“零首付”買房？長(zhǎng)春樓市擠“泡沫”

　　“首付1萬，3年免息，安家長(zhǎng)春”“4字頭，購(gòu)準(zhǔn)現(xiàn)墅質(zhì)小高”。盛夏的長(zhǎng)春及長(zhǎng)春周邊市場(chǎng)，各個(gè)售樓處在熱情地通過各種促銷手段吸引來往的行人。

　　長(zhǎng)春是今年第一個(gè)開展集中供地的城市。4月的第一輪集中供地，長(zhǎng)春24%的土地流拍，總溢價(jià)率僅有3.3%。6月中旬，長(zhǎng)春開啟第二批集中供地，流拍率攀升至38%，總溢價(jià)率只有0.4%。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日走訪長(zhǎng)春市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，新開樓盤逐漸向城市外圍擴(kuò)散，市中心的凈月、南關(guān)、朝陽因開發(fā)成熟，樓盤多為改善型項(xiàng)目；蓮花山、汽開等區(qū)域產(chǎn)品多針對(duì)剛需客戶；近年來一度受到熱捧的北湖區(qū)域開啟了促銷模式；進(jìn)入長(zhǎng)春購(gòu)房者視野不久的合隆、范家屯等區(qū)域，則有項(xiàng)目開始通過“低首付”“首付分期”等手段賣房。

　　“近兩年長(zhǎng)春土地供應(yīng)量比較大，疊加疫情影響，市場(chǎng)面臨下行壓力，投資需求已經(jīng)大幅減弱?！笨硕痖L(zhǎng)春機(jī)構(gòu)資深分析師姜峰告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，長(zhǎng)春樓市之所以有各種促銷行為，是因?yàn)殇N售方面面臨壓力，但長(zhǎng)期來看，長(zhǎng)春作為人口凈流入的省會(huì)城市，需求面是比較好的。

　　“零首付”買房

　　合隆鎮(zhèn)位于長(zhǎng)春市人民廣場(chǎng)往西北27公里，隸屬于長(zhǎng)春市寬城區(qū)管轄，暫由長(zhǎng)春市農(nóng)安縣代管。從長(zhǎng)春市駕車到達(dá)合隆只需40分鐘，這里也成為長(zhǎng)春市投資客群的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。

　　“你首付一萬六就可以把房子買下來了！”在龍府御澋園售樓處，一位置業(yè)顧問向記者介紹了“低首付”買房方式：將毛坯房以精裝房的高價(jià)格申請(qǐng)銀行貸款，以獲得更多的貸款金額，進(jìn)而減少首付款至1萬余元，但需要額外簽訂一個(gè)“自愿放棄裝修”協(xié)議。

　　以一套兩室兩廳一衛(wèi)的房源為例，房子“表單價(jià)”為5205元/平方米，如果以精裝房的價(jià)格去申請(qǐng)的話，“成交單價(jià)”就變成了7174元/平方米，房子總價(jià)則多出了17.64萬元。置業(yè)顧問在宣傳單頁上寫下了“首付款”僅需1.64萬元，每月還貸款2471元。在這樣“低首付”的促銷優(yōu)惠推動(dòng)下，龍府御澋園售樓處人頭攢動(dòng)。記者致電該項(xiàng)目開發(fā)商吉林省龍府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)方僅以 “不在現(xiàn)場(chǎng)，不太了解”進(jìn)行回復(fù)。

　　執(zhí)行此種促銷方式的樓盤并非個(gè)例，距離龍府御澋園不遠(yuǎn)的艷瀾山項(xiàng)目也曾以類似的方式將首付做到了低至3萬元，“比如總價(jià)44萬元的房子，首付款3萬元，剩下的41萬元都是貸款，但這個(gè)優(yōu)惠最近收回了，需要申請(qǐng)一下試試?！彪S后銷售人員表示，近期這個(gè)優(yōu)惠確實(shí)不能做了。在艷瀾山售樓處，一個(gè)立在地上的宣傳海報(bào)上寫著標(biāo)語：“首付1萬，3年免息，安家長(zhǎng)春”。但該項(xiàng)目開發(fā)商農(nóng)安縣吉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位工作人員在回應(yīng)記者時(shí)表示，此前該項(xiàng)目沒有“低首付”的優(yōu)惠措施。

　　更有開發(fā)商索性做到了“零首付”購(gòu)房。在范家屯區(qū)域的中央勝境項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商給出了足夠的“誠(chéng)意”：購(gòu)房時(shí)先不收取首付款，首付款分為五年十期支付，從半年后開始。以一套86.85平方米、總價(jià)61萬元的房子為例，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)只需要交納共計(jì)4434元的物業(yè)維修基金和工本費(fèi)用就可以購(gòu)房，共計(jì)19萬元的首付款在隨后5年里每半年支付一次，首付款結(jié)清時(shí)間已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了交房時(shí)間。范家屯位于公主嶺市，距離長(zhǎng)春市中心71公里，但有硅谷大街與長(zhǎng)春市南部核心產(chǎn)業(yè)區(qū)相連，被認(rèn)為具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)。中央勝境開發(fā)商吉林省富盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的人士在回應(yīng)記者采訪時(shí)表示，確實(shí)有首付分期的優(yōu)惠，而且不會(huì)產(chǎn)生利息。

　　除了“做低首付”之外，“首付分期”也并不鮮見。在北湖的龍騰英才時(shí)代項(xiàng)目也宣稱其房屋總價(jià)30%的首付款可以分期支付：兩年內(nèi)分6次支付完成，如26.95萬元的首付款先期支付7.57萬元，隨后兩年內(nèi)分5次每次支付4.4萬元。記者聯(lián)系到該項(xiàng)目開發(fā)商龍騰集團(tuán)，對(duì)方僅表示“不知道”便掛斷了電話。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴記者，做低首付這種操作明顯屬于違規(guī)行為，一方面這涉嫌騙貸行為，另一方面這也違背了對(duì)購(gòu)房貸款的相關(guān)政策要求。這樣做一旦被查出，對(duì)于購(gòu)房人而言，一方面可能會(huì)被解除合同，要求提前還款，另一方面?zhèn)€人征信也可能會(huì)受到影響。對(duì)于開發(fā)商而言，也可能會(huì)面臨相關(guān)的處罰風(fēng)險(xiǎn)。“分期付款”同樣會(huì)違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定，也會(huì)埋下商品房購(gòu)買糾紛的隱患。

　　農(nóng)安縣住建局回應(yīng)記者稱，去年開始有關(guān)注到關(guān)于購(gòu)房首付分期的情況，但是否符合政策規(guī)定需要向市場(chǎng)監(jiān)督管理局咨詢。公主嶺市住建局則表示，了解購(gòu)房首付款的相關(guān)要求需要聯(lián)系銀監(jiān)部門。記者向長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)送采訪函，隨后接到回復(fù)稱，不接受采訪。

　　熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)回落

　　在近年來的長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)，北湖普遍被視為極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，但近期北湖區(qū)域樓市進(jìn)入了波動(dòng)期。據(jù)悉，2016年，北湖成為長(zhǎng)春新區(qū)的一部分，隨后，該區(qū)域的房?jī)r(jià)一路從4000元/平方米飆升至10000元/平方米。

　　近日，記者來到北湖區(qū)域，已經(jīng)可以看到成片的住宅樓棟，封頂?shù)捻?xiàng)目不在少數(shù)。馬路上有來往的車輛，但行人較少，只有在一些售樓處停放有車輛，聚集了些許人氣。

　　萬科金域華府置業(yè)顧問向記者介紹了該項(xiàng)目二期，該期項(xiàng)目的房源價(jià)格可以在九五折基礎(chǔ)上再優(yōu)惠4萬元，不同于常見的新開批次“越賣越貴”，二期房源優(yōu)惠后單價(jià)反而比一期所剩房源價(jià)格低1000余元，原因被解釋為“一期房源后來漲了一些”。記者致電該項(xiàng)目開發(fā)公司吉林省昊悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司采訪，但尚未收到回應(yīng)。

　　房產(chǎn)中介胡鑫(化名)告訴記者，最近長(zhǎng)春的房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，但北湖區(qū)域跌得比較明顯，“那里都是之前被炒起來的，泡沫太多了。”

　　有不少房產(chǎn)從業(yè)人員選擇在北湖區(qū)域?yàn)樽约褐脴I(yè)安家，置業(yè)顧問姚馨(化名)在2018年以8000元/平方米的價(jià)格在北湖買下一套高層，如今3年過去，周邊配套更加完善，但旁邊依然可以看到單價(jià)9000多元的房子，漲幅并沒有當(dāng)初預(yù)期的那么大。

　　“我去年買了套二手房，唉，買高了?！弊隽?年房產(chǎn)中介的謝斌(化名)向記者感慨，他自己在北湖買的房子價(jià)格并不是十分理想。

　　姜峰表示，北湖是長(zhǎng)春比較新的熱點(diǎn)區(qū)域，在2016年成為長(zhǎng)春新區(qū)之后，區(qū)域得到快速發(fā)展，但現(xiàn)階段市場(chǎng)壓力比較大，開發(fā)商對(duì)區(qū)域信心不是很足，就會(huì)調(diào)整銷售策略，但實(shí)際那里與長(zhǎng)春整體市場(chǎng)基本持平或者只是略有下降?！跋窈下∧菢拥牡胤?，是典型的投資板塊，那里市場(chǎng)遇冷的話說明投資需求減少得比較明顯，現(xiàn)在的房子回歸到以自住需求為主?！?/p>

　　進(jìn)入“買方市場(chǎng)”

　　今年6月8日，長(zhǎng)春市發(fā)布《通知》，嚴(yán)懲售房后返款、變相打折銷售。此前，為了推動(dòng)銷售，長(zhǎng)春部分開發(fā)商承諾對(duì)購(gòu)房者“返本銷售”，其中有備案單價(jià)為8322元的房子在售出后給購(gòu)房者“返現(xiàn)”多達(dá)3000元/平方米。

　　開發(fā)商不惜血本促銷的背后，是各個(gè)項(xiàng)目的銷售壓力?！艾F(xiàn)在是買方市場(chǎng)，市場(chǎng)比較平穩(wěn)，開發(fā)商給的優(yōu)惠也很多。”在房產(chǎn)中介郝林(化名)看來，近期買房的人能有更多機(jī)會(huì)買到便宜的房子。

　　“從2018年開始，長(zhǎng)春土地供應(yīng)量快速增加，另外還有疫情‘黑天鵝’的影響，導(dǎo)致長(zhǎng)春周邊市場(chǎng)銷售壓力比較大，購(gòu)房者買房的可選性是比較強(qiáng)的?！苯灞硎?，土地供應(yīng)量的增加對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響明顯。

　　今年6月18日，長(zhǎng)春年內(nèi)第二次集中供地落下帷幕，供應(yīng)的涉宅地塊68宗，成交42宗，收獲土地出讓金249億元。其中39宗為底價(jià)成交，其余18宗因無人報(bào)價(jià)而流拍，8宗提前終止出讓，流拍率達(dá)到38%，總溢價(jià)率只有0.4%。

　　截至目前，長(zhǎng)春市年內(nèi)成交的商住用地已經(jīng)高達(dá)825萬平方米，超過了去年全年的795萬平方米。不過，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，長(zhǎng)春自2019年10月以后，新房環(huán)比價(jià)格漲幅就再未超過1%，甚至在2020年第四季度和2021年第一季度連續(xù)下跌，到2021年4月才止跌回升。

　　當(dāng)?shù)厝耸糠Q，長(zhǎng)春市不斷涌入的人口或許會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來的支撐力量。過去10年，長(zhǎng)春市人口增加了139萬人，達(dá)到906.69萬人，向“千萬人口”城市挺進(jìn)。

　　“去年和今年的銷量是差不多的，開發(fā)商拿地的量也并沒有減少。長(zhǎng)春是人口凈流入的省會(huì)城市，長(zhǎng)期來看住房需求量是很大的?！苯逭J(rèn)為，開發(fā)商對(duì)長(zhǎng)春的未來市場(chǎng)預(yù)期是比較看好的。(作者：陳雪波 盧志坤)

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀