調(diào)查｜杭州將嚴(yán)批住宅集中配置商業(yè)，叫停擦邊球造“商墅”

　　“要防止商業(yè)聯(lián)排以后成為行業(yè)新的測(cè)算法則，地價(jià)繼續(xù)拍高，利潤(rùn)仍然不會(huì)有提升，且留下了更多的規(guī)劃隱患。” 今年3月，就有浙江省杭州業(yè)內(nèi)人士在微信朋友圈評(píng)論杭州住宅配套商業(yè)問(wèn)題。

　　時(shí)隔4個(gè)月，杭州開始糾偏。

　　政府：禁止住宅商業(yè)配套獨(dú)立布置

　　澎湃新聞獲悉，7月13日，杭州市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布“關(guān)于住宅集中配置商業(yè)的相關(guān)管控措施”的內(nèi)部通知。

　　通知要求，對(duì)已經(jīng)出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨(dú)立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。(住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設(shè)置，或依附于住宅建筑主體設(shè)置的三層以下附屬建筑空間。) 請(qǐng)各分局在審批中嚴(yán)格落實(shí)。

　　記者致電杭州市自然資源與規(guī)劃局，工作人員表示，情況屬實(shí)。在記者進(jìn)一步詢問(wèn)為何禁止，該工作人員則表示， 企業(yè)要做商墅，而類別墅是被禁止的。

　　同時(shí)，杭州市自規(guī)局蕭山分局工作人員則表示，管控配建的內(nèi)容是以內(nèi)部通知的形式于7月13日發(fā)布的，現(xiàn)在是這么執(zhí)行。

　　所謂商墅，顧名思義在商業(yè)性質(zhì)的地塊上建造的別墅。本文提及的商墅則是，前期設(shè)計(jì)審批合規(guī)，但在設(shè)計(jì)階段即考慮后期改造為別墅的商鋪。

　　房企人士：實(shí)為叫停商墅

　　為了利潤(rùn)，房企將風(fēng)險(xiǎn)推向了購(gòu)房者一邊。

　　來(lái)自杭州的房企人士唐本向澎湃新聞表示，杭州的這個(gè)做法是“叫停了商墅”。在杭州，住宅地塊的配套用房最大建筑面積可以占地塊地上總建筑面積的10%，有人打起了這個(gè)10%的主意。

　　唐本解釋稱，文件一般只會(huì)明確社區(qū)配套用房等公益性配套用房的面積，其他的部分不做具體要求。有的房企會(huì)設(shè)置沿街商鋪、底層商鋪等產(chǎn)品，但是今年的住宅規(guī)劃中開始出現(xiàn)了一批不一樣的“商鋪”。

　　據(jù)唐本介紹，最早設(shè)計(jì)獨(dú)立布置的商鋪的房企是萬(wàn)科競(jìng)得的編號(hào)為杭政儲(chǔ)出【2020】69號(hào)地塊。

　　澎湃新聞注意到，該地塊公示的規(guī)劃方案顯示，地塊規(guī)劃建造13幢24-26層的高層商品住宅樓，1幢16層的自持住宅樓和6幢低層商業(yè)。其中，S4、S5和S6三幢商業(yè)均為2層商業(yè)樓，面向京杭大運(yùn)河。

　　配套商業(yè)如何變身別墅

　　在杭州房企圈，另一個(gè)頗受關(guān)注的項(xiàng)目為綠城中國(guó)在編號(hào)為杭政儲(chǔ)出【2020】75號(hào)地塊上規(guī)劃的項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于杭州市江干區(qū)牛田板塊（以下簡(jiǎn)稱為綠城牛田項(xiàng)目)。

　　規(guī)劃公示圖顯示，該項(xiàng)目西側(cè)為部分15層至16層的商業(yè)樓，東南側(cè)則為僅一層的商業(yè)體。

　　熟悉該項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士透露，通過(guò)規(guī)劃部門審批的設(shè)計(jì)是符合規(guī)范的，如設(shè)計(jì)單層約五米層高，增加夾層設(shè)計(jì)。

　　澎湃新聞從綠城中國(guó)員工處獲取的該項(xiàng)目東南側(cè)商業(yè)部分的內(nèi)部方案顯示，該部分被稱為商業(yè)BOX戶型，僅有一層的商業(yè)體層高為5米，并設(shè)計(jì)為層高4.2米的工具間。經(jīng)過(guò)系列改造之后，計(jì)容面積約為150平方米的商鋪將變身為有庭院、有露臺(tái)，實(shí)得建筑面積約為315平方米的別墅。 唐本稱，這是行業(yè)內(nèi)公開的秘密，設(shè)計(jì)符合規(guī)范，但設(shè)計(jì)之初是奔著改造去的，大家在內(nèi)部討論時(shí)也是明確這是“商墅”項(xiàng)目。日后銷售出去，到了購(gòu)房者手里可以打掉夾層，進(jìn)行改造，但銷售之后的改造責(zé)任不在房企，違規(guī)也是購(gòu)房者違規(guī)。

　　對(duì)此，澎湃新聞?dòng)浾咴?月7日采訪杭州市規(guī)自局江干分局工作人員。對(duì)于配套的商業(yè)用房有改造為商墅的風(fēng)險(xiǎn)，該工作人員表示，規(guī)劃部門是按照規(guī)范審批的。房企拿地開始規(guī)劃部門就在關(guān)注，在指標(biāo)允許的情況下，會(huì)支持房企的設(shè)計(jì)方案。

　　該工作人員表示，在房企方案設(shè)計(jì)階段，有和企業(yè)溝通，商業(yè)配套不能作為別墅銷售。建設(shè)商墅的隱患規(guī)劃部門也是考慮到了，也對(duì)項(xiàng)目做了很多限制。這些規(guī)劃方案，也是日后城管等部門遇到違建等執(zhí)法的依據(jù)。

　　房企緣何鋌而走險(xiǎn)？

　　另有房企人士張?jiān)龈嬖V澎湃新聞，其所在公司在杭州市首批集中供地中競(jìng)得的住宅地塊，報(bào)批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案即包含商墅。公司在做市場(chǎng)調(diào)研和成本測(cè)算階段，對(duì)比過(guò)上述萬(wàn)科項(xiàng)目和綠城項(xiàng)目，并進(jìn)行學(xué)習(xí)。

　　緣何拋棄住宅，轉(zhuǎn)為建設(shè)被禁止的商墅？

　　張?jiān)霰硎?，這還是和杭州的競(jìng)拍規(guī)則有關(guān)，“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)自持+競(jìng)配建”，盡管政府限制了地價(jià)和房?jī)r(jià)，但是競(jìng)的自持和配建部分需要成本，想要獲取地塊只能降成本，常規(guī)方式比拼不過(guò)其他房企，只能從配建商業(yè)想辦法。

　　張?jiān)鼋o記者算了一筆賬：如果住宅限價(jià)為28000元/平方米，商墅定價(jià)約為50000元/平方米。10萬(wàn)平方米計(jì)容建筑面積，10%用于公建配套，扣除應(yīng)建公建配套面積，能多建7%左右，也就是7000平方米，一平方米售價(jià)增加22000元，相當(dāng)于多了1.5億元的貨值，競(jìng)拍活動(dòng)中1000萬(wàn)元一手的話，估計(jì)能多出10來(lái)手。

　　有多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，政府的整治大家是歡迎的，對(duì)企業(yè)而言是減小了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，但是希望土地出讓方和主管部門能夠完善競(jìng)買規(guī)則，可以學(xué)習(xí)上海等地，在保證房企一定利潤(rùn)的條件下制定競(jìng)買規(guī)則，這也是對(duì)房屋質(zhì)量和購(gòu)房者的保護(hù)。

　　今年6月，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)曾發(fā)表名為《新房質(zhì)量問(wèn)題如何破解》的文章，即談及“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”問(wèn)題。文章稱：房屋質(zhì)量問(wèn)題頻現(xiàn)還與市場(chǎng)調(diào)控限價(jià)政策有關(guān)，限價(jià)導(dǎo)致限質(zhì)。為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，政府部門要求某一區(qū)域房?jī)r(jià)不得高于一定價(jià)格，或者在土地出讓環(huán)節(jié)就明確“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”，地塊上的房?jī)r(jià)在土地出讓時(shí)就會(huì)被鎖定。盡管從數(shù)據(jù)上看房?jī)r(jià)很快能控制住，但房?jī)r(jià)被限，地價(jià)卻不低，限價(jià)擠壓了開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間，“羊毛出在羊身上”，很多開發(fā)商通過(guò)降品質(zhì)來(lái)保住利潤(rùn)，導(dǎo)致房屋質(zhì)量出現(xiàn)下滑，出現(xiàn)諸如設(shè)施簡(jiǎn)配、綠化縮水、建材劣質(zhì)等問(wèn)題。（記者：龐靜濤）

　　轉(zhuǎn)自：澎湃新聞

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