重慶二次集中供地最終定檔126宗宅地 即將迎來TOD時代

　　近日，重慶二批次集中供地公告陸續(xù)上線，最終共推出126宗涉宅用地，中心城區(qū)推出42宗，占地面積4111畝，規(guī)劃建筑面積447.41萬㎡，推出樓面均價7060元/㎡；其他市轄區(qū)推出84宗，占地面積8233畝，規(guī)劃建筑面積973.25萬㎡，推出樓面均價2216元/㎡，報名期限截至9月23日12時。

　　在中央“房住不炒”和“穩(wěn)字當頭”的調(diào)控基調(diào)下，重慶本次土拍規(guī)則強化，嚴控溢價率水平，將采用“現(xiàn)場拍賣+競自持租賃住宅”或“現(xiàn)場拍賣+競自持租賃住宅+競高品質(zhì)住宅”的拍賣措施，且對競買人的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查，堅定落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署，有效防范房地產(chǎn)市場風險，本次土拍規(guī)則也進行了響應(yīng)的調(diào)整。

　　明確競拍人資格，包括禁馬甲、要求競拍人需具有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。同時嚴控房企資金來源，確保房企試用合規(guī)自有資金購地，對資金來源不符規(guī)定的房企限制參拍。

　　二批次地塊基本均有設(shè)置最高限價，中心城區(qū)推出的42宗地整體最高溢價率為9.39%，控制在10%以內(nèi)，各地塊溢價率上限介于6%-15%之間，其中19宗地溢價率上限為6%，溢價率上限10%和15%的地塊各5宗，溢價率上限8%和12%的地塊分別有2宗和3宗。另外，17個市轄區(qū)亦設(shè)置有最高限價，溢價率上限集中在10-15%之間。

　　二批次重慶中心城區(qū)地塊推出樓面均價為7060元/㎡，部分地塊受自持租賃用房影響，推出樓面價較低。其中江北區(qū)地塊位于核心成熟區(qū)，地塊區(qū)位優(yōu)勢顯著，推出樓面均價較高，為12225元/㎡；其次為南岸區(qū)、大渡口區(qū)，彈子石組團和釣魚嘴組團地塊均位于兩江四岸沿線，地塊價值相對較高；九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)和巴南區(qū)推出樓面均價水平相近，均在5500元/㎡左右。

　　中心城區(qū)明確11%住宅用地自持租賃。二批次地塊中中心城區(qū)部分地塊明確自持租賃住房要求，42宗地中共有17宗地有自持租賃住房要求，有4宗地需自持總計容住宅建筑面積100%的租賃用房，這4宗地分別位于雙碑組團、北碚組團、水土組團和大石壩組團。中心城區(qū)自持租賃住房規(guī)劃建筑面積共計51.43萬㎡，占整體計容面積的11.49%。租賃用房主要分布在北碚區(qū)和九龍坡區(qū)，九龍坡區(qū)推出7宗地塊中有6宗均有自持租賃用房要求。

　　新增競自持租賃住房比例和競品質(zhì)要求。中心城區(qū)和其余市轄區(qū)各地塊達到最高限價，則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競自持租賃住房比例環(huán)節(jié)，先按比例以地塊總計容建筑面積的1%或0.5%為階梯競自持比例，達到上限后，周邊市轄區(qū)轉(zhuǎn)為競自持租賃住房年限，中心城區(qū)部分地塊則轉(zhuǎn)為競高品質(zhì)住宅建設(shè)環(huán)節(jié)。

　　中心城區(qū)地塊分布

　　土地供應(yīng)較為充足，西區(qū)土地占據(jù)主力。二批次地塊整體占地面積4111畝，占2021年供地計劃(15540畝)的26.45%。2021年中心城區(qū)宅地目前已供應(yīng)11622畝，已供應(yīng)全年計劃的74.79%，三批次剩余供應(yīng)量基本與二批次一致。二批次土地供應(yīng)量整體仍較為充足，從地塊分布來看，西區(qū)占據(jù)主力。沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)作為重慶一路向西發(fā)展戰(zhàn)略的橋頭堡，此次土地供應(yīng)占主力。

　　具體來看，中心城區(qū)中沙坪壩區(qū)此次供應(yīng)超百萬方，9宗地規(guī)劃建筑面積達125.51萬㎡；其次九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、大渡口區(qū)三區(qū)供應(yīng)量相近，規(guī)劃建筑面積均在70萬㎡水平；渝北區(qū)4宗地規(guī)劃建筑面積41.43萬㎡；南岸區(qū)單地塊體量較大，規(guī)劃建筑面積達30萬㎡；江北區(qū)和巴南區(qū)供應(yīng)地塊體量較小，均不足20萬㎡。

　　兩江四岸沿線多宗優(yōu)質(zhì)地塊，軌道地產(chǎn)加速。從二批次地塊的分布來看，西部科學城仍為主力供應(yīng)區(qū)，金鳳和曾家推出五宗宅地。此外，兩江四岸作為彰顯重慶“山水之城、美麗之地”的新名片，供應(yīng)多宗優(yōu)質(zhì)地塊，釣魚嘴半島推出5宗。渝北區(qū)作為第一批次的主力供應(yīng)區(qū)，二批次土地供應(yīng)縮水明顯，兩路-空港和龍興各推出2宗地。

　　2020年11月，重慶出臺《關(guān)于推進主城都市區(qū)城市軌道交通區(qū)域綜合開發(fā)的實施意見(試行)》，預(yù)示著重慶將開啟TOD時代。此次推出地塊中有十余宗地塊位于TOD軌道站點旁，隨著重慶市城市軌道TOD綜合開發(fā)步伐不斷加快，軌道地產(chǎn)可享受便捷交通帶來的生活便利。

　　周邊市轄區(qū)地塊分布

　　涪陵璧山供應(yīng)超百萬方，同城化發(fā)展先行區(qū)供應(yīng)主力。二批次重慶周邊17個市轄區(qū)供應(yīng)84宗地，占地8233畝，建設(shè)用地面積548.89萬㎡，規(guī)劃建筑面積達973.25萬㎡，主要集中在中心城區(qū)臨近區(qū)縣。

　　具體來看，涪陵區(qū)供應(yīng)量最大，17宗地規(guī)劃建筑面積達165.66萬㎡。其次為璧山區(qū)、江津區(qū)和南川區(qū)，供應(yīng)量均為百萬方水平，這三個區(qū)均為主城都市圈中的同城化先行區(qū)。作為中心城區(qū)的有機組成部分，承擔著重大功能布局，吸引人口集聚，土地市場穩(wěn)步供應(yīng)。另外萬州和開州各推出5宗地，推出規(guī)劃建筑面積為75.4萬㎡和62.06萬㎡。

　　各區(qū)域土地價差較大，璧山區(qū)土地價值優(yōu)勢顯著。從推出樓面價來看，84宗地推出樓面均價為2180元/㎡，各區(qū)域一方面受區(qū)域自身價值影響，另一方面受地塊位置影響，土地價格差異較大。其中璧山區(qū)土地價值優(yōu)勢明顯，7宗地推出樓面均價為3357元/㎡，其次開州區(qū)、銅梁區(qū)和江津區(qū)推出樓面均價也超2500元/㎡。

　　轉(zhuǎn)自：中指研究院

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