佳兆業(yè)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策：未來將有更多城市跟進(jìn)“限跌令” 降價(jià)潮難現(xiàn)

　　近期，地產(chǎn)股表現(xiàn)冰火兩重天，市場態(tài)度分化，折射出房地產(chǎn)市場面臨的巨大壓力。

　　今年前8月，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷調(diào)控超420次，政策覆蓋之廣、影響力之大遠(yuǎn)超歷史同期。

　　近年，很多房企啟動(dòng)內(nèi)部調(diào)整改革，旨在提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長。如何把握時(shí)機(jī)，助推企業(yè)中長期發(fā)展，成為每名地產(chǎn)人的必修課。

　　近日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第21屆年會上表示，悲觀者永遠(yuǎn)正確，但樂觀者才能生存。爆雷之后活下來的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)“發(fā)下等愿，結(jié)中等福，成上等事”，降低預(yù)期。

　　“之前房企之間競爭主要是資金、土地、人才資源要素的競爭。在土地端集中供地政策、三道紅線政策調(diào)控背景下，房企之間的競爭進(jìn)入運(yùn)營能力、產(chǎn)品力、成本控制能力的競爭?！痹诮邮軙r(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)劉策表示，房企間的競爭已更加細(xì)化。

　　房地產(chǎn)市場未觸底

　　日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月全國70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)情況。隨著前期出臺的調(diào)控政策不斷發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，疊加市場進(jìn)入淡季，新房、二手房上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，降至年內(nèi)最低水平，新房價(jià)格漲幅回落、二手房價(jià)格止?jié)q轉(zhuǎn)跌，這是今年以來二手房價(jià)格首次出現(xiàn)下降。

　　從8月70城新建商品住宅房價(jià)指數(shù)來看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量46個(gè)，較7月減少5城；

　　調(diào)控力度不減，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入縮量市場了嗎？

　　對此，劉策認(rèn)為，從行業(yè)大周期看，當(dāng)下市場還沒完全到下行周期。目前，引發(fā)市場下行的主要原因是政策調(diào)控，既有投資客離場，也有剛需客受政策誤傷或者進(jìn)入觀望階段。一段時(shí)間后，剛需購房人群逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)市場成交規(guī)模將回歸基本面，需求還是會處在相對高位，而不是馬上進(jìn)入下行趨勢。

　　市場下行壓力之下，房企銷售表現(xiàn)難言樂觀。8月，克而瑞地產(chǎn)研究中心29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積同比下降22%，環(huán)比下降10%，百強(qiáng)房企整體業(yè)績表現(xiàn)不及歷史同期，TOP100房企單月銷售操盤金額同比下降20.7%，環(huán)比下降10.7%。

　　與此同時(shí)，房企以價(jià)換量引發(fā)市場亂象。多城相繼出臺樓市“限跌令”，防治房價(jià)大漲大跌。

　　劉策認(rèn)為，未來將有更多城市跟進(jìn)“限跌令”，一些人口與產(chǎn)業(yè)支撐不夠的城市面臨房價(jià)下跌壓力，部分房企不可避免地希望通過降價(jià)等措施快速去化回籠資金。

　　關(guān)于第四季度是否將出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)潮，劉策給出否定答案。在他看來，一方面，大部分一二線城市在售項(xiàng)目都是限價(jià)房，降價(jià)空間??；另一方面，大部分房企對政策已有一定預(yù)期，知道降價(jià)空間不大。

　　行業(yè)步入精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代

　　地產(chǎn)行業(yè)迎來大變局，房企發(fā)展邏輯亦發(fā)生重大變化：力求取得規(guī)模、利潤與安全三者的平衡，“活下去”成為最迫切的訴求。

　　現(xiàn)實(shí)問題是，眼下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為上市公司，如果僅要求安全，則無法滿足股東對利潤的要求。

　　劉策認(rèn)為，房地產(chǎn)的邏輯關(guān)系相對簡單，但也存在悖論。對多數(shù)房企而言，安全建立在一定的增長速度之上，銷售規(guī)模和負(fù)債規(guī)模相適應(yīng)才能達(dá)到安全邊界。但目前市場進(jìn)入下行階段，企業(yè)要適當(dāng)放慢速度，不能激進(jìn)投資?？刂乒?jié)奏的打法看似安全，實(shí)際上是更不安全。

　　事實(shí)上，當(dāng)房地產(chǎn)市場接近天花板時(shí)，多數(shù)房企選擇轉(zhuǎn)型，向管理要紅利。暴利時(shí)代遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)行業(yè)正走向精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代。

　　“負(fù)債水平、投資節(jié)奏、業(yè)績增長，這些指標(biāo)確實(shí)一開始就要定下來。我們現(xiàn)在的做法就是大層面上慢慢淡化(考核)色彩，更關(guān)注如何做好精細(xì)化運(yùn)營?！眲⒉弑硎荆?xì)化運(yùn)營最核心的點(diǎn)是既能夠保證速度，又能夠保證安全，同時(shí)還能保證利潤。

　　具體而言，劉策認(rèn)為要“向時(shí)間要利潤”，盡快拿地，只要回款快、開發(fā)快，房企一定是安全的。對大企業(yè)而言，最核心的成本是財(cái)務(wù)成本，可以用快周轉(zhuǎn)抵消財(cái)務(wù)成本。企業(yè)應(yīng)從微觀模式的改革應(yīng)對龐大行業(yè)的挑戰(zhàn)。

　　轉(zhuǎn)自：時(shí)代周報(bào)

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