打折促銷中介當(dāng)“街霸”：深圳商務(wù)公寓市場眾生相

　　對于深圳樓市，商務(wù)公寓一直是一個(gè)特殊的存在。由于不限購不限貸，商務(wù)公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過，二手商務(wù)公寓交易稅費(fèi)成本較高以及其他一些限制條件，導(dǎo)致商務(wù)公寓這幾年的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上住宅。雖然商務(wù)公寓停止審批后，深圳商務(wù)公寓市場短暫熱鬧過一陣，但在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控環(huán)境下，深圳商務(wù)公寓市場去化依舊艱難，打折促銷成為開發(fā)商通用手段。

　　房產(chǎn)中介經(jīng)理

　　當(dāng)起“街霸”

　　雖然深圳樓市在嚴(yán)厲的調(diào)控下已經(jīng)明顯降溫，但如果有新房項(xiàng)目市場以備案價(jià)6.7折的折扣對外銷售，還是相當(dāng)吸引眼球。

　　“這個(gè)項(xiàng)目推出特價(jià)的商辦產(chǎn)品和商務(wù)公寓，商辦產(chǎn)品按備案價(jià)格打6.7折，商務(wù)公寓算下來也有8.5折左右，非常劃算?！痹诹_湖筍崗片區(qū)，最近有許多房產(chǎn)中介經(jīng)理在路上當(dāng)起了“街霸”，主打的就是位于筍崗北部的中洲坊項(xiàng)目。根據(jù)房產(chǎn)中介經(jīng)理介紹，中洲坊項(xiàng)目推出部分新產(chǎn)品，其中商辦產(chǎn)品按備案價(jià)格打6.7折左右，商務(wù)公寓的折扣幅度為8.5折左右，一套65平方米左右的商務(wù)公寓總價(jià)在360萬元左右。記者查詢發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目早在2020年12月就獲批預(yù)售許可證，商務(wù)公寓備案732套，商業(yè)447套。其中，商務(wù)公寓戶型建面約33~66.7平方米，均價(jià)約每平方米6.8萬元。

　　吸引房產(chǎn)中介經(jīng)理當(dāng)起“街霸”，自然是開發(fā)商給出的極高傭金。“大概是總價(jià)的3到8個(gè)點(diǎn)，具體我也不好告訴您，也就是因?yàn)檫@么高的傭金比例，我們才那么拼命?！爆F(xiàn)場房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，“如果您在我這里成交，我再返您一個(gè)點(diǎn)的傭金，相當(dāng)于又打了個(gè)折。”

　　除了中洲坊，記者在筍崗片區(qū)就看到近3個(gè)在售的商務(wù)公寓項(xiàng)目。與此同時(shí)，羅湖、福田、龍崗等區(qū)的多處在售商務(wù)公寓，都推出不同程度的折扣優(yōu)惠。不過，記者發(fā)現(xiàn)許多購房者依舊將商辦產(chǎn)品和商務(wù)公寓混為一談，甚至有項(xiàng)目將商辦產(chǎn)品包裝成公寓對外銷售。值得注意的是，深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范經(jīng)營專項(xiàng)整治工作的通知》，嚴(yán)厲整治涉嫌隱瞞房產(chǎn)關(guān)鍵信息、誘導(dǎo)消費(fèi)者購買“產(chǎn)辦公寓”、將產(chǎn)業(yè)用地上建設(shè)的廠房、辦公類建筑等包裝或虛假宣傳為“產(chǎn)辦公寓”誘騙消費(fèi)者等行為。

　　投資與自住

　　“商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。近年來，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務(wù)商務(wù)人士’‘短期住宿’的目的。”深圳市住房和建設(shè)局在2020年7月的通知上稱。

　　所以，在許多人看來，商務(wù)公寓一般是用來投資，但也有部分購房者選擇商務(wù)公寓“自住”。只是，從目前情況來看，深圳商務(wù)公寓市場依舊供大于求。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)指出，2020年深圳公寓批售項(xiàng)目46個(gè)，批售商務(wù)公寓24910套，批售面積合計(jì)147萬平方米，套數(shù)同比上漲23.6%，面積同比上漲23.7%，達(dá)歷史新高。同期，深圳商務(wù)公寓僅成交11735套，成交量不到供應(yīng)量的一半。不過，或許正是開發(fā)商和房產(chǎn)中介的聯(lián)動，今年上半年深圳商務(wù)公寓市場成交面積43.7萬平方米，同比上升89.96%，為去年全年成交面積的61.15%。

　　記者隨機(jī)采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)投資者購買商務(wù)公寓后會選擇出租，但深圳租賃市場的租金回報(bào)率一直呈現(xiàn)低迷的走勢，也讓一些投資客感到無奈?！皠倓傎I了一套58平方米的商務(wù)公寓，當(dāng)時(shí)銷售人員推銷時(shí)說新公寓至少能租到8000元，現(xiàn)在只開6000元的房租，也空置了很久。”陳先生剛在羅湖區(qū)買了一套商務(wù)公寓，“現(xiàn)在入市的新房越來越多，價(jià)格高了就不好出租。”

　　與住宅市場類似，近幾年來深圳商務(wù)公寓市場的政策也不斷調(diào)整。不過，去年出臺的停止新增公寓審批政策，成為了深圳公寓市場的分水嶺：2020年7月31日，取消商務(wù)公寓土地審批；2021年3月3日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公開征求《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局部修訂意見，刪除相應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地適建用途中“商務(wù)公寓”的描述。此外，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問題的通知》，明確商務(wù)公寓、宿舍可以配建燃?xì)夤艿馈?/p>

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理張?zhí)眸Q表示，今年上半年深圳商務(wù)公寓成交同比出現(xiàn)增長，一方面是由于疫情過后消費(fèi)能力回升，二手房參考價(jià)的執(zhí)行也分流了部分客戶到商務(wù)公寓市場；另一方面，部分購房者認(rèn)為是“公寓住宅化”，激發(fā)了部分購買力。不過，商務(wù)公寓的屬性畢竟與住宅不同，還是難以掩蓋商務(wù)公寓與普通住宅之間的差異，政策的利好效應(yīng)僅能短期內(nèi)影響商務(wù)公寓市場，預(yù)期短期商務(wù)公寓仍將有不錯(cuò)的成交，但總體上對公寓市場的影響不會太大。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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