頂級學區(qū)房降價500萬無人接盤，深圳房產中介現(xiàn)“關店潮”

　　多年來，學區(qū)房都是房產交易中的搶手貨，價格也隨著家長們潮涌般的熱情而水漲船高。但是隨著一系列調控政策和入學政策的出臺，學區(qū)房開始迅速降溫，有些城市畸高的房價也有所松動。

　　近日，深圳一套頂級學區(qū)房在某拍賣平臺出現(xiàn)流拍，而起拍價相比市價已經便宜了500萬元以上。此次流拍并非孤案，此前也有學區(qū)房拍賣出現(xiàn)這種情況。有中介稱，法拍房流拍釋放了一個信號，即市場對學區(qū)房熱捧的程度有所下降。

　　頂級學區(qū)房降價500萬無人接盤

　　近日，京東拍賣上的一套深圳頂級學區(qū)房遭遇流拍。這套房子位于深圳福田區(qū)港中旅花園26棟，面積116平方米，起拍價為1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。

　　央視財經記者實地走訪附近中介門店了解到，由于該小區(qū)帶荔園外國語小學和深圳高級中學學位，同戶型房子總價基本都在2500萬-3000萬元，單價超過20萬元/平方米。

　　在此之前，深圳優(yōu)質學區(qū)房百花片區(qū)的長城花園，一套104.7平方米的房子，起拍價為1084萬元，單價在10萬元，每平方米比市場價便宜了3萬多元，但同樣遭遇了流拍，目前二拍價格更是降到了867萬元。

　　深圳某地產中介公司福田北區(qū)負責人王法彬對央視財經稱，法拍房的流拍確實比較罕見，之前這個片區(qū)的房子，即使是法拍房也比較受大家的追捧。這次流拍釋放了一個信號，最近市場調控的方向，可能會讓學區(qū)房的熱捧程度有所下降。

　　根據(jù)過往多年的經驗，嚴厲的樓市調控之下，學區(qū)房比非學區(qū)房更加堅挺，也是更能保值增值的資產。但是，學區(qū)房的致命弱點在于，入學政策一旦調整，其價值或將大幅縮水。深圳學區(qū)房的降溫，就與擬推行的“大學區(qū)制”有關。

　　今年8月1日，《深圳經濟特區(qū)社會建設條例(草案征求意見稿)》公開征求意見。針對各界關注的教育公平問題，《草案》明確提出推行大學區(qū)招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結構。

　　易居研究院指出，“大學區(qū)制”概念打破了傳統(tǒng)學區(qū)學位的概念，防范特定區(qū)域炒作學區(qū)房的現(xiàn)象。類似概念也體現(xiàn)了學區(qū)資源均衡發(fā)展的導向。通過大學區(qū)制，能夠降低學區(qū)房的熱度，同時也引導購房者理性購房，通過理解教育均衡發(fā)展政策來選房和安排子女入學。

　　雖然上述《草案》仍在征集意見階段，具體的細則并未出臺，但目前不少有學區(qū)房購買意向的人已開始觀望。據(jù)時代周報此前報道，在上述《草案》出臺后，一位看中香蜜湖一套超2000萬元的學位房、并已經支付200萬元定金的購房者，準備放棄200萬元的定金毀約。

　　市場涼涼 關店潮來了？

　　除了學區(qū)房，中新經緯客戶端了解到，從2020年以來，面對火熱的房地產市場，深圳出臺了一系列樓市調控措施，其中的二手房參考價被視為一把調控利器，這讓深圳樓市從今年2月起迅速降溫。

　　深圳市房地產中介協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，深圳二手房網簽套數(shù)分別為8971套、5272套、4869套、4396套、3781套、3216套，連續(xù)5個月呈現(xiàn)下降趨勢，且降幅明顯。

　　到今年7月，深圳二手房網簽套數(shù)為3313套(含自助)，雖然較6月份環(huán)比上升3.0%，但同比2020年二手房網簽量最高值的7月份下跌84.5%。

　　深圳市房地產中介協(xié)會認為，僅從7月份的網簽走勢，尚不能斷定市場是否已觸底。因為，根據(jù)對7月周網簽走勢分析，周網簽走勢相對此前月份的周網簽走勢波動要大的多，尤其是第29周，因市場傳聞新業(yè)務規(guī)則即將發(fā)生變化，致使短期內呈現(xiàn)出“扎堆網簽”的現(xiàn)象，一定程度上，對7月的網簽走勢起到了人為推升作用。

　　二手房交易量同比下滑8成，這讓以此為生的房產經紀人受到較大影響。近來，多家媒體都關注了深圳房地產中介行業(yè)出現(xiàn)“離職潮”“關店潮”現(xiàn)象。對此，深圳市房地產中介協(xié)會統(tǒng)計顯示，以今年6月30日時間節(jié)點有效實名登記從業(yè)人員數(shù)量為例，深圳全市實名登記的星級從業(yè)人員比去年同期，下滑了11.8%，但總量仍處在平穩(wěn)水平。數(shù)據(jù)還顯示，“新人”(指完全無行業(yè)從業(yè)經驗者)在新進從業(yè)人員隊伍中占比呈現(xiàn)波動式下滑態(tài)勢。

　　根據(jù)行業(yè)摸底調研，該協(xié)會共收回798家機構合計4161間門店的情況，問卷調查覆蓋率達到全市門店(已備案)總量的近6成。其中，有104間門店已關閉且已辦理工商注銷，占據(jù)總調查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業(yè)，但未辦理工商注銷，占據(jù)總調查樣本的5.3%。根據(jù)類推法分析，預計現(xiàn)階段全市中介門店關?？偭繎?00余間門店(含未備案)，占全市中介門店(含未備案)的比例應少于10%。

　　上述協(xié)會認為，從目前月度走勢分析，深圳市場中短期內難改基本面，月度二手房3000套的網簽量或將成為這一新常態(tài)的“分水嶺”，即使短期內市場出現(xiàn)小波動，也至多呈現(xiàn)出圍繞3000套上下小幅震蕩的現(xiàn)象，總體這種低位的平穩(wěn)態(tài)勢已形成延續(xù)性的趨勢，全行業(yè)要學會適應這種“慢市”節(jié)奏。

　　學區(qū)房整治、樓市調控均出重拳

　　有業(yè)內人士認為，作為一線城市，深圳房地產市場具有有風向標意義，此次既擬出臺“大學區(qū)制”，又進行樓市調控，代表了未來房地產市場一種走向。

　　就整治學區(qū)房亂象而言，據(jù)中新經緯客戶端此前不完全統(tǒng)計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，整治學區(qū)房亂象。

　　北京西城區(qū)教委去年4月30日發(fā)布了“7·31”入學新政。這一政策規(guī)定，2020年7月31日后新購房屋或戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的家庭適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。今年7月初，該政策正式落地，西城區(qū)不少家長的孩子都未能進入優(yōu)質學校，由此也導致頂尖學區(qū)房價出現(xiàn)松動，市場觀望情緒濃厚。此外，8月17日，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發(fā)言人李奕表示，新學期，會有更多的老師跨校、跨學區(qū)流動，輻射優(yōu)質教育服務。

　　今年3月，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，這是2018年《上海市進一步推進高中階段學?？荚囌猩贫雀母锏膶嵤┮庖姟返呐涮孜募?，適用于2022年起參加上海市高中階段學校招生錄取的考生，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，學區(qū)房炒作直接帶旺了部分城市樓市。樓市調控政策也要見招拆招，對于學區(qū)房調控，在需求端抑制炒作的同時，供給端也要發(fā)力。過去，學區(qū)房之所以剛性上漲，就在于心理預期，這次打掉預期，最堅硬的房價剛性上漲板塊破冰，學區(qū)房開始降溫。從市場表現(xiàn)看，北京、上海、深圳、合肥等地的學區(qū)房價格都有所下降，這是好現(xiàn)象。

　　從整個房地產市場調控來看，政府對“房住不炒”的態(tài)度愈發(fā)堅決。據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1-7月份，全國出臺的各類房地產調控政策合計高達352次，高于2020年同期的336次和2019年同期的307次。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端稱，今年平均每月超過50次的房地產調控，體現(xiàn)了房地產政策趨嚴的走勢。

　　“越來越收緊的調控政策有望平穩(wěn)市場，房價漲幅也可能會繼續(xù)放緩。一線城市是今年上半年房價上漲的龍頭城市，而針對經營貸、二手房定價混亂、學區(qū)房等調控政策的不斷疊加，已經使得一線城市房價漲幅放緩，預計今年下半年一線城市或將進入調整周期。”張大偉還稱，整體看，2021年8月以后，隨著信貸政策回歸正常，房價漲幅有望放緩，房價下調的城市數(shù)量將不斷增加。（記者：薛宇飛）

　　轉自：中新經緯

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