上海自公布二手房核驗價與“三價就低”的新政之后，二手房成交速凍，成交價格下跌路徑逐漸清晰。
然而，房東降價意愿與客戶預期仍處于博弈過程中。21世紀經(jīng)濟報道記者走訪多家中介門店了解到，目前安居客、房天下等平臺掛出的價格，并非實際成交價；而貝殼找房APP上已經(jīng)看不到大部分學區(qū)房房源掛牌信息。
從貝殼找房APP等平臺上可見，不少熱門板塊樓盤掛牌價格已出現(xiàn)明顯下跌，比如上海知名學區(qū)房板塊-梅園五街坊。
“年初剛買的學區(qū)房，現(xiàn)在單價跌了4萬元。”
9月26日，劉梅(化名)在梅園五街坊附近街道某中介門口，一邊看房源展示價格，一邊與中介人員交流。對方告訴她：這只是掛牌價格，而且很多房源外網(wǎng)看不到，真實成交價有可能比這個價格高也有可能比這個價格低，“現(xiàn)在差不多到底了，價格可以談”。
上海二手房擠泡沫，集中于市中心學區(qū)房、浦東新區(qū)陸家嘴板塊。
浦東陸家嘴的“老破小”學區(qū)房梅園小區(qū)，最高掛牌價達到了21萬元/平方米，最近掛牌價大部分變成12萬元、13萬元/平方米左右，單價直降8萬。以一套100平方米的房子測算，總價主動降了800萬。
也有消費者反映，實際上買不到與掛牌價同樣價格的房子，成交價格高于掛牌價。
前述中介人士坦承，房子成交價格與以往的網(wǎng)簽價格相比，下跌不明顯，掛牌價格下跌5%-10%，實際成交價格跌幅也在5%-10%，市場還有下探空間。
房價逐漸下探至2020年年初水平
2020年11月中之前，位于上海中環(huán)某盤單價5萬元/平方米，2個月之后，今年1月中，這個小區(qū)單價漲到了6.8萬元，目前跌到了6.5萬元。這是上海目前二手房跌幅的普遍現(xiàn)狀：這一輪跌幅小于上一輪的漲幅。不少消費者認為，上海二手房價下探得還不夠，漲得多，跌幅卻很小。
相比深圳，上海二手房價顯然跌得不夠徹底。比如深圳學區(qū)頂流“百花學區(qū)板塊”。國城花園之前二手房價最高達到32.27萬/平方米，現(xiàn)在最低成交價出現(xiàn)腰斬，而法拍成交價跌到10萬/平方米，按100平方米測算，總價降幅有2000萬元左右。
據(jù)上海鏈家近期公布的二手房價數(shù)據(jù)顯示，位于上海市中心的翠湖天地御苑最近成交一套單價14萬/平方米的房源，但在貝殼找房APP上，該項目無房源掛牌，周邊項目掛牌12萬元/平方米。由此可見，翠湖天地御苑的業(yè)主們還在與核驗價“博弈”。
只有郊區(qū)的房子，降價簡單直接，比如嘉定區(qū)，500萬總價的房子，現(xiàn)在450萬便可以成交，房東掛牌也是直接掛450萬。
“自7月份政策以來，成交量是有明顯下降的，但是以真實成交價格來看并沒有下降。現(xiàn)在市場上推廣的房子‘降價’主要是跟報價相比有5%-10%左右的下調(diào)，但與真實成交價格相比并無下跌。”上海某房產(chǎn)中介門店一名業(yè)務(wù)員介紹，目前是每個小區(qū)都有統(tǒng)一的核驗價格，不超過這個核驗價格就可以外網(wǎng)展示，比如某個小區(qū)核驗單價是10萬，有的房源掛9萬，有的房源掛8萬，都是可以在外網(wǎng)展示的。
從中介門店反饋的情況來看，目前上海二手房掛牌價與成交價格正在逐步縮回到去年年初的水平。去年年初的上海二手房市場是如何的呢？
2020年1月，隨著疫情的降臨，上海二手房成交只有1萬套，成交均價4.6萬元/平方米。2017至2020上半年，上海房價經(jīng)歷了三年多的盤整、陰跌；上海二手房自2020年下半年開始上漲。
學區(qū)房帶頭擠泡沫
可以說，經(jīng)過幾個月的政策調(diào)控之后，上海二手房價正在經(jīng)歷拐點。從8月份二手房的量價齊跌可見端倪。
綜合上海鏈家、上海中原與一家第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)可見，今年8月份，上海二手房成交量跌到了1.7萬套，環(huán)比少了6000套，環(huán)比下跌24%；成交均價5.3萬元，環(huán)比下跌7%。雖然目前還沒有到達2020年年初的4.6萬元/平方米，但價格下跌局面已經(jīng)打開。
一名從事豪宅二手房交易的中介人員劉裕(化名)告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，現(xiàn)在不少業(yè)主是誠心想賣房子的，但核驗價格被壓得特別低，業(yè)主們的掛牌價格沒有通過房源核驗，不過這些房源還是正常在掛牌推廣，中介也同樣安排客戶看房等。
即便降價信號明顯，在上海購房者心目中，學區(qū)房仍然是首選，這導致學區(qū)房價格依然高企?！白鴺讼尻柲下?、9平方米的亭子間要賣300萬?！币幻麥寿I家向21世紀經(jīng)濟報道記者反饋。他認為，目前上海二手房“擠泡沫”的動作還不夠徹底。而學區(qū)房是泡沫最大的。
此前的3月11日，上海市教委發(fā)布《2020年本市義務(wù)教育階段學校招生入學工作的實施意見》，此次新政主要影響民辦學校，主要有兩點變化：
幼升小繼續(xù)公民同招，意味著公辦民辦只能二選一；
民辦學校超額錄取，實施全面搖號，取消面談。
這兩點就意味著，原來家長們靠“雞娃”，讓孩子考上民辦的通道被堵死。不少家長將買房目標紛紛轉(zhuǎn)向公辦的學區(qū)房。
一名業(yè)內(nèi)人士認為，上海如果也跟隨北京的腳步，實施多校劃片，學區(qū)房價格會直線下跌。但由于上海學區(qū)房政策、市場行情與北京存在不一樣的地方，這也是目前學區(qū)房雖有下跌，但還沒有大幅下跌的主要原因：
1、上海是民辦強于公辦，不像北京一直都是公辦強于民辦。這也是北京學區(qū)房比上海學區(qū)房貴的原因。北京的天價學區(qū)房曾要價40多萬元/平方米；上海頂級學區(qū)房之一的梅園小區(qū)，最高單價曾到過21萬元/平方米。
2、上海此前實施公民同招，民辦搖號政策都是為了促進教育資源均衡化，已在有意降低民辦學校對大眾吸引力。
3、上海公辦學校也已經(jīng)有多校劃片的政策，如長寧區(qū)全區(qū)公辦小升初搖號，所以在長寧是沒有初中學區(qū)房概念的。徐匯區(qū)和靜安區(qū)也是部分小學小升初搖號。比如徐匯的一線小學學區(qū)房東方曼哈頓尚東區(qū)，最高峰的均價水平在18萬元/平方米左右，目前成交價格已下調(diào)至16萬、17萬元/平方米，在貝殼找房APP上，依舊是看不到這個樓盤的房源上線，但周邊的房源掛牌價已跌落至10萬元/平方米左右。
誠然，在上海購房者心目中，學區(qū)房仍然是一道難以突破的心理防線。(作者：唐韶葵)
轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道
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