從2021年半年報看房企發(fā)展態(tài)勢

　　2021年至今，房地產(chǎn)調控持續(xù)升級，內容不斷豐富，一系列穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產(chǎn)長效機制持續(xù)落實。此外，新冠疫情還在持續(xù)，雖然我國防控措施得力，但一定程度上對房地產(chǎn)的一些業(yè)務周轉還是有所影響。

　　8月份，上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布2021年中期業(yè)績報告，通過半年報可見，房地產(chǎn)企業(yè)正告別過去高增長發(fā)展階段，營收、利潤空間等出現(xiàn)了不同程度的變化，降杠桿壓力猶存，增收少增利的情況普遍，行業(yè)進入了調整期。應對變局，眾多房企正在通過精耕細作和業(yè)務拓展謀求更多的發(fā)展機遇。

　　財務安全重要性凸顯降杠桿成效持續(xù)深化

　　自“三道紅線”融資監(jiān)管標準出臺，房企財務安全被放置到最重要的位置，面對強監(jiān)管，幾乎所有房企都在為降杠桿而努力，越來越多的房企躋身“綠檔”陣營，“綠檔”之外的企業(yè)，也大都明確轉綠目標。

　　根據(jù)中信建投統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021上半年118家A股上市房企整體的有息負債率為25.7%，較2020年同期下降3.3個百分點，較年初下降0.9個百分點；整體凈負債率為77.0%，較2020年同期大幅下降15.3個百分點，較年初下降1.5個百分點；現(xiàn)金短債比1.1，較2020年同期提升0.2，年初下降0.1.28家港股房企整體有息負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為24.2%、68.9%、1.4，較2020年同期分別下降5.2和30.2個百分點、提升0.4，較年初分別下降2.1和9.0個百分點，提升0.2。數(shù)據(jù)反映出地產(chǎn)行業(yè)整體負債率下降，降杠桿成效持續(xù)深化。

　　上半年，萬科、雅居樂集團、佳兆業(yè)集團躋身“綠檔”。碧桂園集團總裁兼執(zhí)行董事莫斌在中期業(yè)績說明會上表示，按照計劃碧桂園有信心在2023年中期之前完成“綠檔”。除此之外，花樣年資產(chǎn)負債率為72.7%，面對債務問題，花樣年采取了一系列的債務管理措施，除了繼續(xù)在二級市場進行債券回購外，花樣年還計劃處置多地項目以優(yōu)化資產(chǎn)結構。

　　總體來看，2021年上半年房企“增收不增利”現(xiàn)象普遍。A股上市房企和H股內地房企的毛利率和凈利率均較去年同期下滑，其中，凈利率下滑幅度小于毛利率。

　　2021年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.98%，較上年同期下降1.41個百分點。發(fā)布會上萬科董事長祝九勝表示，萬科凈利潤同比下降有三點原因：一是銷售規(guī)模的增長有限，二是毛利率下降稍快，三是轉型業(yè)務的影響所致。

　　審慎拿地減少風險多元獲取土地資源

　　集中供地政策實施以來，房企拿地變得審慎，拿地決策需要有周全計劃，過于激進和保守的策略都可能給企業(yè)未來發(fā)展埋下風險，拿地前期必須做好更加詳細的投資拓展規(guī)劃。

　　7月，宋都股份放棄已拍得的運河新城地塊，且5000萬元預約申請保證金相關部門“不予返還”引起關注，宋都股份表示與祥生集團合作不成功，導致公司短期內資金壓力大，本次損失高達宋都股份去年凈利潤的15.58%。中小房企受到現(xiàn)金少、融資難的影響，在拿地上更要精打細算。

　　上半年，擁有融資優(yōu)勢的頭部房企和國資背景房企在土地市場表現(xiàn)搶眼，同時，“三道紅線”的“綠檔”房企具有一定優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，萬科以超過1229億拿地金額位列上半年首位，碧桂園以1120億位列第二，融創(chuàng)中國以981億位列第三，保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地分別以956億、900億、826億位列第四、五、六。

　　作為“三道紅線”的同步要求之一，“拿地銷售比不超過40%”這一指標約束下，多家企業(yè)表示下半年會趨于保守，降低拿地風險。融創(chuàng)董事長孫宏斌在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，2021年下半年市場壓力會比較大，包括融資市場和銷售，融創(chuàng)要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，融創(chuàng)計劃將下半年的權益拿地銷售比控制在20%以內，全年權益拿地銷售比控制在30%以內。

　　在降檔等相關新政要求下，房企紛紛開始注重拿地方式多元化，通過收并購、勾地、城市更新拿地的房企，憑借高貨地比，謀求更大發(fā)展空間。頭部房企積極布局城市更新業(yè)務，主要是通過參與城市更新、舊改、TOD等項目建設獲取土地資源。

　　隨著8月31日國家住建部印發(fā)的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》正式落地，嚴控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主在住建部的拆建要求下，以后的城市更新項目效果仍有待考量。

　　注入新活力多元收入利潤表現(xiàn)可觀

　　主業(yè)盈利能力減弱，讓房企在業(yè)務多元化上做出了新的思考。在地產(chǎn)開發(fā)之外，房企積極主動地去尋找地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務之外的可能性，為實現(xiàn)公司收益的多元增長，對之前成效不顯著的多元業(yè)務轉型升級，讓多元化業(yè)務與地產(chǎn)主業(yè)形成良好的協(xié)同效應，營造新的利潤增長點是房企共同的目標。

　　半年報可見，房企都在發(fā)展多條賽道，除了物業(yè)管理、代建，商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)較長期限的運營管理也能為企業(yè)發(fā)展帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤貢獻。另外，城市更新類的開發(fā)運營，土地資源獲取成本端具有明顯優(yōu)勢，利潤率表現(xiàn)也更可觀。

　　從上半年萬科的營業(yè)收入來看，來自房地產(chǎn)開發(fā)及長租公寓、物流、商業(yè)等相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的收入為1575.3億元，占比94.3%。來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為85.7億元，占比5.1%；其他業(yè)務的營業(yè)收入為10.1億元。萬科物業(yè)服務萬物云業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%。物流倉儲方面，萬緯物流管理項目營業(yè)收入同比增長64%至13.4億元。商業(yè)開發(fā)與運營項目上半年實現(xiàn)商業(yè)項目的營業(yè)收入36.29億，同比增長19%。

　　碧桂園在半年報中著重提及對機器人產(chǎn)業(yè)，以及智能建造、新零售、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等領域的布局。半年報顯示，這分部的總對外收入由2020年上半年的約為人民幣17.89億元上升62.2%至2021年同期的約人民幣29.01億元。

　　在城市發(fā)展對交通、時效要求日益增長的時代背景下，房企紛紛投身TOD開發(fā)模式。華潤、越秀、龍湖等房企持續(xù)TOD模式的開發(fā)。越秀服務中期業(yè)績顯示，TOD業(yè)務上半年實現(xiàn)了合約金額超過1億元的新增，實現(xiàn)了17.3%的TOD業(yè)務凈利潤。華潤置地上半年新增9個TOD項目，目前已落地76個TOD綜合體，遍布31個地鐵城市。

　　在開發(fā)盈利縮窄的背景之下，代建板塊的盈利水平不降反增，逐漸受到房企的重視，2021年中期業(yè)績來看，綠城管理依舊保持穩(wěn)步增長，新簽約商業(yè)項目29個，較上年同期增加28.7%；毛利率高達41.7%；凈利潤2.7億；中原建業(yè)同樣表現(xiàn)亮眼，再次延續(xù)了長期以來增長勢頭。上市首個半年報披露中原建業(yè)擁有在管項目250個，同比增長37.4%；凈利潤3.6億元，同比增長20%；凈利潤率57.1%，位居行業(yè)首位；朗詩綠色地產(chǎn)代建業(yè)務實現(xiàn)代建服務收入4.05億元，同比增幅17.1%。同時，代建業(yè)務毛利率保持在57%的較高水平。截至上半年期末，由朗詩地產(chǎn)提供代建服務的項目共計50個，總可售面積277.6萬平方米。

　　城市更新吸引各大房企進入。佳兆業(yè)為例，憑借擁有大量的舊改和城市更新土儲，公司上半年毛利率達到30.0%，有效保障了企業(yè)的利潤空間；時代中國亦在年中業(yè)績會上表示，城市更新項目貢獻的土儲將會越來越多；此外，招商蛇口加大了城市更新人才儲備，招聘崗位覆蓋30多個城市，100多個崗位。

　　綠色債券發(fā)行增長 ESG內生動力篤行致遠

　　在碳中和的背景下，綠色建筑未來或將成為房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，越來越多的房企加入到了綠色建筑行列。公開數(shù)據(jù)顯示，中國葛洲壩地產(chǎn)所開發(fā)項目的綠色建筑認證覆蓋率已經(jīng)達到了100%，綠色建筑認證面積累計近450萬平方米；中南建設的綠色建筑項目已有40多個，面積超1000萬㎡；朗詩地產(chǎn)已在全國36個城市打造了141個綠色住宅項目，綠色住宅開發(fā)面積超過2,500萬平方米。房企均以綠色低碳發(fā)展為路徑，擴大綠色建筑認證面積。

　　今年以來，綠色美元債券發(fā)行持續(xù)增長。房企發(fā)行的綠色債券較多是引入了“綠色建筑”節(jié)能、環(huán)保的內容，遠洋集團、當代置業(yè)、祥生控股、陽光城等房企公布了綠色債券相關發(fā)行計劃。上坤、龍光、力高等也紛紛進入綠色債券發(fā)行通道。在當前融資渠道持續(xù)收窄的環(huán)境下，綠色債券有利于房企拓展海外融資渠道。在緩解融資壓力之余，房企的綠色債券也可以被視作其綠色發(fā)展戰(zhàn)略目標的一個重要環(huán)節(jié)。

　　2021年的房企半年報，ESG(環(huán)境、社會和公司治理)成為幾乎成為每家房企都會提及話題，無論出于監(jiān)管要求、企業(yè)責任、還是品牌宣傳，ESG正在成為越來越重要的企業(yè)指標。不少企業(yè)將ESG報告剝離并獨立披露，獨立披露的ESG報告內容更為豐富、披露質量相對更高，也可以從中看出房企對ESG發(fā)展的重視程度。

　　2020年8月，龍湖集團正式成立環(huán)境、社會及管治(ESG)委員會，體系化開展ESG管控工作，鑒于在環(huán)境保護、社會責任及企業(yè)管治等方面的突出表現(xiàn)，龍湖集團近日被納入恒生ESG指數(shù)50家成分股之一。碧桂園、萬科、融創(chuàng)、中海等大型房企有更多的動力和資源投入來提升各方面的ESG發(fā)展水平，而中小房企仍有較大的發(fā)展和成長空間。房企通過提升ESG發(fā)展水平，實現(xiàn)短期經(jīng)濟效益與長期環(huán)境、社會利益之間的平衡，提高自身的長期可持續(xù)發(fā)展能力和社會價值，還有待ESG理念進一步的應用實踐。

　　相比較于傳統(tǒng)的追求財務績效為目標的投資決策，ESG更提倡長期能持續(xù)帶來持續(xù)回報的經(jīng)營方式。

　　轉自：經(jīng)濟參考報

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