房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新調(diào)整周期：“過(guò)冬”、“回歸”成關(guān)鍵詞

　　日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，9月，新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量自2015年6月以來(lái)首次超過(guò)半數(shù)，而二手住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量已接近樣本總量的75%。與市場(chǎng)走勢(shì)一致，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也由正轉(zhuǎn)負(fù)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“過(guò)冬”“回歸”或是一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。他們認(rèn)為，雖然決策層日前輪番釋放信貸微調(diào)信號(hào)，但隨著房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的加速落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望程度將進(jìn)一步加深，樓市供需結(jié)構(gòu)或?qū)⒂瓉?lái)一定程度的調(diào)整。

　　市場(chǎng)迎調(diào)整

　　易居研究院報(bào)告顯示，根據(jù)對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均得知，2021年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.08%，標(biāo)志著70城新建商品住宅價(jià)格自2015年5月以來(lái)連續(xù)上漲76個(gè)月后首次由漲轉(zhuǎn)跌。二手住房方面，自8月下跌以來(lái)，持續(xù)第二個(gè)月下跌，且跌幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)銷售方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月至9月，商品房銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；比2019年1月至9月增長(zhǎng)9.4%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%。9月單月，商品房銷售面積同比下降13.2%，其中住宅銷售面積同比下降15.8%，連續(xù)3個(gè)月下降。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽表示，9月住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量明顯開(kāi)始迅速增多，在市場(chǎng)預(yù)期已無(wú)突變可能的背景下，樓市進(jìn)入下跌周期。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的2021年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，對(duì)于四季度房?jī)r(jià)，12.7%居民預(yù)期“下降”，較二季度10.0%的預(yù)期比例，上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。與之相對(duì)應(yīng)的是，居民在消費(fèi)、儲(chǔ)蓄投資意愿方面，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占50.8%，比第二季度增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)2個(gè)季度提升。

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)10余年的迅猛發(fā)展后，現(xiàn)階段行業(yè)銷售規(guī)模基本見(jiàn)頂，市場(chǎng)供需轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性矛盾，核心一二線城市困難群體和新市民住房問(wèn)題依舊突出，多數(shù)三四線城市則出現(xiàn)了供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題。聯(lián)系到我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程減速換擋，疊加人口老齡化問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)明顯受限，長(zhǎng)期來(lái)看行業(yè)銷售規(guī)模或?qū)⒅饾u步入下降通道。

　　正是因?yàn)樯鲜鲈颍糠址科鬄榱吮苊夂笃谝蚍績(jī)r(jià)調(diào)整，購(gòu)房者心理發(fā)生變化，也自發(fā)喊話購(gòu)房者，買房有風(fēng)險(xiǎn)盈虧需自負(fù)。

　　此前深圳熱門(mén)紅盤(pán)——深業(yè)中城公告稱，商品房買賣作為一種市場(chǎng)行為，其不可避免會(huì)因市場(chǎng)波動(dòng)或政策變動(dòng)而產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)全面考慮購(gòu)房可能產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（比如房?jī)r(jià)的升跌），由于房?jī)r(jià)的升跌而造成的盈虧均由買受人自行承擔(dān)。日光盤(pán)寶安璽玥華府表示，請(qǐng)購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、補(bǔ)充協(xié)議、買賣合同等資料前，全面考慮購(gòu)買項(xiàng)目房地產(chǎn)可能存在和產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)（比如房?jī)r(jià)的漲與跌），請(qǐng)慎重考慮后，再進(jìn)行交易。

　　房企“穩(wěn)”字當(dāng)頭

　　近日，廣東省住建廳發(fā)布《廣東省商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示》指出，房企只簽訂線下商品房買賣合同且不及時(shí)網(wǎng)簽備案的即是風(fēng)險(xiǎn)。需要一次性付款、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、定金抵購(gòu)房款等名義明顯低于市場(chǎng)價(jià)格銷售商品房的即是風(fēng)險(xiǎn)。采取返本銷售或變相返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業(yè)返租、售后包租或變相售后包租等方式銷售商品房的即是風(fēng)險(xiǎn)。

　　除了廣東，天津、杭州、湖州、河源、江西宜春等多地也相繼發(fā)文提示購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。其原因則是，近期以來(lái)，多家房企紛紛傳出負(fù)面消息。

　　同時(shí)，受預(yù)期和政策調(diào)整等多方面因素影響，多個(gè)房企資金鏈面臨長(zhǎng)時(shí)間的修整。這也讓穆迪調(diào)整了部分房企的評(píng)級(jí)，包括佳源集團(tuán)、中南建設(shè)、廣州富力、陽(yáng)光城、綠地控股、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)、金輪天地等。

　　具體來(lái)看，穆迪下調(diào)新力控股企業(yè)家族評(píng)級(jí)至“Ca”，展望負(fù)面；將陽(yáng)光城公司家族評(píng)級(jí)由“B1”下調(diào)至“B2”；廣州富力下調(diào)至B3，富力香港下調(diào)至Caa1級(jí)，前景消極。標(biāo)普下調(diào)中南建設(shè)長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)至“B”級(jí)，惠譽(yù)將花樣年長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)由“CCC-”下調(diào)至“RD”（限制性違約）。

　　雖然房企出現(xiàn)違約等問(wèn)題只是個(gè)別現(xiàn)象，房企負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但也不得不讓其他房企更加警鐘長(zhǎng)鳴，保資金鏈安全。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去多年保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，這并非發(fā)展常態(tài)。新常態(tài)下，房地產(chǎn)已回歸民生行業(yè)。”近日，萬(wàn)科舉行的業(yè)務(wù)交流會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮坦言，行業(yè)冬天來(lái)了，所有企業(yè)都會(huì)冷。任何時(shí)候，安全都比增長(zhǎng)更重要，能力都比規(guī)模更重要。

　　的確，受“三條紅線”、“兩集中”等降杠桿政策影響，房企開(kāi)啟了艱難的降杠桿之路。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房企到位資金增速已連續(xù)4個(gè)月同比下降，1-9月國(guó)內(nèi)貸款同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至8.4%。

　　中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾日前在央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，此前少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。近期，個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，這種短期過(guò)激反應(yīng)是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。

　　郁亮表示，去金融化、降杠桿才是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展常態(tài)。只不過(guò)在此前長(zhǎng)期利用高杠桿擴(kuò)張的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的這個(gè)轉(zhuǎn)變自然伴隨著陣痛，行業(yè)短期受到?jīng)_擊，但從長(zhǎng)期來(lái)看，堅(jiān)持做好產(chǎn)品、好服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍然有機(jī)會(huì)。

　　四季度房企資金或?qū)⒂兴徍?。中?guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝日前在2021金融街論壇上表示，近期我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現(xiàn)一點(diǎn)波動(dòng)，這是市場(chǎng)主體在個(gè)別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應(yīng)激反應(yīng)。在金融管理部門(mén)的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。

　　房住不炒長(zhǎng)效機(jī)制加快試點(diǎn)

　　10月23日，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

　　改革思路明確，即國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)地區(qū)征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)稅已經(jīng)通過(guò)全國(guó)人大常委會(huì)審議，并授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，預(yù)示著房地產(chǎn)稅已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅這只靴子距離最終落地僅是時(shí)間問(wèn)題。其根本目的在于，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，增加保有環(huán)節(jié)成本。

　　“房住不炒”下，增加炒房成本，降低杠桿水平。事實(shí)上，不僅是房企需要降杠桿，個(gè)人也需要降杠桿。

　　中國(guó)人民銀行2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我國(guó)的宏觀杠桿率274.9%，比上年末低4.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，住戶部門(mén)的杠桿率分別回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)72.1%。

　　根據(jù)《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告2021》顯示，當(dāng)前我國(guó)住戶部門(mén)債務(wù)過(guò)快增長(zhǎng)已得到有效遏制。從債務(wù)增速看，2018年以來(lái)我國(guó)住戶部門(mén)債務(wù)增速總體呈放緩態(tài)勢(shì)，住戶部門(mén)債務(wù)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化。但從國(guó)際情況來(lái)看，國(guó)際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年末，所有統(tǒng)計(jì)國(guó)家的住戶部門(mén)平均杠桿率為61.6%，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為73.5%，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體為43.1%。目前我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率低于國(guó)際平均水平，但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體平均水平。

　　“試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)銷售影響有限?！敝行沤ㄍ兜禺a(chǎn)首席分析師竺勁表示，房地產(chǎn)稅作為稅制改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)一步深入的背景下推出，更具有信號(hào)意義。他認(rèn)為，以房地產(chǎn)稅作為特征之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰，資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)一步集聚。

　　對(duì)于市場(chǎng)影響，竺勁表示，此前銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，我國(guó)銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，市場(chǎng)具備明顯的剛需特征。因此，他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)施對(duì)投機(jī)性購(gòu)房存在明顯影響，但過(guò)去幾年的調(diào)控已經(jīng)在一定程度上降低了投機(jī)性購(gòu)房的比重，整體來(lái)看對(duì)銷售影響有限。

　　楊科偉認(rèn)為，此前市場(chǎng)需求及購(gòu)買力明顯透支的三四線城市或面臨下調(diào)壓力?！奥镁又脴I(yè)需求或?qū)⒚黠@滑坡，尤其是那些生態(tài)旅游資源并不豐富的城市，市場(chǎng)或?qū)⒚媾R更大的下行壓力，成交量?jī)r(jià)或?qū)⒊掷m(xù)走低?！保ㄓ浾撸毫嘿唬?/p>

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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