市，上市之后打開了境內(nèi)外融資渠道，新增美元債剛開始需要有新發(fā)行溢價(jià)”。2020年，新力發(fā)行過三次發(fā)美元債，總額7.4億美元，利率均超過10%。

　　或許對(duì)新力來說，擴(kuò)大規(guī)模并非首要的事情，降低杠桿率，減少融資成本，活下去更重要。（文：曲奇）

　　轉(zhuǎn)自：新浪財(cái)經(jīng)

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