警惕“面粉貴過面包”！禁“馬甲”拍地、限土地款來源成二輪供地“標配”

　　禁止多“馬甲”拍地、限制購地資金來源已然成為了第二輪集中供地的“標配”。

　　8月18日，遼寧省沈陽市自然資源局發(fā)布補充公告稱，將第二輪集中供地掛牌交易時間延期至9月7日，并對競買人資格、多“馬甲”拍地、購地資金來源等方面提出要求。

　　嚴查土地款來源

　　7月30日，沈陽市自然資源局公布第二批集中供地信息，將供應46宗地塊，總面積達391萬平方米，總起拍價約為376.2億元，原定掛牌交易時間為8月19日-8月30日。

　　此次補充公告提出，將第二批集中供應地塊的掛牌公告時間延期至2021年9月6日，掛牌交易時間延期為2021年9月7日—2021年9月17日9時整，競買保證金到賬及報名截止時間順延為2021年9月15日14時整。

　　同時，補充公告對此次拍地的競買人資格、資金來源等方面提出了更高要求。

　　一是參與城市商品住宅用地競買的企業(yè)須具有房地產開發(fā)資質。同一企業(yè)及其控股（參股）的各個公司，不得參加同一宗地的競買；二是競買人繳納的購地資金（包括土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，下同）來源均為自有資金，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業(yè)鏈上下游關聯企業(yè)借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用其控制的非房地產企業(yè)融資等。

　　同時，競買人繳納購地資金須從其自有賬戶中匯出。自然資源部門會同金融管理等相關部門委托會計師事務所開展購地資金審查，經審查不符合規(guī)定的，取消競得資格、解除土地出讓合同、收回已出讓土地，競買保證金不予返還，三年內不得參加我市土地市場公開競買。

　　諸葛找房研究中心認為，重點限制“馬甲”公司拍地，有利于促進競拍活動公平公正，一定程度上或也有利于抑制了溢價率的提升，另外，嚴查購地資金來源，有利于房企資金鏈安全，也將部分帶有投機心態(tài)的房企拒之門外。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，目前明確規(guī)定用自有資金拍地的只有上海、南京等少數城市，其他城市對于房企資金來源不做要求，如果要求必須用自有資金的話，個人認為能夠使土地市場迅速降溫，這個的影響程度要大于“三道紅線”。

　　此外，本次出讓住宅用地，涉及限地價的地塊采取“限地價、競更高更優(yōu)建筑品質”模式，涉及的無償代建內容取消。

　　據此前報道，沈陽首批集中供地出讓地塊22宗，共收金197.8億元。

　　房企、政府雙限

　　本周，江蘇蘇州和山東濟南也分別發(fā)布了第二次集中供地延期的消息，并對“馬甲”公司拿地、競買資金來源等方面作出要求。

　　據了解，8月17日，蘇州市將第二次集中供地的競拍時間從9月1日-9月3日調整為9月16日-9月18日，并對土拍規(guī)則進行了調整：調整5宗地塊一次報價有效區(qū)間上限；同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買；競買人須說明資金來源情況，在報名時提交資金來源情況申報表。

　　同日，濟南也將第二輪土拍時間從8月30日調整為9月10日，同時規(guī)定不得多個馬甲公司參與競拍，參與商品住宅用地競買的企業(yè)須具有相應的房地產開發(fā)資質；并要求參與競買企業(yè)要說明購地資金來源、提供相應證明并對上述要求做出承諾。同時對出讓住宅用地最高限價均有所調整，出讓方式由“限地價，競政府儲備性公有房”調整為“限地價，抽簽確定競得人”。

　　宋紅衛(wèi)指出，最近二輪土拍政策對地方政府和房企雙方都有限制。企業(yè)方面，是對房企資質、資金等方面，以及競拍規(guī)則提出要求；限制溢價率和減少其他隱形增加房企成本的手段，比如競配建，競自持等，是對政策指定方做出了規(guī)定和要求。

　　對于這一情況，其補充道，這也是基于兩方面考慮，一是各地都把“房價地價聯動機制”當做準則，但是實際執(zhí)行過程中，對地價漲幅沒有明確限制，但是對于房價限制較嚴格，造成“房價地價上漲不聯動”，很多城市“地王”再現，樓板價甚至超過房子的價格；二是基于風險的考慮，房企目前利潤率已明顯下滑，在地價上漲較快而房價嚴格控制的背景下，部分房企會發(fā)生虧損的項目風險，甚至會波及行業(yè)的健康。

　　據不完全統(tǒng)計，截至目前，已有深圳、上海、天津等十余座城市延期或中止第二批集中供地。

　　“本次延遲拍地并調整土拍規(guī)則，進一步促進土地市場健康發(fā)展，同時或也有利于引導土地市場降溫，大概率與第一批競拍及之前的閉門會議影響有一定關系?！敝T葛找房研究中心說道。（作者：左宇）

　　轉自：國際金融報

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