房企扎堆下沉的浙江三四線城市遭遇調控重錘

　　縣城核心區(qū)房價破4萬，土拍溢價率最高竟超過300%！浙江一座經濟處于省內中游水平的城市因樓市過火被住建部“盯上了”。

　　在被住建部約談4天后，浙江金華市火速出臺樓市調控新政，宣布實行住宅限售、公證搖號銷售以及加強二手住宅價格監(jiān)管等舉措。

　　去年下半年起，金華樓市不斷升溫。根據國家統(tǒng)計局數據，去年至今金華市新房價格已連續(xù)8個月上漲，二手房則連續(xù)上漲了13個月。

　　7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

　　次日，金華市市長邢志宏立即主持召開市政府常務會議，會上他表態(tài)要堅決貫徹“房住不炒”重要指示。

　　三天后，金華樓市調控的靴子落地，將實行“拿證后限售3年、二手房限價試點”等最嚴舉措，不過金華下轄的縣級市義烏、永康、東陽等今年樓市火熱，尚未被納入最嚴調控。

　　浙江一名地產從業(yè)人士告訴第一財經，從6月底開始，金華樓市已經有轉冷跡象，有部分樓盤在準備中介分銷，估計接下來在政府強管控下，難演上半年的火爆行情。

　　土拍是房價抬升導火索

　　克而瑞研究中心副總經理楊科偉認為，2021年浙西城市紛紛加碼調控地市，但土拍熱度不減反增，其中金華尤為突出，“究其原因，土拍火熱為直接導火線”。

　　近年來，龍頭房企在浙江三四線城市下沉布局趨勢明顯，今年保利、碧桂園、萬科、保利、金地、中海等外來頭部企業(yè)都參與了火爆的金華土拍，加碼布局；浙系房企綠城、華鴻嘉信、榮安也頻現(xiàn)土拍現(xiàn)場。

　　今年1月，金華市區(qū)第一宗地塊出讓就拍了272輪，最終保利以76.1%的溢價率打響了金華新年土拍第一槍。

　　4月，金華浦江月泉書院東側一宗低密宅地出讓，競爭過程異常激烈，經過445輪，5個多小時競拍，最終由厚樸置業(yè)競得，溢價率達79.8%，樓面價創(chuàng)下當地新紀錄，達到16600元/平方米。

　　在土拍風向標指引下，金華市區(qū)房價明顯攀升。今年1月，金華二手房價環(huán)比漲幅達到1.3%，位居70城第四位；到了6月，在70城總體增幅放緩情況下，金華漲幅再度回升到1.0%，列第二位。

　　今年3月，金華也曾發(fā)出通知稱將加大住宅用地供應量，已達到穩(wěn)樓市的目的，但顯然短期作用不大。

　　此次樓市新政，是金華史上最嚴調控，其主要政策可以概括為“住宅拿證3年后方可交易、開啟二手房限價時代”。

　　除金華外，目前已有深圳、寧波、成都、西安、紹興、無錫、上海和東莞都開始實行二手房限價政策。

　　調控仍有“漏網之魚”

　　浙江縣域經濟發(fā)達，金華下轄的義烏、東陽(橫店所在地)、永康可能都比金華更出名，它們上半年的土拍以及房價上漲情況也都不亞于金華。

　　今年以來，縣級市義烏、永康市場上都首度出現(xiàn)了價格超過4萬元/平方米的二手房。

　　“義烏核心區(qū)域的房價已經達到4萬-5萬/平方米，超過省內很多城市，甚至能與省會杭州相‘媲美’。永康的經濟能級比不上義烏，但房價也上漲較猛，核心區(qū)基本達到4萬元/平方米。”熟悉當地的市場人士對第一財經表示。

　　有統(tǒng)計數據顯示，目前義烏房價均價達到28666元/平方米，在全國38個GDP超千億縣中，義烏房價高居榜首。同時也超過金華市區(qū)19680 元/平方米的均價。

　　今年3月，義烏、永康都曾出臺調控政策，義烏要求拿房產證2年后才能轉讓，此外還在金融領域監(jiān)管、預售條件提高等方面規(guī)范房地產市場。永康則稱會加大住宅用地供應量，科學設置土地出讓起始價、保留價。

　　但另一方面，義烏、永康和東陽的土拍熱度居高不下。

　　今年3月份，金華永康一宗江南山水新城地塊競價625輪，最終浙江小商品城集團以樓面價17804元/平方米拿地，溢價率123.67%。

　　同月，經過200輪競價，碧桂園以8.39億元競得永康麗州北路街區(qū)老活塞廠宿舍地塊，樓面價14673元/平方米，溢價率223.94%。

　　4月，東陽兩宗涉宅用地集中出讓，經過116輪競價，浙江萬固以總價6.01億元競得東陽市南馬鎮(zhèn)花園湖景城以西地塊，樓面價5059元/平方米，溢價率高達329.29%。

　　調控后的義烏土地成本也不低。4月30日，上海房企上坤以最高限價8.8億元在義烏拿地，溢價率44.3%，成交樓面價約8689.6元/平方米，除此之外，還需無償配建6000平方米配套用房。

　　8月2日，義烏一宗地吸引了武漢地產、綠城、首開、華發(fā)、碧桂園、國深商城、大悅城、美的等多家房企參拍，競價86輪后，武漢地產以樓面封頂價25320元/平方米拿下地塊，溢價率30%，成交總價達到32.2億。地塊要求全裝修、配建幼兒園，實際樓面價近3萬元/平方米。

　　然而，此次金華出臺了更嚴的調控政策，并沒有把義烏、永康和東陽納入其中，調控政策寫明只含“婺城區(qū)、金義新區(qū)、金華經濟技術開發(fā)區(qū)全域”。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，義烏、永康等縣級市此前樓市確實很火，義烏經濟體量較大，不排除接下來會跟進金華市區(qū)的調控政策。

　　轉自：第一財經

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